家事实务 | 居住权在离婚房产分割里的运用判决数据分析
民法典第366条至371条规定了居住权，而房产分割是离婚财产分割中的一个重要版块，那么居住权在离婚房产分割中如何适用，本期通过判决数据来浅谈一二。
判决概况
数据来源：威科先行案例数据库
检索要素：居住权
检索年份：近一年
数据总量：
如图所示，此次笔者检索了近一年的与居住权相关的离婚纠纷、离婚后财产纠纷、排除妨碍纠纷的一、二审裁判文书，有效数据一共154份，其中离婚后财产纠纷类数据最多，共92份，占此次统计数据的60%左右，离婚纠纷裁判文书共48份，占此次统计数据的31%左右，排除妨碍纠纷里与离婚房产分割有关的数据共14份，占比9%左右。
离婚房产分割里设定居住权多是为了平息争议、保全未成年子女利益
1. 离婚男女多将房产赠与子女，以换取离婚效率
此次查阅的离婚纠纷48份数据里除去5份未对房产进行处置的判决外其余43份裁判文书里有30份系男女双方一致同意将房产赠与子女，离婚后财产纠纷的92份数据里有30份系协议离婚时约定将房产赠与子女，换言之，此次查阅的判决数据里有近39%的离婚男女约定将夫妻共有房产赠与子女。
2. 为放弃房产一方或直接抚养未成年人子女一方设立房屋居住权
此次查阅的判决数据里房屋居住权的设立有两个参考因素：一是离婚房产分割，因一方放弃房屋产权而为其设立居住权的有18例。二是离婚后未成年子女的抚养照顾，具体又分为不同情形：（1）离婚时尚未取得房屋所有权的暂由直接抚养方与未成年子女居住使用，此种情形有5例；（2）房屋暂归直接抚养方代为持有或与未成年子女共有，待未成年子女年满十八周岁或大学毕业、结婚时将房产过户至子女名下，同时限定居住权代持方对房产的权利范围，此种情形有6例；（3）一方将其名下婚前房产或个人所有房产给直接抚养子女一方居住使用，此种情形有7例。
总体而言，离婚男女在房产分割时约定居住权其实主要有两重考虑：一是通过房产换取离婚效率；二是通过房屋居住权保全未成年子女权益。因为房屋所有权的归属以及折价补偿是现今离婚财产分割里的一大难点，房产的金融价值属性决定了多数人很难在离婚时拿出房屋市值的一半来给予对方补偿从而获得全部产权，而且在离婚财产分割时多数人都会基于婚内的种种认为应分得更多的财产，而不仅仅是拿到一半，由此导致部分离婚男女本着搁置争议、力求平衡、保全子女利益等原则而放弃房产分割、将房产全部或部分赠与子女、为放弃一方或直接抚养子女一方设定居住权，从而换取离婚效率和体面。
三
居住权约定不清导致协议离婚目的落空、再起诉争
民法典第367条规定设立居住权应当采用书面形式订立居住权合同，居住权合同一般包括下列条款：（1）当事人的姓名或者名称和住所；（2）住宅的位置；（3）居住的条件和要求；（4）居住权期限；（5）解决争议的方法。也就是说设立居住权的合同对于居住权条件、期限等基本权利内容应当有明确约定，笔者此次查阅的裁判数据里对于居住权期限和条件约定如下：
居住权期限，此种约定包括三种表述：明确居住权时间的有5例，最值得点赞的是 (2021)冀0803民初1173号离婚调解书，约定女方在20218月10日至2031年8月9日期间享有居住权；生存期间居住权，此类表述多是男（女）方享有永久居住权、终生居住权、居住至终年等，共有14例；子女成年前的居住权，此种对于居住时间限定在未成年子女成年前，共有8例。
居住权条件，此次查阅的裁判文书里对于居住权条件的约定主要有以下四种情形：以居住权人再婚为条件，此种约定共有15例，约定多表述为再婚前享有居住权，再婚后不得再在房内居住；以子女结婚为条件，此种约定多表述为子女结婚前（男）女方可居住，子女结婚后搬离或取得子女同意，共有6例；以房产出售或取得所有权为条件，此种是针对离婚时房产不具备分割条件而约定的，在房产可出售或取得全部所有权可分割前一方可居住，共有5例；以居住权人其他住所为条件，此种是离婚时一方对配偶的住房帮助，此次查阅的数据里有2例是获得房屋一方承诺待配偶或其父母在取得其他住房前临时享有居住权。
此外，对居住权内容进行明确约定的有7例，明确限定房屋仅由居住权人居住使用，其交往对象或再婚配偶不得居住的有5例，房屋仅用来自住不得转租、处分的有9例。
此次查阅的裁判文书里离婚纠纷里有40份系双方在法院就房屋分割和居住权达成一致，其中仅有14份对于居住权的内容或期限有明确约定。另外60份系双方协议离婚后因居住权引发诉争的仅有16例对于居住权的内容或期限、条件进行了约定，此后的诉争则围绕居住权的行使和确认、孩子的抚养与房屋居住展开。也就说说，居住权诉争多是因为权利内容或范围及期限、条件等相关细节没有约定或约定不明引起的
几点思考和建议
（一）居住权的权利范围问题
此次查阅的裁判文书数据显示的实务中关于居住权的内容和权利范围问题值得注意，如下：
一是居住权人是否仅能将设立居住权的房屋用来自住，他人能否共住？
民法典第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。但是，居住权人是否仅能将房屋用来自住，是否可以邀请他人共住？此次查阅的
（2021）京02民终6130号判决算是典型，离婚协议约定房归男方所有，女方居住至孩子长大成人，孩子姥爷共住，男方诉请排妨、付租。
如上所述，离婚男女在分割房产时为保全未成年子女权益通常会为直接抚养方设定房屋居住权，以便孩子上学和后续抚养教育，但现实中未成年子女的抚养照顾通常需要老人或其他亲属帮助，离婚协议通常是男女双方间的权利义务约定，通常只约定一方或双方的居住权，此种情形下房屋所有权人或其他居住权人以第三方入住影响权利为由诉请排除妨碍如何处理？
二是离婚时不具备所有权的房屋判定归一方居住的，此种情形下的房屋居住使用权权限范围如何？是否与民法典规定的居住权一致？
第369条规定居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适<中华人民共和国民法典>婚姻家庭篇的司法解释一》第七十七条规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。由此引发一个问题，离婚时针对尚未取得所有权的房屋所判定的房屋居住权与民法典所规定的居住权是否一致？此次查阅的判决数据里（2022）京03民终676号判决就是此种情形，离婚调解约定房屋各半使用男方出租后女方诉请收回房屋，男方又诉请确认居住权、收回房屋，该判决认定居住人仅能自住。但现下离婚时房屋不具备全部所有权的情形还蛮普遍，部分法院判归一方居住使用的，居住一方的权限范围如何、与民法典所规定的居住权有无区别尚待解析。
三是居住权是否能排除房屋所有权人对房屋的使用？居住权与所有权的权利冲突如何解决？
此次查阅的与此相关的问题案例如下：
(2021)京01民终6202号 | 离婚约定妻儿共有房屋男方享有居住权，男方动辄放火 |
(2021)冀0803民初1827号 | 离婚约定房归男方儿子享有居住权，男方和再婚配偶居住案涉房屋 |
(2021)苏0804民初4372号 | 离婚约定房归女方男方再婚前有居住权，冲突后女方换锁 |
（2021）鲁16民终3249号 | 离婚约定房归女方男方享有居住权，冲突后女方诉请男方搬离 |
（2022）浙10民终726号 | 离婚约定房归子女，男方享有居住经营权，男方将1-3层出租后子女诉请过户排妨 |
一句话总结，居住权人能否依据居住权排除所有权人对房屋的居住、使用？当房屋居住权人和所有权人产生权利冲突后如何解决？
以上三个问题其实都是居住权在离婚房产分割实务里的典型争议表现，而这三个问题归根结底是居住权的权利范围问题，还需要在司法实践中做进一步的探讨和解释，以便引导个案当事人合理设定居住权，合法解决居住权约定的履行争议。
（二）居住权约定的几点建议
长话短说，就本期数据而言，笔者建议在约定居住权时以下几点需特别注意：
1. 居住权期限。包括居住权的期间、起始时间，居住权到期后的房屋交还及验收、逾期搬离的违约责任等细节最好做明确约定；
2. 居住权条件和要求。包括居住权人对房屋的居住环境和标准的要求以及所有权人对居住权人就房屋居住使用的条件、特别要求以及房屋交还标准等尽可能详细明确；
3. 居住权范围。就本期数据而言，离婚房产分割里的居住权范围约定有两点需要特别注意：双方均享有居住权的情形下，各自对房屋的居住使用范围、标准以及双方就对方的居住权应负的配合义务；为一方设立居住权的情形下，明确设立居住权的前提条件以及享有居住权一方对房屋的居住使用范围和标准、享有所有权一方对居住一方所应负的配合义务。
4. 居住权登记。民法典第368条规定居住权自登记时设立，此次查阅的数据里有7例法院以未办理居住权登记为由驳回了居住权人的诉请，因此，离婚协议里的居住权条款最好把居住权登记予以明确。
最后，本期数据最大两点是离婚夫妻为平衡双方利益将房产权益全部让渡给未成年子女，此种做法背后的现实因素考量和博弈笔者倒是能理解，但不建议，因为这种做法容易引发后续居住权、抚养权及财产分割等系列诉争，反而可能损害未成年子女利益和双方后续生活秩序。故笔者建议在离婚分割房产时若从最大程度保全未成年子女利益角度考虑，可为直接抚养方和未成年人子女设定与学龄相符期限的居住权，房产与其他财产分割可待居住权期满后再行分割，也可设定与居住权相关的分割条件。
总之，夫妻利益分割还需男女双方解决，未成年子女不具备平衡父母利益的功能，保全未成年子女利益还需从未成年人当下需求和长远发展综合决策。
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