【平安地产】长效机制日臻完善，新规冲击整体可控

平安地产团队平安研究 2022-04-22

分析师

杨侃投资咨询资格 S1060520090001

研究助理

郑南宏一般证券从业资格 S1060120010016

王懂杨一般证券从业资格 S1060120070024

摘要

房地产贷款新规出台，渠道监管进一步收紧。房地产贷款集中度管理制度将全国银行分为五档，对不同档次银行设定房地产贷款占比、个人住房贷款比重上限，如第一档（7家大型银行）分别不超过40%、32.5%，第五档（村镇银行）分别不超过12.5%、7.5%；若超出比重上限，需在2-4年内压缩至符合规定。同时，新规给予三档及以下银行一定调整范围，上限可增减2.5个百分点。

多数银行符合规定，压缩规模整体可控。2020Q3末金融机构房地产贷款余额、个人房贷余额占比分别为28.8%、19.8%。统计的38家主流银行中，仅10家房地产贷款占比超出上限（平均超出6.8PCT）、8家银行个人住房贷款超出上限（平均超出3.4PCT）。按照2020H1末贷款数据，12家房地产贷款占比或个人住房贷款占比超过规定的银行，其房地产贷款余额压缩总量分别占2020H1末全国金融机构房地产贷款余额、12家银行房地产贷款余额的1.4%、5.2%，个人住房贷款余额压缩总量分别占全国金融机构个人住房贷款余额、12家银行住房贷款余额的2.4%、7.3%，压缩规模整体可控。

按揭贷款影响大于开发贷，对销售端冲击有限。定量测算下，新规将导致2021年金融机构房地产贷款、个人住房贷款新增余额分别较无新规情形下降3%、8%。由于按揭贷款总供给额度下降，将制约房贷利率下行空间、影响放款效率等，考虑新规冲击下个人房贷新增余额降幅有限、大量合规银行个人房贷占比仍有提升空间、2021年全国商品房销售额增速大概率回落，新规对2021年销售额影响或相对有限。

房贷新规叠加“三条红线”，加速房企去杠杆及信贷资源集中。一方面，按揭贷款额度压缩将影响房企资金总量及回款速度；另一方面，此次新规并未限制开发贷余额占比，根据模型测算，超标银行个人按揭贷款压缩幅度大于房地产贷款压缩幅度，导致非按揭贷款新增余额较无新规情形甚至有所增加，但监管趋严背景下，2021年开发贷实际供给难以大幅增加。在整体涉房额度压缩背景下，叠加此前“三条红线”融资新规，将进一步加快房企去杠杆、加速信贷资源向优质头部房企集中。

投资建议：随着房地产贷款集中度管理制度出台，叠加“三道红线”融资规则稳步推进，房地产行业或步入“计划经济”时代，信贷资源进一步向“好学生”集中，房企弯道超车难度较大，行业优胜劣汰和集中度提升加快，建议关注三类优质房企：1）杠杆低、善用经营杠杆的行业龙头；2）土储充足的弹性标的；3）高周转快开发品牌房企。同时关注物管及经纪等细分领域龙头。

风险提示：1）三四线供应较大、需求弱化，行业后续面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾风险；2）考虑需求提前释放，若后续楼市走向不及预期，未来存在房企以价换量以提升需求，带来房企大规模减值风险；3）若后续行业金融监管力度超出预期，对各房企规模发展产生负面影响，将导致业绩表现不及预期风险。

房地产贷款新规出台，渠道监管进一步收紧

2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），提出为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，自2021年1月1日起实施。

新规明确银行房地产及个人住房贷款余额比重上限，超出部分要求2-4年内压缩。《通知》提出，房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限；若银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的调整过渡期为2年，超出2个百分点及以上的过渡期为4年。

新规给予三档及以下银行一定调整范围，上限可增减2.5个百分点。《通知》提出，人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。

租赁类贷款、资管新规过渡期内回表贷款不纳入统计范围。为支持大力发展住房租赁市场，《通知》提出住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算；同时，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

信贷资源过度流入楼市，金融风险持续积累

2.1 信贷资源过度流入房地产，带动房企及居民杠杆攀升

房地产贷款具有抵押物优质、坏账率低、收益率高的优点，天然成为金融机构资金的优选投向；同时，房地产开发企业在行业周期筑底阶段持续加杠杆争取资源、实现弯道超车，导致货币宽松时期金融资源往往过度流入房地产行业，进而推升地价、房价，以及房企与居民杠杆。房地产开发企业整体资产负债率、居民部门杠杆率分别由2008年的72.3%、17.9%升至2019年的80.4%、55.8%。2020Q3末主要金融机构房地产贷款余额达48.8万亿，占整体贷款余额比重高达28.8%。

2.2中央多次强调防范金融风险，为此次新规出台埋下伏笔

房企及居民部门杠杆率上升、过多金融资源流入房地产市场背景下，为抑制房价大起大落，降低行业系统性风险，2020年8月住建部、央行形成重点房企资金监测和融资管理规则；银保监郭树清主席则多次表态房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。

多数银行符合规定，压缩规模整体可控

3.1金融机构房地产贷款占比整体平稳，个人房贷占比稳中略升

2020Q3末主要金融机构房地产贷款余额达48.8万亿元，同比增长12.8%，占整体贷款余额比重为28.8%，较上年同期基本持平；个人住房贷款余额达33.6万亿元，同比增长15.6%，占整体贷款余额比重为19.8%，较上年同期上升0.5个百分点。

3.2统计的38家主流银行，多数满足贷款新规要求

38家有披露数据的银行中，仅10家房地产贷款占比超出上限（平均超出6.8PCT）、8家银行个人住房贷款超出上限（平均超出3.4PCT），其中，第一档6家银行中仅建设银行、邮储银行个人住房贷款占比略超上限（平均超出1.3PCT）。

3.3超标银行房地产贷款与个人住房贷款压缩规模占比可控

按照2020H1末贷款数据，选取上述12家房地产贷款占比或个人住房贷款占比超过规定的银行，若按监管要求，其房地产贷款余额压缩总量分别占2020H1末全国金融机构房地产贷款余额、12家银行房地产贷款余额的1.4%、5.2%，个人住房贷款余额压缩总量分别占全国金融机构个人住房贷款余额、12家银行住房贷款余额的2.4%、7.3%。

若假设超标银行每年压缩幅度为总压缩幅度/相应年限要求，则12家超标银行房地产贷款余额年均压缩总量分别占2020H1末全国金融机构房地产贷款余额、12家银行房地产贷款余额的0.4%、1.3%，个人住房贷款余额年均压缩总量分别占全国金融机构个人住房贷款余额、12家银行住房贷款余额的0.9%、2.6%。

按揭影响大于开发贷，加速房企融资分化

为定量测算新规对2021年金融机构房地产贷款的影响，我们从前三档银行中挑选出15家大中型银行，包括10家超标银行（建设银行、邮储银行、招商银行、兴业银行、浦发银行、杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农商行）与5家非超标银行（工商银行、农业银行、中国银行、中信银行、民生银行），15家大中型银行2020H1末房地产贷款余额与个人住房贷款余额分别占全国的67%、81%。我们进一步将全国金融机构分为主要超标银行、主要非超标银行、其他金融机构三类，并进行如下假设：

a) 主要超标银行、主要非超标银行2020年末总贷款余额同比增速、房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比均与2020H1末保持一致；

b) 根据平安证券研究所银行团队预测，假设2020年末全国金融机构人民币贷款余额增速为12.7%，2021年余额增速为11.6%；

c) 全国主要金融机构房地产贷款数据披露截至2020年9月末，假设2020年末房地产贷款占比、个人住房贷款占比与9月末保持一致，分别为28.8%、19.8%；

d) 2021年主要超标银行、非超标银行总贷款余额增速跟全国预测值相同（均为11.6%）；

e) 2020H1末主要超标银行的房地产贷款余额占比、个人房贷余额占比若符合新规要求，则与2020H1末保持一致；若不符合新规要求，则每年压缩幅度=总压缩幅度/相应年限要求；

f) 其他金融机构假设符合新规要求，2021年房地产贷款占比、个人住房贷款占比与2020年末相同。

为分析新规带来影响，假设无新规情形下，主要超标银行房地产贷款、个人住房贷款占比无需压缩，即2021年末占比与2020H1末保持一致，其余假设与上述一致。

4.1按揭贷款影响大于开发贷，测算2021年影响10%以内

测算结果显示，新规将导致2021年金融机构房地产贷款新增余额下降，对按揭贷款影响大于开发贷。无新规情形下，测算2021年末金融机构房地产贷款新增余额约57710亿元、个人住房贷款新增余额39699亿元；有新规情形下，2021年末金融机构房地产贷款新增余额55790亿元、个人住房贷款新增余额36485亿元，分别较无新规情形下降3%、8%。

4.2短期抑制年初银行放款冲动，中期对2021年销售影响有限

从居民端影响看，新规致按揭贷款供给减少，制约房贷利率下行。2020年12月全国首套房贷利率5.23%，较11月下降1BP；随着新规的出台，短期利于缓解年初按揭宽松银行冲量，避免个别区域楼市过热，中期由于新规导致按揭贷款总供给额度下降，将制约房贷利率下行空间、影响放款效率等。

从销售端影响来看，考虑：1）新规冲击下个人房贷新增余额降幅有限，2）上述测算并未考虑大量合规银行个人房贷占比仍有一定提升空间；3）2021年全国商品房销售金额同比增速大概率较2020年下滑（预计2021年销售金额同比持平，详情参考2021年年度策略报告《强波动的落幕，新稳态的序章》），我们判断新规对2021年全国销售影响或相对有限。值得注意的是，由于不同区域按揭利率不同，总额度压缩背景下可能会导致银行加大楼市相对较好、按揭利率较高的区域额度供应，进一步加大区域楼市分化。

4.3房贷新规叠加“三条红线”，加速房企去杠杆及信贷资源集中

从房企端影响看，信贷资源或进一步向优质房企集中。一方面，按揭贷款作为房企融资的重要组成部分（2021年前11月占比16%），额度压缩将影响房企资金总量及回款速度；另一方面，此次新规并未限制开发贷余额占比，根据上述模型测算，超标银行个人按揭贷款压缩幅度大于房地产贷款压缩幅度，导致非按揭贷款新增余额较无新规情形甚至有所增加，但监管趋严背景下，2021年开发贷实际供给难以大幅增加。在整体涉房额度压缩背景下，叠加此前房企“三条红线”融资新规，将进一步加快房企去杠杆、加速信贷资源向优质头部房企集中。

投资建议

随着房地产贷款集中度管理制度出台，叠加“三道红线”融资规则稳步推进，房地产行业或步入“计划经济”时代，信贷资源进一步向“好学生”集中，房企弯道超车难度较大，行业优胜劣汰和集中度提升加快，建议关注三类优质房企：1）杠杆低、善用经营杠杆的行业龙头；2）土储充足、支撑后续销售的弹性标的；3）高周转快开发品牌房企。同时关注物管及经纪等细分领域龙头。

风险提示

1）三四线楼市下行风险：三四线整体供应较大，同时棚改退潮导致需求弱化，行业后续面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。

2）房企大规模减值风险：基于2019H2以价换量带来的需求提前释放、新冠疫情对房企销售的冲击，若后续楼市回暖持续性不足，需求释放低于预期，未来存在房企进一步以价换量以提升需求，将带来房企大规模减值风险。

3）行业金融监管力度超预期风险：若后续融资政策执行力度超出预期，将对各房企规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期风险。

评级说明及声明

股票投资评级:

强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于沪深300指数20%以上）

推荐（预计6个月内，股价表现强于沪深300指数10%至20%之间）

中性（预计6个月内，股价表现相对沪深300指数在±10%之间）

回避（预计6个月内，股价表现弱于沪深300指数10%以上）

行业投资评级:

强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于沪深300指数5%以上）