潘石屹、李嘉诚都在售出上海写字楼，新老资本在打啥商业算盘？ || 复盘

上海商办市场在下半年，热闹非凡，潘石屹、李嘉诚纷纷撤出，而资本新贵们不断接手。在新老资本交接班的背后，上海商办市场正上演着怎样的商业故事？

《上海滩》有一句脍炙人口的歌词：浪奔浪流，万里滔滔江水永不休。盘亘在上海滩的资本，亦如此。 

进入下半年，上海住宅市场的调控渐入佳境，但商办市场向来不受调控影响。一直在上海做出租写字楼生意的SOHO中国董事长潘石屹，在7月底公告将旗下SOHO世纪广场项目整售给总部位于上海的国华人寿，成交总额为32.97亿元，折合单价达7.67万元/平方米。

 ▲ 上海SOHO世纪广场。

紧随其后，“超人”李嘉诚卖掉了位于浦东的世纪汇，并对外公告称，买方是国内“有实力的险资”，市场普遍猜测是中国人寿，但中国人寿对媒体说：有需要，会发布公告。 连“李超人”都撤退了！市场是不是转向？李嘉诚卖出世纪汇不久，位于浦西市区的中区广场，持有者美国凯雷投资集团也放风抛售了！与前述两个项目接盘方为险资不同，这次的接盘方是国内资本新贵万丈资本。 公开资料显示，万丈资本是资本新贵，属于私人股份有限公司，由丁长峰和一位曹姓香港籍人士出任董事，而丁长峰是万科高级副总裁，万丈资本的初期募集规模不小于100亿元。 “在商言商，现在是（套现）非常好的时机，从潘石屹前段时间卖SOHO世纪广场就可以看出来。”一名国内地产基金人士指出，尽管房地产市场调控力度在加大，但上海写字楼资产价格仍然维持在今年上半年的高位。然而，写字楼租赁市场已经开始向下，目前租金收入有可能下降，一旦租金收入下降就会影响物业估值。 租金波动，大鳄伺机抽身 

上海住宅市场真正的调控是今年“十一”期间出台，沪上五大行多名资深人士认为，写字楼投资市场活跃并非是由住宅调控传导而来。然而，第三季度上海大宗物业整售却多达12宗，涉资179.5 亿元，环比升幅 143%，与去年同期相比则下降 21%。

 ▲ 上海整栋投资市场状况对比，资料来源于戴德梁行报告。

实际上，去年至今，上海写字楼市场成交一直非常畅旺。戴德梁行华东区研究部数据显示，今年截至第三季度已有17宗写字楼大宗交易，涉资261亿元；去年全年有28宗写字楼大宗交易，涉资452亿元。 资金来源方面，内资买家依然如过去几个季度一样占据较大份额，在12 宗交易中占据9席。 “老潘”“老李”们都不会做亏本生意。上述位于陆家嘴的“世纪汇”综合体以200亿元人民币出售，这一笔为李嘉诚带来54.3亿元人民币收益。而中区广场交易的具体金额双方并没有透露。 在上述人士看来，写字楼大宗交易抬升，与租金情况有直接关系。第三方机构数据显示，由于经济的不确定性，不少企业仍倾向于节省办公成本。即将租赁到期的外资企业开始考虑选择租金相对便宜的写字楼。同时，P2P企业持续退租增加了市场空置面积，并加大了业主方的租赁难度，租赁双方议价空间也随之大幅增加。 

或许这在一定程度上影响了上海写字楼租金整体水平。在第三季度，上海写字楼租金环比下跌2.0%至9.8元/天•平方米，超甲级写字楼的平均租金环比大跌3.7%至13元/天•平方米。

▲ 上海写字楼市场租金及空置率对比，资料来源于戴德梁行报告。

而此前3-4年内买入的写字楼，已经有一定溢价，此时套现显然是适当时机，比如凯雷基金在2013年以16.7亿收购中区广场，尽管日前万丈资本的收购价格并未透露，但是根据该片区的租金涨幅也可见其物业估值。

 分析认为，在租金已经见顶甚至准备下降的情况下，写字楼资产估值并不会立即受到影响。一般而言，物业估值受租金下降影响，要在1-2个季度之后才会显现。 因此上述人士认为，现在是销售套现的好时机。“尤其是卖家本身在做租赁的时候，会比很多买家清楚市场。”上述人士指出，新钱对市场缺乏敏感度，因此敢于入场，况且有的买家一旦有对物业持有5年以上的准备，一两年内市场低潮期对他们的收购计划并不会有影响。 

高力国际华东区域数据显示，第三季度上海写字楼平均租金录得环比增长，但市场情况较为复杂。一方面，租户可接受涨租的原因系租金已包含在多数情况下可享受返还的增值税率。这使业主得以涨租，并推动全市平均租金环比增长2.5%或同比增长6.2%至人民币10.5元/天•平方米。另一方面，源自P2P公司以及新增供应的持续影响削弱了众多业主的市场情绪。

从租户的角度而言，其成本有所下降：虽然租金有一定升幅，但租户可因得到5%或11%的增值税率返还而减轻其总体房地产租赁成本。 “新钱”豪赌明天 “对于长实地产出售世纪汇广场，坦白说我并不觉得是卖方高位出售的心态明显。因为活跃在上海房地产市场上的无论是代理机构、投资者、业主或者租户，都知道目前浦东写字楼市场的租赁状况是严重供不应求。” 

尽管高力国际华东及西南区资本市场及物业投资服务执行董事汪蓓的观点，颇像是站在买方市场发出的，但根据当前有相当数量的金融保险业选择在陆家嘴地区设立其总部大楼，包括租赁、收购或自建方式这一点来看，上海写字楼仍然有上升空间。

▲ 上海写字楼供应量预测，资料来源于戴德梁行报告。

 来自睿意德旗下中商数据显示，世纪汇所在商圈自从2009年之后，7年之间几乎没有新增商业供应，资本饥渴可见一斑。因此，上海写字楼大宗交易成交活跃，最重要的原因还是上海写字楼市场的需求每年都在增长，而新增供应不多，目前也没有任何土地出让，所以对于卖方而言这是市场供需情况带来的结果。 今年以来，进入上海写字楼市场的大多数为境内资本、险资，比如光大安石（上海光翎投资）买下星光耀、H88 越虹广场，国华人寿买下SOHO世纪广场，上海人寿买下渣打银行大厦49%股权，中融鼎新买下七宝宝龙广场，崇邦买下金桥商业广场，万张资本买下中区广场等。值得关注的是，这些资本大多数都是此前没有在上海投资过的新钱。

▲ 2016年上海第三季度重要交易摘要，资料来源于戴德梁行报告。

对于新钱接盘此类项目，中商数据CEO周长青指出，运营商在对这类项目的运作维度上比较重要，但险资并没有商场运营背景。

 上述基金人士进而分析，一般而言，作为投资基金下属的运营团队，非常清楚一个项目应该什么时候出手。“比如一个私募基金买一栋写字楼，第1年往往是先做资产改造，然后第2-3年招商，第4-5年推高租金收益，在租值高峰期卖掉，如果遇到市场变化，就多等两年。” 

上述人士以世纪汇为例，总价200亿，27万平方米出租面积，单价要7.4万元/平方米左右，如果按照零售商业与写字楼均价8元－9元/天•平方米收益保守计算，回报率也接近4%，险资只要资金成本低于4%，就有赢利空间。

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