夫妻将登记在一方名下的房产约定为归另一方所有，若未办理变更登记，房产归属如何？|最高法公报案例

张涛律师

2024-08-24

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编者按

社会生活中，一些夫妻会通过离婚协议或婚内财产协议，将登记在一方名下的房产约定为归另一方所有，但尚未办理房产的权属变更登记。此情况下，房产是按照物权公示原则归属于房产登记一方，还是按照意思自治原则归属于协议约定所有的一方？本文旨在通过最高人民法院发布的一则公报案例，来谈谈夫妻约定情况下房产归属问题，并对外观主义的适用进行深入分析。

一、案情

唐某甲与被告李某某系夫妻关系，二人生育一子唐某乙。唐某甲与前妻曾生育一女唐某，离婚后由其前妻抚养。唐某甲父母均早已去世。唐某甲于2011年9月16日在外地出差期间突发疾病死亡，未留下遗嘱。

2010年10月2日，唐某甲与被告李某某签订《分居协议书》，双方约定：“唐某甲、李某某的感情已经破裂。为了不给儿子心灵带来伤害，我们决定分居。现在财富中心和慧谷根园的房子归李某某拥有。李某某可以任何方式处置这些房产，唐某甲不得阻挠和反对，并有义务协办相关事务。双方采取离异不离家的方式解决感情破裂的问题。”2012年11月28日，北京民生物证司法鉴定所出具司法鉴定意见书，鉴定意见为该《分居协议书》上唐某甲签名为其本人所签。

关于财富中心房屋，2002年12月16日，唐某甲作为买受人与北京香江兴利房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：唐某甲购买北京香江兴利房地产开发有限公司开发的财富中心房屋。庭审中，原告唐某、被告唐某乙、李某某均认可截止唐某甲去世时间点，该房屋仍登记在唐某甲名下，尚欠银行贷款87余万元未偿还。

二、裁判

案件信息

审理法院：北京市第三中级人民法院

审理程序：二审

期刊号：《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第12期

案由：法定继承纠纷

裁判年份：2014年

文书类型：民事判决书

当事人信息

上诉人（原审被告）：李某某，女，48岁

上诉人（原审被告）：唐某乙，男，14岁

被上诉人（原审原告）：唐某，女，28岁

争议焦点

财富中心房屋的权属问题及其应否作为唐某甲的遗产予以继承。

裁判理由

北京市第三中级人民法院二审认为：

关于物权法上的不动产登记公示原则在夫妻财产领域中是否具有强制适用的效力。唐某甲与李某某所签《分居协议书》已经确定财富中心房屋归李某某一人所有，虽仍登记在唐某甲名下，并不影响双方对上述房屋内部处分的效力。理由如下：

《物权法》（现为《民法典》物权编）以登记作为不动产物权变动的法定公示要件，赋予登记以公信力，旨在明晰物权归属，保护交易安全和交易秩序，提高交易效率。但实践中，由于法律的例外规定、错误登记的存在、法律行为的效力变动、当事人的真实意思保留以及对交易习惯的遵从等原因，存在大量欠缺登记外观形式，但依法、依情、依理应当给予法律保护的事实物权。《物权法》第二十八条至第三十条（现为《民法典》第二百二十九条至第二百三十一条）对于非基于法律行为所引起的物权变动亦进行了例示性规定，列举了无需公示即可直接发生物权变动的情形。当然，这种例示性规定并未穷尽非因法律行为而发生物权变动的所有情形，《婚姻法》（现为《民法典》婚姻家庭编）及其司法解释规定的相关情形亦应包括在内。

在夫妻财产领域，存在大量夫妻婚后由一方签订买房合同，并将房屋产权登记在该方名下的情形，但实际上只要夫妻之间没有另行约定，双方对婚后所得的财产即享有共同所有权，这是基于《婚姻法》（（现为《民法典》婚姻家庭编））规定的法定财产制而非当事人之间的法律行为。因为结婚作为客观事实，已经具备了公示特征，无须另外再为公示。而夫妻之间的约定财产制，是夫妻双方通过书面形式，在平等、自愿、意思表示真实的前提下对婚后共有财产归属作出的明确约定。此种约定充分体现了夫妻真实意愿，系意思自治的结果，应当受到法律尊重和保护，故就法理而言，亦应纳入非依法律行为即可发生物权变动效力的范畴。因此，当夫妻婚后共同取得的不动产物权归属发生争议时，应当根据不动产物权变动的原因行为是否有效、有无涉及第三人利益等因素进行综合判断，不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据，只要有充分证据足以确定该不动产的权属状况，且不涉及第三人利益，就应当尊重夫妻之间的真实意思表示，按照双方达成的婚内财产分割协议履行，优先保护事实物权人。需要指出的是，此处的第三人主要是相对于婚姻家庭关系外部而言，如夫妻财产涉及向家庭以外的第三人处分物权，就应当适用《物权法》（现为《民法典》物权编）等调整一般主体之间财产关系的相关法律规定。而对于夫妻家庭关系内的财产问题，应当优先适用《婚姻法》（现为《民法典》婚姻家庭编）的相关规定。

本案中，《分居协议书》约定“财富中心房屋归李某某拥有，李某某可以任何方式处置这些房产，唐某甲不得阻挠和反对，并有义务协办相关事务。”该协议书系唐某甲与上诉人李某某基于夫妻关系作出的内部约定，是二人在平等自愿的前提下协商一致对家庭财产在彼此之间进行分配的结果，不涉及婚姻家庭以外的第三人利益，具有民事合同性质，对双方均具有约束力。财富中心房屋并未进入市场交易流转，其所有权归属的确定亦不涉及交易秩序与流转安全。故唐某虽在本案中对该约定的效力提出异议，但其作为唐某甲的子女并非《物权法》（现为《民法典》物权编）意义上的第三人。因此，虽然财富中心房屋登记在唐某甲名下，双方因房屋贷款之故没有办理产权过户登记手续，但《物权法》（现为《民法典》物权编）的不动产登记原则不应影响婚内财产分割协议关于房屋权属约定的效力。且结合唐某甲与李某某已依据《分居协议书》各自占有、使用、管理相应房产之情形，应当将财富中心房屋认定为李某某的个人财产，而非唐某甲之遗产予以法定继承。一审法院根据物权登记主义原则确认财富中心房屋为唐某甲与李某某夫妻共同财产实属不妥，应予调整。

裁判结果

一、维持北京市朝阳区人民法院(2013)朝民初字第30975号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项;

二、撤销北京市朝阳区人民法院(2013)朝民初字第30975号民事判决第六项;

三、变更北京市朝阳区人民法院(2013)朝民初字第30975号民事判决主文第三项为：位于北京市朝阳区东三环北路二十三号财富中心某房屋归李某某所有，并由李某某偿还剩余贷款。

四、驳回唐某其他诉讼请求。

三、评析

一、房产归属分析

夫妻将登记在一方名下的房产约定为归另一方所有，若未办理变更登记，房产归属如何？

1.首先应明确的是，夫妻在对房产归属进行约定前，即使房产登记在一方名下，房产并不一定为登记一方的个人财产。例如，夫妻在婚后用夫妻共同财产购买的房产，即使该房产仅登记在一方名下，该房产仍为夫妻的共同财产。当然，约定的房产应为夫妻共同财产或夫妻一方的财产，而不能是其他第三方所有的财产。

2.其次，应区分夫妻是通过离婚协议还是婚内财产协议对房产归属进行约定，两者法律后果有所不同。

离婚协议，是指夫妻双方在婚姻关系存续期间，以解除婚姻关系为基本目的，并就财产分割及子女抚养问题达成的协议。离婚协议属于附条件生效的协议，以夫妻双方离婚为生效前提。若夫妻双方成功离婚，且在离婚协议中约定将一方个人房产或夫妻共同房产归属于某方所有，则房产归属应按照离婚协议的约定归约定方所有。但若夫妻未能成功离婚，离婚协议没有生效，对夫妻双方不产生法律约束力，则不得仅以该离婚协议中关于房产归属的约定来判断房产归属。

夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，这种财产约定便属于婚内财产协议。和离婚协议不同的是，婚内财产协议不以夫妻双方成功离婚为前提。婚内财产协议一经生效，除具备法定的无效、可撤销、效力待定等影响协议效力的事由外，房产归属应按照婚内财产协议中关于房产归属的约定来判断。

3.最后，夫妻虽将登记在一方名下的房产约定为归另一方所有，但尚未办理房产权属的变更登记，未变更房产权属登记的事实是否会影响夫妻约定的房产归属？

本案中法院认为，当夫妻就婚后共同取得的不动产物权归属发生争议时，应当根据不动产物权变动的原因行为是否有效、有无涉及第三人利益等因素进行综合判断，不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据，只要有充分证据足以确定该不动产的权属状况，且不涉及第三人利益，就应当尊重夫妻之间的真实意思表示，按照双方达成的婚内财产分割协议履行，优先保护事实物权人。此处的第三人主要是相对于婚姻家庭关系外部而言，对于夫妻家庭关系内的财产问题，应当优先适用《民法典》婚姻家庭编的相关规定。参照法院观点，若夫妻已通过婚内财产协议或离婚协议（需成功离婚）对房产归属明确约定，且不涉及婚姻家庭关系外部的第三人利益，即使未变更房产权属登记，并不影响夫妻按照协议约定确定房产归属。

二、外观主义的适用

2019年实施的《全国法院民商事审判工作会议纪要》涉及了“外观主义”一词，并对外观主义的适用进行了规定：要通过穿透式审判思维，查明当事人的真实意思，探求真实法律关系；特别注意外观主义系民商法上的学理概括，并非现行法律规定的原则，现行法律只是规定了体现外观主义的具体规则，如善意取得、表见代理、越权代表等，审判实务中应当依据有关具体法律规则进行判断，类推适用亦应当以法律规则设定的情形、条件为基础。从现行法律规则看，外观主义是为保护交易安全设置的例外规定，一般适用于因合理信赖权利外观或意思表示外观的交易行为。实际权利人与名义权利人的关系，应注重财产的实质归属，而不单纯地取决于公示外观。审判实务中要准确把握外观主义的适用边界，避免泛化和滥用。

外观主义的运用领域有限。首先，它原则上运用于交易的领域，非交易场合大多不得运用外观主义，例外情形不多。其次，它运用于当事人的意思、权利等因素表里不一的场合，在表里一致时无所谓外观主义及其运用的余地。复次，它运用于两方当事人的意思、权利相冲突，不能两全，只得按照外观特别是交易相对人有理由地对该外观的信赖，两害相权取其轻、两利相权取其重。在两方当事人的意思、权利不相冲突的场合，不运用于外观主义。再次，外观主义的运用还得受限: 专就某一法律关系而言，基于某特定理念及规定，法律尊重当事人一方甲的意思，保障甲的权利，但基于另外的理念及规定，法律尊重另一方当事人乙的意思，保障乙的权利，于此场合，必须选择其中一种理念及规定，予以决断。这也暗示着外观主义实乃法律基于特定理由才不得已地按照外观特别是对该外观的合理信赖赋予法律效果。在一般情况下则更应关注事物的真实，而不依外观论事。

公信原则是指一旦物权的取得和变动经过公示，当事人就有理由产生合理信赖，相信以公示方法所表现出来的权利人和权利状态是正确的。如果因信赖这种公示而为一定的行为，即使登记或交付所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合，也不影响物权变动的效力。即使是将外观主义贯彻极致的公信原则，在适用范围方面还受到如下限制:

1.它不适用于登记名义人与真实的物权人之间，不适用于占有人与真实的物权人之间的关系，他们之间的关系按照实事求是的原则处理，即对于真实的物权人而言，不认为登记名义人或占有人享有物权。例如，在借名买房法律关系中，尽管购买的房屋登记在“名义产权人”下，但实际房屋所有权却归属于实际出资的“实际产权人”。

2. 登记的公信力在不动产物权变动的直接当事人之间也不得主张，假如登记原因无效或可撤销，在第三人未取得不动产权利前，真实的物权人对于登记名义人仍可主张其权利。例如，甲将登记在其下的房屋出卖与乙，但实际上该房屋属于丙所有，只要房屋未过户登记至乙的名下，甲即可向乙说明房屋本属于丙，无法办理过户登记手续，乙无权以公信力为由强求甲履行转移房屋所有权的义务，但可请求甲承担不能履行的违约责任。

3. 公信原则适用于登记名义人与第三人之间的交易关系，适用于占有人与第三人之间的交易关系。至于处于交易关系之外的第三人，是否有权援用公信原则对登记名义人、占有人主张对特定标的物的权利，对抗真实的物权人，需要根据具体情况加以确定。例如，善意的交易相对人去世，其继承人有权援用公信原则对抗真实的物权人。一般第三人毁损了登记在甲名下的房屋，难以对抗该房屋的真正所有权人请求其承担侵权责任的主张。

总的来说，外观主义旨在保护交易安全，适用应坚持法定条件，类推适用应当慎重。物权、股权等的登记公信力，是面向社会一般人的。在当事人内部之间，如借名买房当事人、夫妻之间财产约定等事实认定权利归属，则以合同约定为准。外观主义对外才有意义，才涉及善意第三人的保护。

四、结语

夫妻将登记在一方名下的房产约定为归另一方所有，若未办理变更登记，房产归属如何？在处理此问题时应知悉，若不涉及婚姻家庭关系外部的第三人利益，即使未变更房产权属登记，亦不影响夫妻按照协议约定确定房产归属，但需注意对离婚协议和婚内财产协议进行区分。希望大家能够通过本文，对夫妻约定情况下房产归属及外观主义的适用问题有所了解，进而减少不必要的矛盾和纠纷，使夫妻和家庭关系更为融洽。

（本文仅代表作者个人观点）

附：裁判文书

唐某诉李某某、唐某乙法定继承纠纷案

[裁判摘要]

夫妻之间达成的婚内财产分割协议是双方通过订立契约对采取何种夫妻财产制所作的约定，是双方协商一致对家庭财产进行内部分配的结果，在不涉及婚姻家庭以外第三人利益的情况下，应当尊重夫妻之间的真实意思表示，按照双方达成的婚内财产分割协议履行，优先保护事实物权人，不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据。

原告：唐某，女，28岁。

被告：李某某，女，48岁。

被告：唐某乙，男，14岁。

法定代理人：李某某(唐某乙之母)，48岁。

原告唐某因与被告李某某、唐某乙发生法定继承纠纷，向北京市朝阳区人民法院提起诉讼。

原告唐某诉称：唐某甲于2011年9月16日在外地出差期间猝死，未留下遗嘱。名下财产有位于北京市朝阳区东三环北路二十三号财富中心某房屋(以下简称财富中心房屋)等多处房产、银行存款、轿车等。唐某甲的继承人是配偶李某某及子女唐某、唐某乙。现诉至法院，请求判令：由唐某、唐某乙、李某某共同依法继承唐某甲的全部遗产。

被告李某某、唐某乙辩称：认可李某某、唐某、唐某乙作为唐某甲的继承人参与继承，但登记在唐某甲名下的财富中心房屋并非唐某甲的财产，不应作为其遗产予以继承。虽然该房屋是以唐某甲名义购买并向中国银行贷款，但根据唐某甲与李某某签订的《分居协议书》，财富中心房屋属于李某某的个人财产，之所以没有变更登记至李某某名下，是因为有贷款没有还清。这份协议书没有以离婚为前提，属于双方对婚后共同财产的安排，在唐某甲去世前，双方均未对此协议反悔。因此该协议书是有效的，财富中心房屋是李某某的个人财产，不属于唐某甲的遗产。对于唐某甲名下的其他财产同意依法予以分割继承。

北京市朝阳区人民法院一审查明：

2010年10月2日，唐某甲与被告李某某签订《分居协议书》，双方约定：“唐某甲、李某某的感情已经破裂。为了不给儿子心灵带来伤害，我们决定分居。双方财产作如下切割：现在财富中心和慧谷根园的房子归李某某拥有。李某某可以任何方式处置这些房产，唐某甲不得阻挠和反对，并有义务协办相关事务。湖光中街和花家地的房产归唐某甲所有。唐某甲可以任何方式处置这些房产，李某某不得阻挠和反对，并有义务协办相关事务。儿子唐某乙归李某某所有。唐某甲承担监护、抚养、教育之责。李某某每月付生活费5000元。双方采取离异不离家的方式解决感情破裂的问题。为了更好地达到效果，双方均不得干涉对方的私生活和属于个人的事务。”2012年11月28日，北京民生物证司法鉴定所出具司法鉴定意见书，鉴定意见为该《分居协议书》上唐某甲签名为其本人所签。

关于财富中心房屋，2002年12月16日，唐某甲作为买受人与北京香江兴利房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：唐某甲购买北京香江兴利房地产开发有限公司开发的财富中心房屋，总金额为1 579 796元。庭审中，原告唐某、被告唐某乙、李某某均认可截止唐某甲去世时间点，该房屋仍登记在唐某甲名下，尚欠银行贷款877 125.88元未偿还。此外，李某某与唐某甲名下还有其他两处房产、汽车及存款等财产。

本案一审的争议焦点是：如何确定唐某甲的遗产范围。

北京市朝阳区人民法院一审认为：

原告唐某、被告唐某乙作为被继承人唐某甲的子女，被告李某某作为被继承人唐某甲的配偶，均属于第一顺序继承人，三人对于唐某甲的遗产，应予以均分。本案中，应对哪些财产属于唐某甲的遗产予以界定。关于财富中心房屋，唐某甲与李某某虽然在《分居协议书》中约定了该房屋归李某某拥有，但直至唐某甲去世，该房屋仍登记在唐某甲名下。故该协议书并未实际履行，因此应根据物权登记主义原则，确认该房屋属于唐某甲与李某某夫妻共同财产。该房屋价值应根据评估报告确定的数额减去唐某甲去世时该房屋尚未还清的贷款数额，该数额的一半为李某某夫妻共同财产，另一半为唐某甲遗产，属于唐某甲遗产的份额应均分为三份，由李某某、唐某乙和唐某均分。考虑到唐某乙尚未成年，而唐某要求获得折价款，故法院判决该房屋归李某某所有，由李某某向唐某支付折价款并偿还该房屋剩余未还贷款。关于唐某甲名下的其他房屋、车辆及银行存款等遗产，法院按照法定继承的相关规定予以分割。

综上，北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第十三条之规定，于2014年4月8日判决：

一、被继承人唐某甲遗产车牌号为京 KNxxxx号北京现代牌轿车由被告李某某继承，归被告李某某所有，被告李某某于本判决生效后十日内向原告唐某支付折价款一万六千六百六十六元六角七分。

二、被继承人唐某甲遗产位于北京市朝阳区湖光中街某房屋归被告李某某所有，被告李某某于本判决生效后十日内向原告唐某支付折价款一百八十万元。

三、被继承人唐某甲遗产位于北京市朝阳区东三环北路23号财富中心某房屋归被告李某某所有，并由李某某偿还剩余贷款，被告李某某于本判决生效后十日内向原告唐某支付折价款八十八万五千一百八十元六角九分。

四、被告李某某于本判决生效后十日内向原告唐某支付被继承人唐某甲遗产家属一次性抚恤金一万八千三百六十六元六角七分。

五、被告李某某于本判决生效后十日内向原告唐某支付被继承人唐某甲遗产工会发放的家属生活补助费五千三百六十六元六角七分。

六、驳回原告唐某其他诉讼请求。

李某某、唐某乙不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉称：唐某甲与李某某签订的《分居协议书》的性质应属婚内财产分割协议，财富中心房屋无论登记在何方名下，都应以唐某甲与李某某的有效婚内财产约定确定其归属。请求二审法院撤销原审判决，改判财富中心房屋为李某某个人所有，不属于唐某甲遗产范围。

被上诉人唐某辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决。

北京市第三中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。

本案二审的争议焦点是：财富中心房屋的权属问题及其应否作为唐某甲的遗产予以继承。

北京市第三中级人民法院二审认为：

解决该争议焦点的关键在于厘清以下三个子问题：

第一，唐某甲与上诉人李某某于2010年10月2日签订的《分居协议书》的法律性质。

上诉人李某某、唐某乙认为该协议属于婚内财产分割协议，是唐某甲与李某某对其婚姻关系存续期间所得财产权属的约定，该约定合法有效，对双方均具有约束力;唐某认为该协议系以离婚为目的达成的离婚财产分割协议，在双方未离婚的情况下，该协议不发生法律效力。法院认为，本案中唐某甲与李某某签订的《分居协议书》是婚内财产分割协议，而非离婚财产分割协议。理由如下：

首先，从《分居协议书》内容来看，唐某甲与上诉人李某某虽认为彼此感情已经破裂，但明确约定为不给儿子心灵带来伤害，采取“离异不离家”的方式解决感情破裂问题，双方是在婚姻关系存续的基础上选择以分居作为一种解决方式并对共同财产予以分割，并非以离婚为目的而达成财产分割协议。其次，从文义解释出发，二人所签《分居协议书》中只字未提“离婚”，显然不是为了离婚而对共同财产进行分割，相反，双方在协议书中明确提出“分居”、“离异不离家”，是以该协议书来规避离婚这一法律事实的出现。再次，婚姻法第十九条第一款对夫妻约定财产制作出明确规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。”本案所涉及的《分居协议书》中，唐某甲与李某某一致表示“对财产作如下切割”，该约定系唐某甲与李某某不以离婚为目的对婚姻关系存续期间所得财产作出的分割，应认定为婚内财产分割协议，是双方通过订立契约对采取何种夫妻财产制所作的约定。

第二，本案应当优先适用物权法还是婚姻法的相关法律规定。

上诉人李某某、唐某乙认为，应适用婚姻法第十九条之规定，只要夫妻双方以书面形式对财产分割作出约定即发生法律效力，无需过户登记;被上诉人唐某主张，本案应适用物权法第九条之规定，不动产物权的权属变更未经登记不发生法律效力。法院认为，该问题首先要厘清物权法与婚姻法在调整婚姻家庭领域内财产关系时的衔接与适用问题，就本案而言，应以优先适用婚姻法的相关规定处理为宜。理由如下：

物权领域，法律主体因物而产生联系，物权法作为调整平等主体之间因物之归属和利用而产生的财产关系的基础性法律，重点关注主体对物的关系，其立法旨在保护交易安全以促进资源的有效利用。而婚姻法作为身份法，旨在调整规制夫妻之间的人身关系和财产关系，其中财产关系则依附于人身关系而产生，仅限于异性之间或家庭成员之间因身份而产生的权利义务关系，不体现直接的经济目的，而是凸显亲属共同生活和家庭职能的要求。故婚姻法关于夫妻子女等特别人伦或财产关系的规定不是出于功利目的创设和存在，而是带有“公法”意味和社会保障、制度福利的色彩，将保护“弱者”和“利他”价值取向直接纳入权利义务关系的考量。

因此，婚姻家庭的团体性特点决定了婚姻法不可能完全以个人为本位，必须考虑夫妻共同体、家庭共同体的利益，与物权法突出个人本位主义有所不同。在调整夫妻财产关系领域，物权法应当保持谦抑性，对婚姻法的适用空间和规制功能予以尊重，尤其是夫妻之间关于具体财产制度的约定不宜由物权法过度调整，应当由婚姻法去规范评价。本案中，唐某甲与上诉人李某某所签协议关于财富中心房屋的分割，属于夫妻内部对财产的约定，不涉及家庭外部关系，应当优先和主要适用婚姻法的相关规定，物权法等调整一般主体之间财产关系的相关法律规定应作为补充。

第三，物权法上的不动产登记公示原则在夫妻财产领域中是否具有强制适用的效力。

上诉人李某某、唐某乙认为，婚内财产分割协议只涉及到财产在夫妻之间的归属问题，依双方约定即可确定，无须以公示作为物权变动要件;被上诉人唐某则主张财富中心房屋的产权人是唐某甲，即使唐某甲与李某某曾约定该房屋归李某某拥有，也因未办理产权变更登记而未发生物权变动效力，该房屋仍应纳入唐某甲的遗产范围。本院认为，唐某甲与李某某所签《分居协议书》已经确定财富中心房屋归李某某一人所有，虽仍登记在唐某甲名下，并不影响双方对上述房屋内部处分的效力。理由如下：

物权法以登记作为不动产物权变动的法定公示要件，赋予登记以公信力，旨在明晰物权归属，保护交易安全和交易秩序，提高交易效率。但实践中，由于法律的例外规定、错误登记的存在、法律行为的效力变动、当事人的真实意思保留以及对交易习惯的遵从等原因，存在大量欠缺登记外观形式，但依法、依情、依理应当给予法律保护的事实物权。物权法第二十八条至第三十条对于非基于法律行为所引起的物权变动亦进行了例示性规定，列举了无需公示即可直接发生物权变动的情形。当然，这种例示性规定并未穷尽非因法律行为而发生物权变动的所有情形，婚姻法及其司法解释规定的相关情形亦应包括在内。

在夫妻财产领域，存在大量夫妻婚后由一方签订买房合同，并将房屋产权登记在该方名下的情形，但实际上只要夫妻之间没有另行约定，双方对婚后所得的财产即享有共同所有权，这是基于婚姻法规定的法定财产制而非当事人之间的法律行为。因为结婚作为客观事实，已经具备了公示特征，无须另外再为公示。而夫妻之间的约定财产制，是夫妻双方通过书面形式，在平等、自愿、意思表示真实的前提下对婚后共有财产归属作出的明确约定。此种约定充分体现了夫妻真实意愿，系意思自治的结果，应当受到法律尊重和保护，故就法理而言，亦应纳入非依法律行为即可发生物权变动效力的范畴。因此，当夫妻婚后共同取得的不动产物权归属发生争议时，应当根据不动产物权变动的原因行为是否有效、有无涉及第三人利益等因素进行综合判断，不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据，只要有充分证据足以确定该不动产的权属状况，且不涉及第三人利益，就应当尊重夫妻之间的真实意思表示，按照双方达成的婚内财产分割协议履行，优先保护事实物权人。需要指出的是，此处的第三人主要是相对于婚姻家庭关系外部而言，如夫妻财产涉及向家庭以外的第三人处分物权，就应当适用物权法等调整一般主体之间财产关系的相关法律规定。而对于夫妻家庭关系内的财产问题，应当优先适用婚姻法的相关规定。

本案中，《分居协议书》约定“财富中心房屋归李某某拥有，李某某可以任何方式处置这些房产，唐某甲不得阻挠和反对，并有义务协办相关事务。”该协议书系唐某甲与上诉人李某某基于夫妻关系作出的内部约定，是二人在平等自愿的前提下协商一致对家庭财产在彼此之间进行分配的结果，不涉及婚姻家庭以外的第三人利益，具有民事合同性质，对双方均具有约束力。财富中心房屋并未进入市场交易流转，其所有权归属的确定亦不涉及交易秩序与流转安全。故唐某虽在本案中对该约定的效力提出异议，但其作为唐某甲的子女并非《物权法》意义上的第三人。因此，虽然财富中心房屋登记在唐某甲名下，双方因房屋贷款之故没有办理产权过户登记手续，但物权法的不动产登记原则不应影响婚内财产分割协议关于房屋权属约定的效力。且结合唐某甲与李某某已依据《分居协议书》各自占有、使用、管理相应房产之情形，应当将财富中心房屋认定为李某某的个人财产，而非唐某甲之遗产予以法定继承。一审法院根据物权登记主义原则确认财富中心房屋为唐某甲与李某某夫妻共同财产实属不妥，应予调整。

据此，北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，于2014年8月25日判决：

一、维持北京市朝阳区人民法院(2013)朝民初字第30975号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项;

二、撤销北京市朝阳区人民法院(2013)朝民初字第30975号民事判决第六项;

四、驳回唐某其他诉讼请求。

本判决为终审判决。

版权公告

文章来源：《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第12期、北京市第三中级人民法院；如需转载原创字样文章请联系本文作者并注明出处；本公众号原创作品受著作权法保护且拥有对此声明的最终解释权。

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