南京土拍之9.21（原创视频解读） | 阳光、傅璟
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（全文共有三段视频，请在wifi环境下观看）
今天上午，南京土拍出现了7幅地块全部摇号的疯狂情况。开发商对土地的饥渴程度，要远超过买房人对房子的饥渴程度。今天，所有人都在想，未来的南京房市将会进入怎样的一种局面？
土地拍卖已经成为一种全民围观的现象，甚至今天全国不少的媒体也纷纷关注南京的土拍状况。全国的买房人和市场，都在关注南京这个正在发生的巨大变化，看这27幅地块将如何改变南京。
昨天的视频分析，我们就认为G45—G48四幅地块将会超过最高限价。目前来看，开发商的疯狂程度远超出我们预计。从7幅地块的拍卖情况来看，情绪性仍占主导，网拍的方式并没有改变开发商的一致预期。
现在对于开发商来说，似乎不管什么边角料区域的地，都先拿了再说。不拿地，是死。拿了地，说不定就能置之死地而后生。
当然，也可能有另外一种原因，就是开发商看待市场的心态比较乐观的，认为在当前的大市场环境下，好产品与不是特别好的产品都能够卖动。所以他们有勇气、有底气、有资金、有实力要把所有地块都收入囊中。
但是开发商的乐观对于很多刚需人群来说，就是悲剧了。高房价让年轻人被挤出城市，但我们也应该有另一种想法，改变能够改变的，接受不能改变的。什么是能够改变的？提升自己的能力，增强自身的资产增值能力，让自己保留在城市生存与生活的权利，这是我们能够改变的。
CEC圈层微信平台主编、地产专栏作家：阳光
证大房地产南京商管公司总经理：傅璟
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NO.2016G53地块（九龙湖）
地块位置：江宁区双龙大道以东、云台山河路以北地块
地块四至：东北至栖隐路，东南至云台山河路，西南至双龙大道，西北至紫金三路
出让面积：45636.33m2
用地性质：R2二类居住用地
容积率：1.0<R≤2.0
建筑高度：≤60m
建筑密度：≤20%
绿地率：≥35%
出让起始价：85000万元
现房销售起始价：162000万元
最高限价：180000万元
NO.2016G54地块（九龙湖）
地块位置：江宁区栖隐路以东、学林东路以南地块
地块四至：东至云台山河路，南至云台山河路，西至栖隐路，北至学林东路
出让面积：73216m2
用地性质：R2二类居住用地
容积率：1.0<R≤1.1
建筑高度：≤24m
建筑密度：≤28%
绿地率：≥35%
出让起始价：80000万元
现房销售起始价：144000万元
最高限价：160000万元
NO.2016G55地块（九龙湖）
地块位置：江宁区双龙大道以东、学林东路以南地块
地块四至：东至栖隐路，南至紫金三路，西至双龙大道，北至学林东路
出让面积：89601.87m2
用地性质：R2.二类居住用地，Rc基层社区中心用地
容积率：综合容积率：1.95
出让起始价：160000万元
现房销售起始价：306000万元
最高限价：340000万元
NO.2016G56地块（九龙湖）
地块位置：江宁区苏源大道以东、云台山河路以北地块
地块四至：东北至嘉业路，东南至云台山河路，西南至苏源大道，西北至紫金三路
出让面积：83965.76m2
用地性质：R2.二类居住用地，Rc基层社区中心用地
容积率：综合容积率：2.76
出让起始价：156000万元
现房销售起始价：334000万元
最高限价：370000万元
明天的土拍可以看成是江宁专场，推出的6幅地块中，有4幅位于江宁的九龙湖板块，1幅位于江宁的方山板块。江宁不是一个全新规划区域，而是一个新老间杂、整体上没有太多亮点的区域。但也不排除个别区域、个别板块、个别板块具有亮点，比如九龙湖板块。
九龙湖是江宁近几年兴起的一个板块， 以前提起九龙湖、清水亭，印象多是“脏乱差”，而现在，却可以说是欣欣向荣。众多品牌房企的汇聚，将这里变成了一个品质刚需的重镇。
2007年7月26日，万科首次挺进九龙湖板块，楼面价3287元，也就是现在的金域蓝湾；
2007年11月16日，华光房地产竞得，地价4204元，后被收回。后来宝润置业2768元/平拿下，作为王子公馆；
2010年2月9日，雅居乐地产4407元/㎡，也就是藏龙御景；
2010年4月10日，银城拿下万科金域蓝湾对面的2010G08地块，6449元/㎡，成为江宁地王；
2013年1月24日，新城地产地价6888元/㎡，刷新江宁地王；
2014年12月24日，万科翡翠公园，10191平/元。
由此可见，地价的涨幅比房价更甚。
九龙湖板块之所以能够发展至今，主要依靠五大支撑。
第一，九龙湖板块最早引进了江宁相对比较好的房企和产品，比如万科、保利、龙湖等大牌房企，产品相对不错。
第二，九龙湖本身具有一定景观资源，并且靠近百家湖，在地质上来说，属于江宁比较好的板块。
第三，九龙湖一直受到交通利好的支持，如1号线的小龙湾站、3号线的秣周东路站等。
第四，商业支撑，砂之船等商业为区域带来了很大人气。
第五，教育支撑，如万科金域蓝湾附近引进了北小分校，包括本次九龙湖出让的4幅地块附近也引进了游小分校。
有交通、有商业、有品牌房企，使九龙湖板块具备了最基础的价值，在基础价值上再配合教育资源，未来前景十分明朗的。另外北小、游小分校的引进，说明了地方政府及楼盘开发商对教育重视程度。这与江宁传统楼盘的操盘有着本质区别。
九龙湖此次推出的4幅地块均位于3号线南延线的两侧，距离地铁3号线南延线的距离均不远，到百家湖约10分钟车程。周边环境优越，有上秦淮湿地公园、紫金足球体育公园、云台山河，商业有砂之船等。其中G54、G55地块距离砂之船、3号线秣周东路站最近，步行仅约4.5分钟，G53地块步行大约需7.8分钟，而G56地块则稍远些，步行约18分钟可以到达地铁站。
本次推出的4幅地块周边有翠屏诚园、帝景天誉、东润悦澜湾三盘，其中翠屏诚园于今年9月3日加推，均价在27000元/平左右，加推房源目前已全部售罄。
此外，九龙湖板块目前房价在2.7万/平左右。此次推出的G53、G54、G55、G56地块的起拍楼面价分别为9313元/平、9933元/平、9157元/平、6732元/平，最高楼面限价分别为19721元/平、19866元/平、19459元/平、15966元/平，除G56地块，最高限价基本都接近2万/平，预期九龙湖未来房价将达到到4万/平。
九龙湖也将成为明天开发商争夺的一个热门区域，G53、G54、G55地块实际上是一个大地块，被切成三个地块出让，很可能是政府出于不制造大地王的考量。在4幅地块中，G54容积率最低，且最靠近上秦淮湿地公园、云台山河等景观，建设密度较低的别墅项目。而G53和G55地块，容积率分别为1.0～2.0和1.95，适合打造刚需或改善产品。G56地块距与3幅地块距离相对远一些，综合容积率2.76，没有高度等限制，同样适合打造刚需产品。此外，G55、G56地块都需要各配建幼儿园和基层社区中心，配备比较齐全。
总体而言，G53、G54、G55地块的宜居性要好一些，可以做品牌性、标杆性，甚至是有一定改善意义的楼盘。G56少一些自然景观资源，但交通便利，配套齐全，适合打造刚需产品。
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NO.2016G57地块（方山）
地块位置：江宁区高新园学十二路以南、务实路以东地块
地块四至：东至现状，南至方前大道，西至务实路，北至现状
出让面积：62920.2m2
用地性质：R2二类居住用地
容积率：1.0<R≤1.5
建筑高度：≤35m
建筑密度：≤25%
绿地率：≥35%
出让起始价：71000万元
现房销售起始价：144000万元
最高限价：160000万元
G57地块距离地铁1号线中国药科大学站约4.5公里，紧邻方前大道和务实路，至主干道弘景大道步行约5-6分钟。
地块周边的在售楼盘有武夷名仕园和世茂梦享家。武夷名仕园此前加推的均价为16100元/㎡，世茂梦享家前期房源均价为15500元/平。G57地块的最高楼面限价为16953元/平，已经超越目前周边个别项目在售均价。
NO.2016G61地块（方山）
地块位置：江宁区高新园印湖路以南、定林路以东地块
地块四至：东至海慧路，南至天秣路，西至定林路，北至印湖路
出让面积：44145m2
用地性质：R2二类居住用地
容积率：1.0<R≤1.1
建筑高度：≤18m
建筑密度：≤25%
绿地率：≥35%
出让起始价：56000万元
现房销售起始价：97000万元
最高限价：108000万元
方山板块在明日将推出G57地块，后天推出有G61地块。这两个地块有很多共同性：
第一，都围绕方山地质公园
第二，都是低密度
第三，都是方山从刚需变改善的典型代表
曾经的方山，印象中是非常远的地方。那里有很多大学城，在那里教书的朋友会自嘲是住在乡下。但在最近几年的城建和城市发展过程中，这里已然从刚需板块逐渐过渡到了微改善板块。
在过去，方山一些楼盘的价格大概在六七千每平，好点的也一万左右，比如2012年天正天御熙岸等，但现在，很多二手房价格到了两万多每平。
方山的景观资源相对不错，有山、有树、有绿化。这里发展最早是一些围绕大学城和地铁一号线的住宅，价格并不是很贵，当时是典型的刚需板块。但是，现在的方山已经不一样了。类似的有鲁能七号院，低密度的叠墅产品。
鲁能在南京开发的第一块地是2015年4月在河西南拿的，当时成交楼面价是14078元/平，成为当时的河西南地王。所有人都觉得山东人太傻，半年后大家都觉得山东人太精了。同样的情况在今年的一月份，以14153元/平（同样一万四千多）的楼面价在方山拿到一块地，就是现在的鲁能泰山7号院，这块地也同样成为了方山地王。上次开盘，鲁能泰山7号院以毛坯29000元/平的价格出售，已去化九成。这个成绩很不容易，也刷新了大家对方山的认识。
相信随着G57和G61土地的开盘，大家会越来越接受方山作为改善型产品的到来。方山的G57地块起拍楼面价为7523元/平，最高楼面限价为16953元/平。而G61的起拍价一万多，最高限价到达两万二。可以看出政府对于方山这两块地的预期很高。
最后，预测第四天的土拍。第四天有仙林湖板块的、有青龙地铁小镇的，还有其他一些板块的。可以预见将会是一场全城混战，同时也会是总金额比较高的一天。第四天的土拍之后，我们会对南京四天的土拍做一个总结，也将会在最后一天的视频里就四天的土拍结果做一个预测，给大家更深刻的理解。
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