改制对企业用地的要求
【导读】
企业改制土地资产确权登记、评估与处置是土地资产管理的重要内容，这一切也是伴随着国家改革开放、企业改制和土地使用制度改革逐步发展完善起来的。
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企业改制土地资产如何处理，今天先看看改制对企业用地的要求。
改制对企业用地的要求
一、企业改制对土地资产的要求
企业改制建立现代企业制度，要求土地产权明确，土地价值明晰、土地资产合理处置。上个世纪90年代以来，国家出台了一系列政策，对改制企业划拨土地使用权处置的原则、处置方式、处置程序和政府审批管理等，均作了明确规定。主要内容包括：
1．处置原则
按照“明晰产权、显化资产、区分类型、合理处置、规范管理、促进发展”的原则，从有利于搞活整个国有经济，促进国有经济布局战略调整和国有企业的战略性改组，推动企业科技进步出发，积极参与和支持国有企业改革工作，盘活和显化企业土地资产。
2．处置方式
从国有经济布局战略调整、国有企业战略性改组和企业改制建立现代企业制度的要求出发，可以根据行业、企业类型和改革的需要，采用保留划拨、授权经营和国家作价出资（入股）、出让或租赁等不同的土地资产处置方式和管理政策。
（1）涉及国家安全的领域和对国家长期发展具有战略意义的高新技术开发领域，可继续以划拔方式使用土地。
（2）对于自然垄断的行业、提供重要产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革发展的需要，主要采用授权经营和国家作价出资（入股）方式配置土地，国家以土地使用权作价转为国家资本金或股本金的方式向集团公司或企业注入土地资产。
（3）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拔土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现；也可以分割出与企业净负债相当的土地转为出让土地，参与企业整体拍卖和兼并，购买方或兼产方对剩余土地有优先受让权和承租权。
（3）对承担国家计划内重点技术改革项目的国有企业，原划拔土地可以继续划拨使用，也可以作价出资（入股）方式向企业注入土地资产。
（5）对其他采用成熟技术进行产品更新和技术改造的国有企业，可将原使用的划拔土地按出让方式处置，土地收益可作为应付账款暂留企业，全额用于技术改造，并参照技改贷款方式进行管理。
通过针对不同类型的企业改革采取不同方式，既促进了国有经济布局战略调整和不同类型行业的战略性改组，也实现了国有土地资产的保值增值。
3．明确土地权益
将国有企业改革和发展与完善土地资产处置方式、明确土地权益相结合，降低企业改革成本，促进国有企业综合运用多种方式实现土地资产价值。具体政策内容是：
（1）通过深化土地使用制度改革，完善和协调出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营等不同处置方式之间的权责关系，降低国有企业土地资产配置的直接成本。国有企业改革时，可按规定自主选择土地资产处置方式，鼓励以货币、资本、股本等多种形态综合实现土地资产价值。
（2）在土地资产处置时，考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平，使原国有企业在一定程度上实现土地资产价值。
采用授权经营、作价出资（入股）方式处置土地资产的，按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金。
4．明确土地权能
（1）以作价出资（入股）方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价；
（2）以授权经营方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法作价出资（入股）、租赁，或在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。这些政策规定和措施进一步明确了国家作价出资（入股）和授权经营土地使用权的权益。
5．优化产业结构和土地利用结构
将优化国有企业资产结构、减轻企业负担与调整用地结构有机结合，并鼓励国有企业充分利用和盘活现有建设用地，促进国有企业减债、脱困和集约利用土地。
6．明确用地方式
国有企业在改革前可继续以划拨方式使用原有土地；改革后的企业用地符合《划拨用地目录》的，可仍以划拨方式使用，不符合目录的，一律实行有偿使用。
7．细化配置土地权利
根据企业在生产经营过程中对土地利用的不同要求，进一步细化配置土地权利，降低用地成本。国有企业因铺设地上、地下管线等需要通过集体土地或其他单位、个人使用的国有土地的，按规定可以通过设定地役权的方式解决。
8．明确外商投资企业用地政策
国有企业与外资进行合资、合作，凡以出让、租赁、国家作价出资（入股）方式取得土地使用权的，不再另行缴纳场地使用费；符合《划拨用地目录》的，经土地行政主管部门批准，可按划拨方式用地。
二、企业改制对土地产权的要求
产权清晰作为现代企业制度的一个重要特征。土地资产是企业重要的资产。过去计划经济条件下我国企业长期无偿、无期限地使用国有土地，企业对土地产权和资产认识不够，往往到改制时才发现产权不清甚至存在大量土地产权纠纷，影响企业改制进程，也未来发展带来不利影响。
在国有企业改制过程中，合理界定土地产权的关键在于明确企业的土地产权是否清楚、取得了何种土地使用权类型以及相应的权利限制，而不仅仅限于是否取得了国有土地使用证。
1．合理划定企业土地资产范围
纳入改制范围的企业土地，应当是权源合法、四至清楚、面积明确的产权清晰土地。对那些土地产权资料不全，尤其是企业隶属关系经过多次变更后，土地产权不明确的情况，可以把有争议的部分单独划出去，不列入企业的改制范围，从源头上保证股份制企业的土地产权明确；此外，已经房改的住宅用地等，也不能纳入企业改制范围。
2．合理选择土地资产处置方式
不同的土地资产处置方式，其土地使用权类型和土地使用权主体也不同。土地资产处置方式有出让、租赁、作价入股和授权经营等。对于国家以土地使用权作为资产入股、租赁或授权经营给改制后的企业的，土地使用权确定给改制后的企业，企业取得的土地使用权类型分别为国家入股、国家租赁和国家授权经营土地；如改制企业以出让方式取得土地使用权或以划拨方式取得的土地使用权补办出让手续后，作价入股给改制后企业的，或企业直接以出让方式取得土地使用权的，改制企业可取得出让土地使用权；对于企业以出让方式取得的土地使用权或以划拨方式取得的土地使用权补办出让手续后，出租给改制企业的，土地使用权仍由母公司而非改制企业持有，改制企业只持有合法租用的他项权利证明书，而不能随意转让、出租、抵押等；而改制企业以出让、作价入股、授权经营、国家租赁等方式取得土地的，其土地使用权则可以依法转让、出租和抵押。
3．土地产权应确权登记
土地登记材料是确认土地产权的重要依据，也就是说企业所获得的土地产权只有经过当地土地主管部门的登记才能有效，往往有许多企业不重视土地登记工作，这也是造成土地产权纠纷的一个重要原因。对于改制企业，在划定土地资产范围、土地评估以及确定土地资产处置方式时，相关土地应当已经确权登记，领有不动产权证书，避免此后产生不必要的产权纠纷。
合理界定土地产权是建立现代企业制度的必然要求，我国法律已明确规定，股份有限公司尤其是上市公司使用的土地，不符合《划拨用地目录》的必须进行有偿使用。明晰的土地产权则是规范有偿使用的基础。
在实际工作中，土地产权界定是一项综合性工作，它不仅需要土地法律、土地经济、土地管理等方面的专业知识，还需要根据改制企业的实际情况，把土地产权界定与土地资产范围的划定、土地评估、土地使用权处置等紧密结合起来，以保证国有企业顺利实施改制。