南京土拍之9·20（原创视频）上丨阳光、傅璟
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（全文共有三段视频，请在wifi环境下观看）
回顾今天（9月19日）土拍的历程，尤其是在直播间近距离观看整个直播的过程后。发现第一，不到最后一刻，甚至到了最后一刻，也不知道参与土拍的到底是谁。第二，我们昨天预言的G44果然在今天遭到众多开发商哄抢，触碰到最高限价从而导致摇号；而G43，据我们分析这个地块看似很好，但开发难度很大，昨天预测绿地会拿到，今天的土拍结果，果然是绿地。
当我们在前期对土地做出了基本判断，它的价值、定位及将来开发商、运营商会做出怎样的效果提供了很好的参考。买房人也可以从我们对土地的研判与价值分析上，对在售楼盘的价值、二手房的价值以及对整个区域未来的发展趋势和定位有清晰直观的认识。
我们的视频，就是从土地和地段的角度帮助大家重新去认识房地产楼盘、土地的规划红利能够带给开发商的价值，从而能够帮助买房人得到更好的投资收益。
对于开发商而言，没有面粉就做不成面包，有了面粉，可以做面包也可以做蛋糕。但是对买房人而言，无论是面包还是蛋糕，你都一定要关注，因为未来你一定会吃。
CEC圈层微信平台主编、地产专栏作家：阳光
证大房地产南京商管公司总经理：傅璟
今天上午的土拍非常激烈，由于采取网上竞拍的方式，使得很多媒体和开发商的信息传递有些紊乱。推出的五幅地块，除了正方新城G44需要摇号外，其他均名花有主。具体情况为：
城中G40地块：经过17轮竞价，由上海首建以5.6亿元竞得
河西G41地块：经过26轮竞价，由南京地铁以0.33亿元竞得
浦口G42地块，经过64轮竞价，由明发以5.5亿元竞得
城中G43地块：经过109轮竞价，由绿地以80.6亿元竞得
正方新城G44地块：经过182轮竞价后达到最高限价转为现场摇号
正方新城G44地块竞争非常激烈，在很短的时间内就达到了摇号价格。另外有消息称，G42地块虽然由明发竞得，但会联合其他开发商进行操盘。G44地块的情况与麒麟板块的中海国际社区十分相似，虽然地铁、有轨电车都只在规划中，但却让麒麟变成刚需阵地。G44地块同样靠近地铁、有住宅、含商业以及社区中心的配套，属于精致刚需，希望未来能够给刚需人群提供真正好的产品。
G43地块竞拍也非常激烈，最后被绿地以80.6亿拿下。G43地块不仅仅地段绝佳，开发难度同样也非常大。这就要求开发商要有良好的团队，要有大量资金，要有沉淀的功夫和本领去经营。另外绿地在操盘高端商业、住宅、写字楼、综合体具有一定的经验，G43地块或许将打造成湖南路的商业新地标，也希望成为一个知名的文化地标。
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NO.2016G45地块（铁心桥）
地块位置：雨花台区铁心桥街道A9-2地块
地块四至：东至规划道路，南至宁双路，西至规划道路，北至甲七路（规划）
出让面积：39215.62m2
用地性质：R2二类居住用地
容积率：1.0<R≤2.2
建筑高度：≤60m
建筑密度：≤22%
绿地率：≥35%
出让起始价：156000万元
现房销售起始价：227000万元
加价幅度：1000万元
最高限价：250000万元
G45地块位于软件谷，是一个被众多IT企业所环绕的区域，位于楚翘城的北侧与南京市雨外幼儿园仅隔宁双路；北侧有新华汇、潘多拉美食广场；东侧有中以智慧园。此外，区域交通也十分便利，与地铁一号线的软件大道站、天隆寺站相距不远，周边商业等配套较为成熟。
G45地块周边新房与次新房价格基本在28000元/平—35000元/平之间，距离地块最近的住宅项目是2015年12月9日世茂以22.8亿元拿下的G56地块，楼面价12032元/平米，据透露，均价将在38000元/平米。同样位于G45地块周边的中南锦苑目前无在售项目，下次开盘价格预计在35000元/平左右。
周边二手房中，总价在180万—200万的比较受欢迎，位于铁心桥南部的万科金色里程常处于二手房销量的顶端位置。
NO.2016G46地块（江宁）
地块位置：江宁区左邻右里北侧地块
地块四至：东至中驰路，南至宏运大道，西至名城大道，北至宏运大道
出让面积：23350.43m2
用地性质：Rb商住混合用地
容积率：1.0<R≤3.2
建筑高度：≤120m
建筑密度：≤40%
绿地率：≥25%
出让起始价：115000万元
现房销售起始价：182000万元
最高限价：202000万元
G46地块位于江宁岔路口板块，北侧是南京南站南广场、证大喜玛拉雅中心、万科九都荟；南侧是宏运国际村、左邻右里等老小区；西侧是3号线宏运大道站、旭辉铂悦秦淮；东侧是1号线双龙大道站。从交通条件上来看，具有优势。
虽然岔路口板块被戏称为南京“四大坑”之一，但在今年3、4月份开始，开始出现逆袭之势。就岔路口而言，房价已从之前的一万三四/平，涨到了现在两万二三/平，甚至部分达到两万五/平左右。
G45地块与G46地块同属城南板块，虽然处于边缘区域，但紧邻南部新城的核心区——大校机场。因此，政府对其定价也非常微妙，最高限价都在两万八左右，这使得它们必将会成为区域地王，但又不足以引起太大震撼。如果G45、G46地块能够顺利成交，将对南部新城边缘板块的房价产生有效支撑。可以预见的是，在将来，大校机场、南部新城等核心区板块的土地价格将非常之高。
从开发角度来看，G45、G46地段价值低于大校机场等核心区，但相比较周边在售的房源和次新房，又必须做高端一些的产品。如何在相对有限的预算之内，做出有一定溢价的产品，这对开发商的能力有一定的考验。
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NO.2016G47地块（江浦）
地块位置：浦口区江浦街道白马2号地块
地块四至：东至海院西路，南至海象路，西至象山东路，北至白马路
出让面积：49198.72m2
用地性质：R21住宅用地
容积率：1.2≤R≤1.5
建筑高度：≤24m
建筑密度：≤28%
绿地率：≥35%
出让起始价：100000万元
现房销售起始价：149000万元
最高限价：165000万元
NO.2016G48地块（江浦）
地块位置：浦口区江浦街道白马3号地块
地块四至：东至海院西路，南至现状，西至象山东路，北至海象路
出让面积：64938.57m2
用地性质：R21住宅用地
容积率：1.2≤R≤1.4
建筑高度：≤24m
建筑密度：≤25%
绿地率：≥30%
出让起始价：125000万元
现房销售起始价：183000万元
最高限价：203000万元
明天土拍最大的看点将是G47—G51五幅位于江浦的地块，其中最优质、最有自然条件、最有产品价值的就是位于白马板块的G47、G48地块。
G47、G48两地块属于连体地块，地块西侧为凤悦天晴，南侧为旭辉银城白马澜山，该项目为低密度产品，目前房源没有在售，2个月前的销售价格为21500元/㎡。目前，江北板块最高价格为中建东孚G02地块，地块楼面价22435元/㎡。
目前周边在售楼盘，如近期开盘的银城白马澜山均价为23800元/平，当然这也属于买不到的“神盘”之一。而二手房，如融侨观邸，二手价格在24000元/平左右。
G47、G48两地块处于江北非核心区域的一个相对中高价的板块，拥有老山余脉的坡地景观，且两块地几乎相连，中间仅隔一条海象路。周边交通较为便利，紧邻龙华路地铁站，步行不到十分钟，距离老珠江镇也很近，相信也是众多房企看好的一个板块区域。
将一个区位完全相同地块分开拍卖，可能是政府考虑到要防止出现单块地总价过高的现象，避免造成心理上的刺激。另外，两幅地块的最高楼面限价在两万二/平左右，并不是特别高。可以看出，政府为了控制地块的总价和单价花了不少心思。另外两幅地块容积率均不高，限高24米，适合一个相对舒适型、微改善型的项目，如打造叠墅、洋房等低密度的住宅。同时，这两幅地块也能够对周边的在售楼盘价格起到一定提升作用。
另外区域内的金隅G07地块，成交楼面价为20077元/平。G47、G48地块也很有可能触碰到最高限价，进入摇号阶段。
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