推荐阅读 | 该如何释放房地产的自住需求？
The following article is from 杨遴杰谈土论经 Author 杨遴杰
[导读]
中国房地产目前必须转轨进入自住的商品需求支撑上来，价格掉就会需求增加，价格涨需求会下降，实现一种相对稳健的自我平衡。
3月1日和5日，本公众号先后推出了杨遴杰博士的两篇文章：（推荐阅读 | 房地产救市的历史经验总结）和（《大转型——疫情后的房地产与经济协同共进之路》），分别回顾总结了历次房地产救市得失和当下及疫情后经济和房地产面临的难题、疫情对经济和房地产的影响、救经济的思路以及该不该房地产救市和如何救市问题。今日继续推出他的专栏文章《释放自住需求：必须调整房地产需求模式》，具体探讨了目前该如何调整房地产需求模式，真正释放房地产自住需求，推荐阅读。
杨遴杰博士毕业于北京大学，现任教于浙江大学公共管理学院，对宏观经济、土地政策、房地产市场等有深入研究，在财新等多家报刊开设专栏。杨遴杰博士是编者的老朋友，不时会一起探讨专业问题，杨博士对很多问题都有精辟而深入的见解，推荐关注他本人的公众号“杨遴杰谈土论经”。
基于常识，扩展知识
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释放自住需求：必须调整房地产需求模式
杨遴杰
最近很多研究人士对复苏当前经济给出建议，总体上比“四万亿”要冷静，很少有人提大规模砸投资，多强调配合产业升级的新基建。房地产方面，让人欣慰的是，通过金融手段刺激房地产投机拉经济的论调已经罕见，更多是建议让刚需入市。方向无疑是正确的，但是怎么才能让刚需入市，顶住市场交易量，从而保证开发量托经济的底，值得讨论。
01
放松限购扩刚需空间不大
有研究者认为可以对刚性需求结构性放松限购限贷，适当鼓励刚需加杠杆。其实我一直不赞同刚性需求这个说法，需求在价格面前都是有弹性的。创造这个词的本意，应该是说买房子是为了自己家庭居住需要，可称为自住型购房需求，不是用来投资或投机的。
先说说放松限购的必要性。目前除了二十个左右的一二线城市、海南以及环京的几个城市有限购外，其他中小城市基本没有限购政策，不存在放开的问题。能放开的也就是一二线城市的限购。而从目前的数据来看，北上广深杭州南京这些城市房价稳定，不需要放开限购来救市。
此外，就算对一二线城市放开限购，但是又要加上放居住需求的前提，就很难同时实现，一放就容易放出投机需求。首先，当前限购城市基本都规定一个本市户籍家庭已有两套以上的不能再购买，如果放开限购是允许他们买第三套，三口或者四口之家需要三套房才能满足居住需要，这是鼓励夫妻长期分居，还是鼓励人家囤房炒房？其次，有的城市要求本地单身者只可以买一套，如果放开这个限制，允许买两套，就可能出现很多人离婚，各买齐两套，再结婚就有四套了，又变成投机需求。另外，非本地户籍但在本地纳税的人士，很多城市允许购买一套，放松限购如果让他们买第二套，如果他们连续在本地纳税居住多年，这倒是有一定的合理性。所以，算来算去，限购放开的空间并不大。
02
放松限贷加杠杆会加剧金融风险
至于放松限贷，就是降低居民的首付比例，驻马店市就曾经发文将公积金购买首套房首付比例由三成降到过两成，让居民能更多使用银行资金跨过购房门槛，增加了购房需求，不过这个政策是一日游，第二天就被取消。这里有个前提就是，居民需要有足够的借债能力。前述研究者给出的理由是我国居民部门杠杆率仍有提高空间：2018年中国个人住房贷款余额为25.8万亿元，占GDP比例为30.9%，而同年美国住房抵押贷款占GDP比例为55.3%；2019年2季度我国居民部门杠杆率为54.6%，仍远低于同期美国75%和发达经济体平均72.8%的水平。
简单地类比其他国家，确实居民杠杆率不高，但有必要对中国居民的真实债务负担能力做更深一步的解释。首先，居民杠杆率的定义是居民债务除以GDP，这个数据在2019年底已经增至55.8%，美国是76%，我国要低20个百分点。不过居民债务不是用GDP来还，是要居民拿收入还。所以代表真实债务负担的是居民债务除以居民可支配收入。我国去年居民人均可支配收入是3.07万人民币，中国人口是14亿，全部居民可支配收入占GDP为43%，美国是75%。这样算下来，中国居民债务收入比是55.8/43=130%，美国为101%，中国居民债务负担高于美国，基本等同于美国次贷危机之前以及日本92年房地产泡沫崩盘时的水平。
其次，我国宏观杠杆率（非金融企业、政府、居民三部门总债务比GDP）已经非常高，根据国家金融与发展实验室国家资产负债表研究中心的数据，2019年中国宏观杠杆率是245.4%，与美国相当。而美国去年的人均GDP是我国人均的6.5倍。也就是说，我国的人均生产效率远低于美国，债务率已经做到和它一个水平。每一笔债务都有利息要偿付，如此高的债务率，就算平均利率四个点，一年利息支出就达到GDP的10%左右，经济运转背负沉重负担，如何能轻装上阵，快速发展。从国家金融安全角度考虑，中央也不希望三部门中的任一个出现快速的债务扩大。
2015年开始的房地产去库存过程恰恰是居民杠杆率上升最快的时期，从2015年底39.2%涨到2019年底的55.8%，增长16.6%，同期宏观杠杆率从227.3%涨到245.4%，增长28.1%，居民杠杆增长贡献了整个宏观杠杆增长的59%。我国个人住房贷款从2015年底的14.18万亿快速扩大到2019年底的30.2万亿，在居民杠杆的增加中也是贡献了59%。如果考虑到一些人通过现金贷和信用卡套现去交首付，实质上居民债务负担更为严峻。不希望加重居民债务负担，应该是中央并没有刺激房地产市场政策出台的基本考虑，这也是一些城市银行或地方政府出台放松首付政策就被约谈取消的根本原因。
03
自住型购房需求趋势分析
不靠金融放松，寄希望于自住型购房需求顶住市场，在目前形势下并不乐观，还需要更多政策支持。因为从趋势上来看，我国的自住型购房需求实际已经处于不活跃甚至下滑阶段。
买房自住的情况大致可分为以下四种类型：进城，结婚，拆迁，改善。
首先，进城人口购房自住需求可能比预想的速度要慢很多。很多分析文章认为中国2019年城镇化率为60.6%，发达国家都超过80%，日本甚至达到92%，中国的城镇化还有二十几个点的潜力，这就是房地产需求的一个重要支撑力量。仅从数据上来看，潜力确实大，但是如果结合城乡老龄化程度的差异，这些潜力能否转变为实际需求，可能要大打折扣。
中国的城镇化过程与发达国家有明显区别。发达国家在工业化和城镇化过程中，随着生活水平和医疗条件的迅速好转，都经历了一个人均预期寿命和人口数量的快速增长过程，城市人口的增加有农村人口向城市的机械转移，但更多一部分在于城市本身人口的自然增长。以日本为例，日本1945年为7200万人口，城镇化率约28%，人均预期寿命只有48岁左右，经过二战后快速工业化发展，到1992年日本高速增长阶段结束时，人口为1.24亿，增长72%，城镇化率提高到78%，涨了50个百分点，人均预期寿命提高到78岁，基本上城镇化、人口增长以及老龄化同步。
中国1978年开始的改革开放，是起步于基数已经庞大，而且预期寿命很高的人口条件。当时我国接近十亿人口，由于建国后公共卫生事业的进步，人均预期寿命已经达到67岁。改革开放同时，我国还采取了严格的计划生育政策，城市家庭一般只允许生一胎，这就导致了城镇化过程中的人口增长主要来自于农村向城市的迁移。我国户口政策又卡得较紧，很多农村人口进入城市工作却无法落户，算入常住人口，但得不到相应的福利保障，目前我国仍有农民工2.9亿左右。当他们老去的时候，很多又要回到农村生活。年轻人进城打工，留在农村的务农人员偏老化，2016年农村55岁以上的超龄农业劳动力占到33.6%。改革开放到现在42年，中国人口增长了40%，城镇化率涨了42%，人均预期寿命增至77岁，提高十岁。
与日本快速城镇化时期相比，两国年均城镇化速度差别不大，但是我国总人口增长速度慢，人均预期寿命增长更慢。中国是在人均预期寿命较高，且实行严格的计划生育与户口管制的情况下，以吸收农村年轻劳动力为主的城镇化。这就导致今天我国农村老龄化程度明显偏高。理论上，城市生活条件和医疗条件都更好，老龄化比例应该更高。实际上，2019年我国农村常住人口中，65岁以上人口超过1亿人，占比超过18%，远高于全国平均12.6%的水平。这种老龄化的城乡倒置现象在短期内难以解决，我国城市最近都放宽了落户条件，但是大城市都设置了年龄、学历或者技能要求，小城市又无财力保证农村老年人进城后享受统一的福利保障，农村老龄化问题会长期存在，很难转化为城镇化人口。
所以，仅仅以中国城镇化率与发达国家的差距来判断，而不考虑到农村人口年龄结构的现实问题，会对中国城镇化支撑房地产市场的能力做出偏高的误判。
其次，中国结婚人口数量和婴儿出生率会不断减少。一般的规律是，经济越发达，越不愿意结婚生孩子，东亚国家更为严重。去年韩国的总和生育率已经只有0.92，远低于世代更替水平需要的2.1，成为世界上第一个低于1的国家。日本有20%的人终生不结婚，2018年结婚率只有4.7‰，我国2018年是7.2‰。而我国在加速追赶，结婚率从2014年起持续下降，去年全国共办理结婚登记947.1万对。新生儿数量在全面放开二胎后的2016年达到1786万后，一路下滑，2017年少63万， 2018年少200万，2019年减少58万至1465万。不仅由丈母娘因素导致的购房数量会减少，而且长期来看人口不断下滑的趋势已经无法扭转，未来的人口增长对购房需求的支撑会减弱。
再次，拆迁带来的购房需求会大幅度减少。本来拆迁户对城市房价的影响不大，在过去拆迁户主要由政府进行实物安置，很少进入市场购房安置，2014年我国货币化安置的拆迁户比例只有9%左右。但是在2015年国家加大货币化安置比例，三年间共进行棚户区改造约1800万套，货币化安置比例也不断扩大，2017年当年达到60%，成为2015年开始的房地产去库存运动的起爆点。后果是地方政府债务负担过重，2018年开始国家就要求对房价上涨较快的地方退出货币化安置政策。2020年又一轮三年1500万套棚户区改造结束后，大规模的棚改，尤其是货币化安置过程将结束，这一部分需求将不会在市场中出现。
最后，改善的自住需求也会减少。改善包括老破小住户买新房买大房，也包括租房者变成买房者。这些需求往往随着价格上涨而受到遏制，房价持续上升，进城人口跨不过房价门槛只能租房，城里的年轻像日本不婚族一样可能更多地选择和父母住。更重要的是，在棚户区改造基本要退出历史舞台的时候，为了改善城市居民生活，也为了保持一定的社会建设规模，国家从2019年开始将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给与中央补助资金支持。按照当前各地公布的计划汇总，全国需要改造的老旧小区约16万个，建筑面积约40亿平方米，涉及住户上亿人。这一部分居民原地改善其居住质量，实质上减少了对商品房市场的需求量。
汇总以上的分析，由于农村老龄化严重，进城动力不足，而房价过高又抬高进城门槛，加上未来经济增长会放缓，年轻人对收入预期并不看好，以及婚姻和生育观念变化，对自住型购房需求不能抱有太乐观的预期。
04
深挖潜在自住型需求
出于金融安全考虑，国家已经不打算再刺激投机性的购房需求，而未来自住型购房需求又会出现逐步放缓趋势，房地产市场的需求一定会萎缩吗？其实也不一定，需要深挖的是当前市场中并没有得到满足的潜在自住型需求。在过去十多年房价一路走高的过程中，一部分人把房子当做投资投机的最简易渠道，国家为了救经济有时会用金融手段刺激房地产，高企的房价让很多本来想买房的需求被压制住，不管是进城的，还是本来城里想结婚或者改善的，把这部分需求释放出来。《2017中国城镇住房空置分析》显示，我国城镇常住人口中有20%没有自有住房。通过尽可能满足这些人的购房需求，再加上放缓的新增自住需求，可确保房地产行业需求无虞。
如何释放潜在的常住人口住房需求，还是要从需求的本质特征上着手。房地产需求有双重属性，首先它具有商品属性，用于解决人们的居住需求。这类需求是随着价格波动而出现负反馈，价格上涨而减少需求，猪肉涨了，大家少买猪肉吃其他的，房子太贵就先不买或者住小点。它还具有金融属性，人们买它是在货币超发时用来保值增值的投资投机行为。投资的商品往往是追涨杀跌的，是正反馈的，价格越涨需求越多，就像股市低迷没人理会，股市上涨时扫地大妈都入场，需求越多价格还会越涨，直到融资手段到尽头金融风险无法控制，历史上各次股灾和房地产崩盘都如此。
双重属性使得房地产的购买行为变得复杂。富裕人群早就满足自住的房地产需求，会为了纯粹升值也尽可能多购买房子。一般人群，在可承受范围内尽量去多买或者购买更大面积的房子，除了自住还有资产升值的考虑，甚至有人借用网贷和信用卡套现的资金去买房。低收入阶层的纯自住需求却在炒作出的高房价面前连上车的机会都没有。
前些年房地产市场的扩张是偏投资性的，价格上涨不断刺激投资行为，投资增加又加快价格上涨，高价压制住了部分自住需求。现在要想放出自住需求，就必须把投资性购房压住，把价格不断上涨的预期打掉，市场价格会逐步稳住甚至下滑，由此启动商品需求的负反馈机制，下滑的价格调动出更多自住的购房需求，从而顶住价格下滑，最终供需在某个价格附近实现了相对的平衡。
遏制投资需求，在国家层面，主要是通过严格的金融政策压制各种融资炒房行为，央行最近对一些银行违规发放房地产贷款进行严厉处罚；在地方政府层面，房价较高上涨较快的地区，还必须执行更严格的限购政策，压住各种投资需求。
释放自住需求，主要是让购房者的支付能力和房价匹配。去掉投资需求，价格会出现下滑，为了避免短期内的踩踏现象，地方政府才使用补贴，减税等手段提高购房者支付能力，开发商可以适当让利降低房价，让购房者可尽快跨过购房门槛。当然长期来看，还是国家要更大范围地给低收入人群减税，放开更多创业机会和市场空间给他们，改变收入分配不平衡的局面，让金字塔形的分配格局变为纺锥形，更多中等收入人群将成为房地产良性发展的自住需求来源。
当然，为了避免投机性需求的不断干扰，如何释放更多投资空间给高收入者，避免简单粗暴地挤在房地产领域，是一个更广阔的话题。
05
一点反思
由收入的增长，城镇化的进展来支撑的房地产价格上涨，本身是商品需求支撑的。但是后期国家金融政策倾斜下的房地产市场，变成一个追涨的投机市场，房地产变成了一个金融产品。这种追涨不可持续，不加控制，最终会走到金融风险积累爆发而戏剧性结束，就像这两天的全球股市。中国房地产目前必须转轨进入自住的商品需求支撑上来，价格掉就会需求增加，价格涨需求会下降，实现一种相对稳健的自我平衡。所以，我国提到的房地产市场长效机制，应该着重于这种平衡市场的建设。
由此，我们不得不反思金融的本质。大家都知道，金融应该是服务于实体经济的，用于满足实体的资金需求，让潜在的市场扩展和效率提高的所有可能都得到释放。但是在废掉金本位制度，央行完全控制了货币发行权的情况下，央行往往会利用货币和金融政策去引导一些投机行为稳住经济指标，而不是用于市场效率的提升。各国央行都有这个倾向，美国央行对股市无微不至的照顾就是例子，前些年中国的房地产市场也得到照顾。
在这样货币和金融引导下，民众是很无奈的。货币冲刷导致某个资产价格上涨，你跟还是不跟。不跟的话，你手里的货币会相应贬值，你的邻居跟了财富就增加了。你跟进，甚至在宽松的金融环境下融资参与炒作，短期内财富是增长了，但是居民背负了巨大的债务包袱。如果最终市场受金融影响硬着陆，债务怎么办，次贷危机以后大量被赶出房子的美国居民深有体会。
人不应该是金融的工具
现在不仅是经济学帝国主义，已经可以称为金融帝国主义，金融控制一切行为。在这样的帝国里，人不是目的，金融不是为了帮助人过上幸福生活，人成了工具，人的负债成了金融利用的手段。居民一辈子的财富积累被不断冲高的资产价格牵着走，不参与就贬值，参与就承担着崩盘时沦为负资产的可能。希望此次疫情导致的全球金融动荡之后，能引发更广阔的反思，带来金融系统的重构，让人们可以诗意地栖居，而不是惶惶不可终日地活在被金融牵引的不安中。
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