都说是众创空间倒闭潮？这4家堪称典型，值得借鉴 | 涨姿势
创立于2010年、总部位于纽约的wework风靡于共享经济盛起之初和次贷危机之后大量出现的空置公寓和自由职业者。其以打造具有活力的办公空间吸引青年创业者和自由职业者，截止目前，已经在全球23座城市拥有80个办公场所，但并未包含中国。
2014年下半年，潘石屹对wework进行了数月的研究，并带领团队亲赴美国访问wework，在2015年2月正式推出SOHO中国3Q办公空间，将SOHO中国自持的望京SOHO进行试水。而后在旗下北京、上海等旗下所有项目全面推广，现在，3Q散租产品成为SOHO中国的业务重心。
2015年8月，原万科副总裁毛大庆辞职创业成立的优客工场（URwork）正式开业。由于毛大庆本来在传媒界和地产界的口碑以及徐小平、沈南鹏等投资商的强大背景，优客工场获得的关注度毫不亚于3Q。和潘石屹只想做个纯粹的包租公不同，毛大庆要做的则是典型的孵化器。
房互君和创业空间研究机构二间半去年开始关注并跟踪上述三家公司，至今，国内这两家备受关注的公司陆续走过一年左右历程。发展至今，这些公司发生了什么变化？
而除此之外，几乎所有研究者还忽略了一家公司——Regus，这家创立于1989年总部位于卢森堡的创业空间，可以算是国际上最早的创业空间公司。苹果公司、linked in、Google、AT&T等公司均受益于Regus的孵化。在本文中也可以看到关于这家公司的介绍。
入驻项目：目前已入市3Q产品：望京SOHO；丹棱SOHO；中关村SOHO；上海SOHO复兴广场；凌空SOHO；光华路SOHO2；银河SOHO；上海外滩SOHO；上海虹口SOHO
望京SOHO 3Q：
办公桌560元/人/周（即开放区工位，数量较少）
独立办公室728元/人/周（最小办公室为2人间）
上海SOHO复兴广场3Q：
办公桌560元/人/周
独立办公室728元/人/周
上海SOHO复兴广场3Q：
办公桌480元/人/周
独立办公室624元/人/周
以望京SOHO为例： 6000平米，会议室5个，茶水间1个，休闲区1个，活动区1个，电话吧2个
免费：咖啡茶水，WI-FI，文印
收费：会议室200/小时（4人），400/小时（8人），访客超过1小时收费50/人/小时
不长租，不年租，最长租期12周，租赁合同以周为单位
可以公司名义签合同及付款，可通过网页或APP完成办公位下单，协议签订，付费环节
其他服务：会不定期举办各种社交活动，如创业指南分享会、初创企业挑战赛、 实战课堂、公开课、创业课堂等、各种合作发布会（如UBER）、路演活动、高峰论坛
优势：对写字楼有丰富的经验、营销模式多样、潘石屹名人效应、SOHO中国自持项目多、品牌知名度大、团队成熟
劣势：办公场所暂不能注册公司、部分区域缺乏创业氛围、股东对此产品的耐心、无复制壁垒、无自己的社交平台
潜在竞争者：产业园和孵化器是最大竞争者，尤其文创、互联网、工业设计等产业、“重度垂直”的行业聚焦优势，3Q很难复制、3Q只是创业者的“新手村”来去匆匆，最终还是会投向产业园和专业孵化器怀抱。
SOHO中国不设立风投基金，但是会邀请天使基金进入3Q。目前以短期租赁为主要赢利点。
3Q 目前无门槛准入，不同产业，不同盈利模式的对象都可进入
如此一来，上下游公司很难找准初创企业的需求点，难以形成产业链
3Q的社交圈，听故事的趣味远大于异业组合的可能性
价格比去年同时期有下降，但幅度不大，可能的原因是去年推出时价格略高。
融资情况：A+轮 估值40亿
优客工场天使投资领投人由徐小平担任，天使投资人还包括：红杉资本董事长沈南鹏、创新工场创始人李开复、诺亚财富董事长汪静波、联创策源创始合伙人冯波、北京常青藤医学高端人才联盟联合创始人赵智勇、合嘉利置业董事长刘畅等；
▲ 优客工场。
团队：毛大庆担任创始人兼董事长。林詹钦担任COO，其毕业于清华大学土木工程系，曾担任北京万科运营管理总监、兼社区商业公司董事总经理、北京万科执行合伙人。刘岩担任首席财务官。
北京阳光100优客工场：开放式工位2000/月，办公室工位2600/月
8600平米，工位960个，公共区座位410个，会议室20个
优客作为UrWork的音译，原意就是“你的工场”，意味着这是一个完全开放的平台。不过开放并不意味着没有门槛，其中的“优”字就意味着只有能力卓越和人品的优秀的人，以及具备成长性和良好的愿景的企业，才有资格获得优客工场的入场券。
高门槛线上申请：需阐明行业及未来发展前景
团队审核：团队对申请进行审核并会与目标企业进行多次沟通
核心要求：不管入驻企业是孵化、初创、二次创业，核心要求就是其行业具有未来意义
后台服务：除必要的工位租金外，所提供的后台服务大部分是收费模式
网络信息平台：Wework有linkedin线上平台，优客工场也将搭载类似在线社交平台，最终将其发展成信用平台
孵化器：创投是重要业务之一，势必会投资一些优秀的孵化项目
优客工场跟3Q相比，不同在于无自持物业，项目全部为整租别人家写字楼而来，有点像“二房东”。另外， 优客工场除了提供场地和服务外，还会以自身名义投资初创项目。
高管出走：原执行CEO杨进离开，杨曾担任摩托罗拉等国家世界著名跨国公司大中国区及亚太区高级管理职位；原CHO刘雁任离职，刘曾经在摩托罗拉和西门子公司担任人力资源总监及高级讲师。
为企业家、自由职业者、初创与小型企业提供共享的工作空间及相关服务。会员5万人。
融资与估值：2016年3月WeWork估值达到了160亿美元。Wework的投资者包括JP摩根和高盛等全球顶级投资银行，同时包括中国联想弘毅投资和腾讯。
覆盖范围：截至2016年3月，WeWork在全球的23座城市拥有80个共享办公场所，分布在美国的纽约、波士顿、费城、华盛顿特区、迈阿密、芝加哥、奥斯汀、伯克利、旧金山、洛杉矶、波特兰和西雅图等城市，以及英国伦敦、荷兰阿姆斯特丹、以色列特拉维夫等。
包含了公共服务的工位月租是350～400美元
WeWork的吸引力来自于其打造的活力四射的办公环境，来自于免费啤酒和乒乓球桌带给年轻人的轻松氛围。
每周聚会为WeWork的年轻人们提供了社交机会，在这里“他们能够找到软件开发人员，可以推介他们的创意，并从广告公司那里得到免费的建议，还可以互相推荐工作机会”。
只要你有创意,有想法,都欢迎加入。Wework试图扮演一个温室角色，聚集起新兴企业并让之充分互动，以共享办公空间，服务与创意（如果有的话最好）。
1、向创业者（个人或公司）收取租金
先折扣价租下整层写字楼，分成单独的办公空间，再出租给愿意挨着办公的初创企业，采取的是"整批零租"的形式，重点是保证好利差，从而在会员租金和配套服务上收费。
2、隐形回报获利
WeWork除了会员租金和配套服务收费之外，WeWork还通过周边地价溢价、对种子公司投资等隐性回报来获利。
除此之外，WeWork管理者看到了以中间人身份向会员介绍各项服务的新收入来源。这些服务包括医疗、会计、法律和云计算。
WeWork会员使用亚马逊AWS云服务提供的网络主机第一年可免除5000美元费用。虽然目前WeWork没有收取服务中介费，但据公司透露消息，未来这种情况可能会改变。
服务溢价。WeWork收费并不低。包含了公共服务的工位月租是350～400美元，折合人民币约2200～2500元。即使不考虑中美两国人均GDP比例和位置因素，其租金也高于北京普遍创业场地的工位价格。
开放精神。在WeWork，创意、科技、专业服务、教育和非盈利事业等类型客户可以畅快交流、分享、互助，产生协作价值恰恰是其社区文化的精髓。而这一点，亚洲国家还未达到要求。
孵化器功能过于纸面化,并未提供具有重大意义的创业指导。
目前并无一个大家耳熟能详的项目通过wework扶摇直上,可能与wework建立时间短有关。
创立与1989年，总部位于卢森堡，目前在106个国家2500多家商业中心设立分部。为全球首家且唯一上市的创业空间类公司(伦敦证券交易所)。在中国北京、成都、大连、广州、杭州、香港、上海、深圳和台北等地设立了47家商务中心。
▲ Regus服务理念的关键词是灵活性：租期灵活、租赁面积灵活。
根据股价计算，其市值为27.9亿英镑，近260亿人民币。
以Regus北京华贸中心分部为例，其标准的10-15人办公室价格为每月租金67000，平均每人每月高达4000元以上。
不同于3Q和We work等的敞开式无死角特点，Regus的独立办公室都是封闭式空间，外面完全看不到里部。
“我们在中国只挑一线城市的标杆写字楼,且开发商必须为国企”
“我们就是整租一层后再分割, 满足资金或人员不足企业的场地需求”
“我们就是纯粹的二房东,我们不想也不愿具有孵化器功能,专注于我们特定的潜在客户足以,我们并不想吃掉全世界。”
可以按天租赁、入驻企业可以以所租Regus场地为公司注册地址。
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本文原载于微信公众号“房地产与互联网思维”（ID:fangdichanhulianwang），原标题为《4家典型众创空间：一家降租、一家高管去职、一家不入华、一家上市》，作者：房互，原文发表于2016年4月29日。无冕财经已获得授权转载。本文版权归原作者及机构所有，文章观点不代表无冕财经立场。如有其他需要，请联系客服小冕（微信号：xiaomian0504。）