2022年以来，已有70余城陆续发布促进房地产市场良性循环和健康发展相关政策，进入4月份后，政策推新频率更加密集。至今70余城已推出的楼市新举措各异，涉及对限购、限售、限贷、限价政策进行调整，或调整了落户政策、公积金贷款额度等，其中不仅有三四线城市，也包括郑州、哈尔滨、兰州、福州、南京等省会城市以及苏州、青岛等城市。济南当前楼市供求相对平衡，购房需求较为稳定，2022年第一季度市场成交量虽较去年同期有所下滑，但仍维持在历史平均水平之上，因此整体来看济南市场相对仍比较健康，对高强度救市政策的需求度并非十分迫切。但在全国各地楼市不断松绑的大环境下，济南也站在了楼市暖风吹来的方向上。济南作为一个较为依赖于“土地财政”的省会城市，当救市的风向吹向济南时，政策晚一点出台或许是更合适选择。此前多个城市的无效救市政策便可以作为前车之鉴，吸取教训，珍惜救市机会，出台救市政策，解决购房者置业困难的现象，通过房地产带动济南经济发展。济南当前虽未出台明确政策救市，但在购房条件方面略有放松。4月下旬有刚需购房者和改善群体分别在济南市政府网站留言咨询限购政策和二套房改善住房政策是否有调整。对此相关部门答复：其中从吸引人才角度对外地户籍购房者降低学历门槛，不再要求全日制本科以上，即不论自考、成人高等教育专升本等，购买首套房只要是本科学历并满足社保要求，即享受济南常住户口居民同等购房政策，首付三成。据了解，该调整已经执行。济南市相关部门虽未回应“二套房政策是否调整”，但限购方面确实稍有松动。2016年济南“限购令”出台。购买首套住房商业贷款最低首付比例为30%。已拥有1套住房或有1套住房贷款记录，申请住房贷款均视为第2套住房贷款，首付比例60%。在贷款年限方面，首套房最高贷款年限30年，第2套房贷款最高年限25年。当前济南仍然执行此类政策，在房贷首付比例方面并未放松。在房贷利率方面，2022年春节过后，济南房贷利率一路下行。2022年2月初，济南多数银行首套房利率还维持在5.4%，二套房利率为5.6%。到2月中下旬，兴业银行和广发银行的首套房利率率先下调，降低至4.9%，兴业银行二套房利率降低至5.2%。小银行利率调整比较活跃，例如工商银行等此类四大行，2、3月份首套房利率依然维持在5.1%。2022年4月26日济南多家银行的首套纯商贷利率已降低至4.6%，未来预计会有更多银行跟进，二套房利率多数银行已降低至5.2%（4.6%+60个基点）。按照央行现行政策，当前已是利率下限。相较往年而言，首套房4.6%的利率已达到近7年的最低点。当前不仅房贷利率有所下调，而且审批条件也有所放松，放款速度也有了明显提升。2022年一季度济南市主城七区共供应商品住宅110.45万㎡，同比下滑11%，成交148.55万㎡，同比下滑40%，成交均价为16923元/㎡，同比上升8%。主要由于2021年一季度济南市场成交过热，2022年一季度市场正处于由过热平稳回落的过程，因此一季度市场份额均出现了较高程度的下滑。剔除受疫情影响最大的2020年外，与2019年相比（2019年第一季度商品住宅成交137.87万㎡）市场成交规模同比上升8%，济南住宅市场成交量基本恢复以往正常水平。一季度济南市场成交规模相对稳定。
春节假期过后，2月到3月份，济南市场供求均出现环比上升的态势，成交均价也稳步攀升。主要由于假期过后，各项目恢复正常带看活动，客户来访量有所上升，加之利率下调，客户购房需求得到有效刺激，市场出现小幅度回暖迹象。其中多数刚需项目依然以优惠促销活动为主，位于核心地段的主城改善产品仍然保持热销态势。进入4月份后，市场热度开始走低。2022年4月份济南主城区共供应商品住宅22.56万㎡，成交35.56万㎡，环比下降36%，成交均价为17656元/㎡，环比上升1%。4月份济南疫情严峻，受疫情管控措施“严格聚集性活动管理，坚持"非必要不举办、能线上不线下"的原则，非必要不举办楼盘线下集中性推介、宣传营销、集中开盘、集中带客看房等聚集性活动”的影响，各房企推盘节奏被迫放缓，客户来访量及成交量均大幅下滑，买方出现较浓重观望情绪。但受成交结构的影响，改善产品占比不断增加，住宅市场均价依旧保持稳定上升的趋势。
2021年9月份以来市场热度下降，济南主城住宅市场的开盘去化率持续低位徘徊。2022年4月济南主城住宅项目共开盘加推21次，推售套数1395套，开盘当日成交共计434套，整体开盘去化率31%。较3月份（开盘去化率35%）下降4个百分点。其中开盘去化率在90%以上的项目仅一个，开盘去化率在30%以下的项目共12个，约占4月份所有开盘项目总数的57%，开盘市场热度仍然较低。2022年4月份受疫情影响，济南楼市整体开盘加推频次减少，加之未来疫情防控周期的不确定性，在4月份中下旬开始，部分开发商开始启动线上开盘的形式，提前推货“抢客”。其中大华紫郡及鲁能领秀城麓系洋房等高端改善项目凭借区位优势及高端产品力，开盘加推热度依旧较高，而相对偏远的刚需项目，则仍然以顺销为主，去化率甚至不及10%。市场分化态势仍在延续。济南楼市的购房需求相对稳定，作为全国楼市中的中等层级城市，当前需求可支撑起城市房地产行业发展规模。但因疫情冲击以及2021年以来逐步下行的市场行情，市场观望情绪不断积累。4月份济南新一轮突发疫情，致使部分客户的购房需求再次被延缓。济南本地客户总体数量有限，疫情反复，外地客户来济计划不断被延后，济南楼市的总体客户数量减少。同时济南幼儿园学校停课，各大餐厅禁止堂食，娱乐场所封闭，生产生活秩序被打乱，部分行业的收入受到了严重影响，当前情况下，部分济南人群的收入不断下降，加之工作没有保障，始料不及的疫情，使得较多行业的人退出了“购房大军”。居民整体购买力下滑，收入不确定决定支出更为理性，进一步引发了部分刚需项目的价格战，其中雪山片区部分楼盘已经出现价格回调的现象。但从4月份项目开盘成交情况来看，大华紫郡项目开盘热销，开盘均价约39000元/㎡，新地块首开近乎售罄，由此可看出，济南头部改善客群的购买力仍然较高，改善客户需求依旧旺盛。当前市场形式下，主城区的改善盘为客户主要成交区域，而首置刚需客户受疫情以及相关经济问题影响，成交周期加长，买涨不买跌现象对于刚需客户尤为明显，刚需客户的市场占比在不断降低。2022年4月份市场分化形势依然延续，高端改善项目市场表现尚可，城市外围刚需首置项目受疫情影响明显，多以顺销为主，去化率及流速低位徘徊。2022年4月典型热销项目多为城市品质及区域位置较好的改善项目，以大华紫郡四期、仁恒奥体公园世纪、鲁能领秀城麓系洋房等为典型代表，大华紫郡开盘去化率为97%，仁恒奥体公园世纪开盘去化率67%、鲁能领秀城麓系洋房开盘去化率为64%。此类项目均占据城市核心地块，具备稀缺资源优势，其针对客群也为济南市场头部改善客户，此类客群购买力强，改善需求相对旺盛。表：济南2022年4月开盘项目当天去化前五位（元/平方米、套）（已删减）城市远郊项目客户购房观望情绪严重，成交周期长，项目加推以顺销为主，未进行集中蓄客，去化效果较差。以力高弘阳君逸府为例，开盘加推84套，去化2套，去化率仅为2%。4月济南项目多数仍为特价房+全民经纪人+老带新+分销的营销方式；渠道佣金方面，济南当前平均佣金点数为1.2-2%，部分项目佣金点数可达到2.5%；受疫情影响，线下带看活动取消，4月客户自然到访及渠道来访客户均明显减少。2022年第一季度济南二手房回暖迹象明显。二手房共交易面积达96.61万㎡，其中二手住宅共交易8426套、成交面积83.72万㎡。3月份二手住宅交易面积37.69万㎡，环比增长110.16%，成交量涨幅明显。主要由于在利率下降因素推动下，刚需购房群体的买房成本降低，同时银行适度向二手房方面倾斜，审批速度加快，贷款条件适度放宽，刺激了多数刚需客户的购房需求，并且带动部分客户的卖旧换新情绪，二手房挂牌量也有所上升。但4月份济南突发疫情，济南二手房挂牌量与上月基本持平，受疫情影响，带看次数减少，成交周期被拉长。二手房成交量明显下滑，环比3月降低约50%左右。2022年5月7日，济南首轮集中供地完成。此次集中供地，济南共推出30宗涉宅用地，总供应建面达220万㎡。最终成交16幅，其中仅位于高新区贤文片区的3幅捆绑宅地溢价成交，其余13幅地块则均底价出让，总成交建面为115万平方米，总成交金额为84.7亿元，平均溢价率为1%。相比于2021年三轮集中供地来讲，本次土拍市场遇冷，成交规模下滑明显，且近半数地块遭遇流拍，投资氛围整体低迷。济南首次集中供地前，为提振房企拿地意愿，首轮土拍规则有所调整，不仅将拍地保证金比例下调20%，还延长了土地价款付款期限，以减轻房企拿地压力。但从最终土拍结果来看，济南此次集中土拍热度并未能如愿提升。从拿地企业分布情况来看，2022年首轮集中土拍，拿地企业主要以地方城投为主导。成交16宗住宅用地中除保利置业溢价拿下的高新贤文片区地块外，多数地块由本地平台托底，例如天桥东沙社区组团地块由天桥平台公司竞得、历城区王舍人片区大辛南区组团地块亦由区属城投竞得、济南轨交底价拿下站前商务区西南用地A-1和A-12地块。2021年下半年以来，济南的商品住宅成交规模就呈现出波动下行的趋势，房价虽有抬高但涨幅较为微弱，整体成交表现不及预期。尤其是在3月底疫情扩散后，4月初济南住建局就要求非必要不举办楼盘线下集中性推介、宣传营销、集中开盘、集中带客看房等聚集性活动，新房、二手房成交周期明显拉长，规模也因此同步缩减。2022年4月，济南新建商品住宅成交面积仅为35万平方米，环比上月下降四成，更显著不及去年同期，整体市场下滑明显。在楼市去化周期拉长下，济南的新房库存也明显拉升，进入拿地极有可能面临库存积压风险。同时，因受疫情影响，企业销售回款放缓，资金压力进一步增加。在上述因素的影响下，品牌房企对济南集中土拍参拍意愿不强，进而导致整体土拍热度走低。本轮济南首次集中供地区域主要集中于历城区，供地结构偏向外围，整体供地质量一般，虽然拿地门槛有所放松，但房企拿地意愿并不强烈。另一方面，济南本次土拍仍延续了此前多宗地块捆绑出让的方式，并且组团出让地块的配建要求也仍然较多。以历下盛福片区组团地块为例，该组团涉及4幅商办、3宗住宅，总体量达55万平方米，起拍总价超38亿元；除了高总价门槛外，该宗地还要求配建回购商业用房、引入商业综合体、长租公寓及星级酒店等业态、引入央企山东区域总部等多重严苛条件，该地块最终由中建城发底价竞得。另外，部分地块仍具有配建租赁住房或缴纳租赁住房建设费用等要求，在此类拿地条件限制下，民营企业拿地成本仍然较高。高新贤文轻骑组团作为本次土拍中优质地块，共吸引了包括华润、中海、济高、瑞马、保利在内的5家企业报名参与。最终经过9轮竞价，由保利摘得，溢价率9.4%。该组团由三宗地块捆绑出让，地块约77亩，均为住宅用地，建面约为10.9万㎡。容积率在2.0和2.3，起始楼面价为3608元/㎡-10115元/㎡不等。其中轻骑A-2地块大部分是租赁住房。三宗地块临近CBD，城市核心区位，交通十分便利，周边核心资源聚集。贤文片区项目一直保持着较高的市场热度，从仁恒奥体公园世纪买房靠运气摇号，到龙湖天奕的迅速清盘，再到济高珑悦府每次加推均保持较高去化，贤文片区项目的逆势热销，对一众实力较强而又有高端产品打造经验的房企来说，吸引力很大。预计短期内政策不会有较大程度变化，目前济南整体市场的存量相对健康，虽然市场低迷成交大幅下滑，但供货延期一定程度上减缓了库存增加，4月份在疫情影响下，济南楼市市场表现虽然较差，但楼市依然存在较强韧性。因此短期内出台较大力度的调控政策的可能性较低，更多的是会小幅微调，温和调整以稳定市场预期，恢复置业信心。目前济南疫情已在社会面得到有效控制，各个项目已逐步恢复施工，前期由于疫情影响，各个项目施工受到影响，供货计划被打乱。当前施工进度恢复后，各个项目被延期的开盘计划或许会重新启动，随着供货节奏以及人们工作、生活秩序恢复正常，预计未来整体市场成交将有所上涨。5月及6月两月原本就为房企集中冲刺半年度业绩的关键期，企业推案、营销热情持续高涨，预计刚需项目的各类促销活动将会延续，刚需置业客群的购房欲望也会得到有效刺激，市场整体成交规模有望被带动上升。价格方面预计接下来大幅上涨的可能性会相对较低，房企为冲刺半年度业绩指标以及缓和前期疫情影响下的现金流压力，或许促销活动力度将会加大，整体房价预计将会保持维稳态势，上行压力较大。本文摘自《疫情下济南房地产市场前景展望》，点击文末“阅读原文”获取PDF完整版克而瑞，品牌诞生于 2006 年，作为全不动产领域数字化服务平台，信息覆盖 399 个城市。依托 强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于 TOP100 强中 95%以上的房地产企业，并为政府、 企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗 透，最终形成一个完整的房地产大数据 生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国 房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖地产开发、不动 产资管、物管社区等房 地产领域。创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、投管云、资管 云、商办数据系 统、租售系统、物管系统、文旅系统、康养系统、GoingData、易企盈、云图洞察 等，为大量房企提供了决策依据。扫码关注，了解更多
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