英国政府是怎么治理开发商的？

无良开发商设置陷阱令业主身陷高昂地租困境？只图利润，建造空间不足的迷你房产？为了让房产市场更为公平， 近日英国政府连出重拳，打击市场中存在的不合理乱象。

呼吁强制性设计标准 

近日英国首相特蕾莎·梅呼吁对为房产开发商制定新的强制性设计标准，并表示目前市场上在那些缺乏储存空间的“迷你房产”是不合理的。此举旨在保护未来业主和租客的居住权益。

同时国会议员们表示，居民应该因设计缺陷而得到赔偿。

开发商将商业建筑改建成住宅物业的情况也引起的英国政府部分的关注。因为这类项目的住宅设计往往容易存在缺陷。目前，政府正在对没有规划许可的情况下将办公室改建为住宅的政策进行审查。 

图说：由办公楼改建的住宅项目 Terminus House 

规定了住宅卧室最小面积、储存空间面积以及住宅层高的指导方案已经实施了几年，并于2016年进行了最后一次更新。但是Nationally Described Space Standards并非强制性指导，只有在地方政府将其作为地方住宅计划的一部分时才适用。

英国皇家建筑师学会(Riba)的Future Homes Commission指出，英国许多住宅是按照欧洲标准建造的。生活空间、储存空间、隔音以及采光通常不能满足需求。人们更喜欢维多利亚式(Victorian)和乔治亚(Georgian)住房，认为这类房产更加宽敞、灵活、明亮。

新建别墅禁止租赁产权

为了根治英国住宅市场中不公平的租约产权形式，英国政府英国住房、社区和地方政府大臣James Brokenshire宣布，未来所有新建别墅住宅将立法禁止以租赁产权的形式出售，除非一些特殊情况。但是，该禁令只适用于新的房产，意味着已经建成的房产和公寓仍可以租赁产权形式出售。

此外，新举措还将防止开发商通过Help to Buy计划出售租赁产权的别墅，该禁令即刻生效。

为了避免永久产权人和管理人拖延时间，在租赁产权人出售房产时，永久产权人和管理人将有最多15个工作日来回答疑问，向租赁产权人收取的费用不超过200英镑。让房屋买卖过程更快、更简单、更便宜。

针对已经买到了租赁产权房产的业主，则可以免费获得房产的永久产权，并不涉及任何法律费用。

近年来，越来越多的开发商将别墅房产以有限产权的形式出售，将房产土地的永久产权开发商自己持有或出售给第三方商业企业。开发商或第三方商业企业每年向业主收取一定额度的地租租金。

据英国社区和地方政府部的官方统计，1996-2015年前间，以租赁产权形式出售的新建别墅比例从22%上升至43%。社区和地方政府的统计估计，英格兰420万套租赁产权住宅中，有三分之二的是带有公共区域的公寓房。其中约140万套租赁产权别墅，比2014/15年时的120万套有所上涨。

地租归零

根据新的变化，新的长期租约形房产，包括公寓和别墅，其地租也将归零。低于此前提议10英镑/年的上限。

包括Crest Nicolson和Keepmoat Homes在内的另外18家房地产开发商已经与政府签署协议，承诺将现有租赁产权人的地租降至0。至此已经有60家开发商签署了这一协议。 

英国住房、社区和地方政府大臣James Brokenshire表示，平均每位租赁权产权人每年支付的地租超过300英镑，其中一些人的支出甚至高达700镑。

不公平的地租能把业主的美梦变成噩梦，过高的地租会阻碍他们的房产出售。根据一些租赁产权的协议，地租每十年就会翻一番，使得这些房产的持有成本增加，对外来买家没有吸引力。 

另一些案例中，房主发现他们的永久产权已经被卖给了投资公司，房主被告知必须支付数万英镑才能买回永久业权。

2017年时就有业主Kate Kendrick告诉BBC，为了买回被开发商Bellway偷偷卖掉的永久产权，她花了£13,300。

租赁产权与永久产权小贴士

什么是租赁产权Leaseholds？

租赁产权意味着你只是从永久产权人(房东)那里购买房屋一段时间的产权而已。这段产权通常是长期的——99年或125年，至多不高于999年。

• 租赁产权房产的业主与永久产权人之间需要有一份规定双方法律权利与责任的合约；

• 永久产权人一般有责任维护建筑的公共区域，比如大堂、楼梯、外墙和屋顶。然而一些租赁产权人可能声称“管理权”是他们的责任；

• 租赁产权人要支付维护费用，年服务费和建筑保险中他们的分额；

• 租赁产权人要向永久产权人支付每年的地租；

• 租赁产权人对房产进行的一切大型改造工程要获得许可才能进行；

• 租赁产权人可能会面临其他限制，比如不能养宠物或转租；

• 如果租赁产权人不能履行租赁条款，比如没有支付费用，那么可能产生罚金；

• 一些租赁业权人希望买下永久业权来节省房屋开支；

• 租期终止时，房屋所有权回归永久业权人，除非续租。

什么是永久产权Freeholds

拥有产权意味着你永久地完全拥有这座建筑及其所矗立的土地。土地注册局上你的名字将被冠以“房屋产权人”的头衔。：

• 不用支付每年的地租；

• 没有每年收取高额物业管理费用的房东；

• 你有责任维护建筑的构造——屋顶和外墙；

• 整栋房屋通常以永久产权形式出售。

(以上数据只包括英格兰地区)

(本文为《英国房产与投资周报》中文原创，素材来源于Gov、BBC、telegraph等，图片源自网络。转发必须标明微信号：ukpropertyweekly。文中内容仅为行业资讯，实际投资请遵循专业法律建议)

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