2021年山东省房地产市场分析

政策：

2021年楼市政策密集出台，坚持房住不炒定位，小幅多频调整

楼市调控政策边际调整预期增强，短期内各地或将全面落实“因城施策”，未来扶持类政策有望加速落地，房地产长效机制基本成型。

土地市场：

2021年山东各地市主城区出让量8953万方，同比下降14%，2019年来连续下滑

济南、潍坊、青岛土地市场出让量绝对值高，济南、莱芜、德州出让量同比值较高。

山东市场地价持续走高，2021年再创新高，涨幅收紧，溢价率有所回落

济南、青岛、济宁主城区名义地价均超过4000元/㎡，大部分城市地价集中在2000-4000元/㎡；而部分城市经历了冷热不均的土拍市场。以德州为代表，4月，林庄地块900万/亩，8月，太阳城B地块1113万/亩，刷新地王，竞争激烈，随后急转直下，挂牌地块基本以底价成交。

2021年山东省各市主城区共供应1477宗经营性用地，成交1097宗，成交总建面8953万㎡，平均楼板价3079元/㎡。

山东省整体土地市场供应及均价同比上升，成交量有所下滑

济南、德州土地供求均同比上升，多数城市名义地价上涨，济南“两集中”政策稳地价效果显著。

山东各市主城区共供应6200万㎡，成交5973万㎡，多市楼市供大于求；济南、青岛由于集中供地政策，有效供应较少，表现为供不应求。

住宅市场：

山东省多城市住宅市场供应有所下滑，成交量由于上半年购买力集中释放，拉动全年小幅上涨，住宅均价则稳中有升。

刚需产品仍为市场主力，部分城市改善产品成绩亮眼

当前100-140㎡仍为市场主力，但济南、济宁、淄博、菏泽等城市改善产品占比涨幅加大，市场分化趋势明显。

三房稳居成交榜首，四房紧随其后，改善需求旺盛

济南、淄博、东营、菏泽日照等城市四房成交占比均有所上升，市场改善性需求持续释放。

典型城市：

济南：2021年土地市场经营性用地供求均有所上升，稳地价效果显著

涉宅用地部分，2021年济南主城区共计供应7408亩，供应建面1117万㎡，成交6062亩，成交建面940万㎡，整体成体成交均价5464元/㎡。

全年溢价率5.1%，其中一批次市场竞争激烈，溢价较高，二批次成交惨淡，三批次仅少量地块溢价，热度下滑。

济南：2021年土地市场经营性用地供求均有所上升，稳地价效果显著

2022年发展趋势：

文章来源：克而瑞济南

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