知识 | 城镇国有建设用地供应程序

总第547篇2020第77篇

【导读】

介绍圈内城镇国有建设用地的概念、范围，供应的基本要求、原则和供地的一般程序。

城镇国有建设用地供应程序

岳晓武

（资深估价师、仲裁员，中国土地学会常务理事、土地法学分会副主任委员，中国土地估价师与土地登记代理人协会副会长 ）

国有建设用地分为圈内城镇国有建设用地和圈外单独选址建设用地。圈内城镇建设用地是指国土空间规划确定的城镇、村庄建设用地范围内（圈内）的国有建设用地，用于各类城镇建设；单独选址建设用地是指国土空间规划确定的城镇、村庄建设用地范围外（圈外）需要单独选址的能源、交通、军事设施等建设项目用地。
圈外单独选址建设用地，一般按项目进行，用地者和用地位置范围等事先确定，农用地转用、土地征收和供地审批往往一并办理，其供地程序不同于圈内国有建设用地；圈内城镇国有建设用地，一般是根据国土空间规划实施和城乡建设进展，分批次办理农用地转用和土地征收，成为国有建设用地，或通过收回、收购等成为政府储备的国有建设用地；再根据城镇、村庄详细规划划分宗地，按宗地进行供应。
本文主要介绍圈内城镇国有建设用地供应原则与程序。

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圈内国有建设用地供应的基本原则

一是应当按照国家供地政策供地。

根据产业政策和土地供求情况，国家制定《限制用地项目目录》、《禁止用地项目目录》以及鼓励类产业项目等，明确了相应的供地政策：对于列入禁止目录的相关项目应当不予供地；对于列入限制目录的相关项目，必须满足相关条件方可供地；对于鼓励类项目，应当积极保障供地；对于其他建设项目，应当根据市场情况安排供地。

二是应当按照供地标准供地。

主要包括《建设工程用地定额指标》和《工业项目建设用地控制指标》等,供地中应当严格执行相关标准。

目前，国家已编制并批准发布了40多项工程项目建设用地控制指标，基本形成了工矿仓储、能源交通等基础设施以及科教文卫等领域的建设用地指标体系。《工业项目建设用地控制指标》则是明确了不同地区各类工业项目在投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率土地用途等方面所必须达到的最低“门槛”要求

三是严格限定划拨供地范围，推进建设用地有偿使用。

根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》对划拨用地范围的规定，国家制定了《划拨用地目录》，符合目录经批准方可以划拨方式供地，其他应当一律以出让等有偿方式供地。

四是合理确定国有建设用地的供地方式和配置方式。

国有建设用地的供应方式主要有国有建设用地划拨、国有建设用地使用权出让、国有建设用地租赁、国有建设用地使用权作价出资（入股）等；具体配置方式包括协议、招标、拍卖、挂牌等。

五是严格执行市场公开供应的要求。

供地计划、供地方式、供地条件等信息以及供地结果等应当向市场公开，经营性建设用地使用权应当以招标拍卖挂牌等公开竞争方式供应。

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城镇国有建设用地供应的一般程序

政府供应圈内国有建设用地时，一般按以下程序进行：

一是编制并公布供地计划

1．编制供地计划。

市、县人民政府自然资源部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有建设用地供应计划，报同级人民政府批准后组织实施。

国有建设用地供应计划应当包括年度建设用地供应总量、不同用途建设用地供应面积、空间、地段、地块分布以及供地时间安排等内容。

2．公布供地计划。

国有建设用地供应计划经批准后，市、县人民政府自然资源部门应当在中国土地市场网、当地土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。

二是用地者提出用地申请

国有建设用地供应计划公布后，需要使用相应国有建设用地的单位和个人可以向市、县人民政府自然资源部门提出意向用地申请。

市、县人民政府自然资源部门公布用地计划接受用地申请的时间不得少于30日。

三是确定供地方式和配置方式

1．划拨供应。符合《划拨用地目录》的建设项目，方可以划拨方式供地，不符合的，应当一律以出让、租赁等有偿方式供地。
2．有偿供应。以出让、租赁等有偿方式供地的，应当依法采用招标、拍卖、挂牌或双方协议方式。
供地计划公布后，同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府自然资源部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式供地；同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府自然资源部门方可采取协议方式供地，但工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性建设用地应当一律以招标拍卖挂牌方式供应。

四是编制供地方案

供地方案是自然资源部门拟订的向建设用地申请者提供建设用地的具体方案，其主要内容包括：
1．申请用地的项目是否符合国家产业政策和供地政策，根据《限制供地目录》和《禁止供地目录》是否可以供地，即供地是否可行；
2．申请用地的项目应提供的土地面积，即根据项目的性质、规模和工程项目用地标准，应提供多少土地；
3．拟供应土地的方式，是否符合《划拨供地目录》，不符合划拨目录的，应以有偿方式供地；
4．拟有偿使用的具体方式和配置方式，即要明确拟有偿使用的建设用地是采取国有建设用地使用权出让、国有建设用地租赁还是采取国家以建设用地使用权作价出资（入股））方式；确定出让、租赁方式有偿使用的，还应明确具体的供地配置方式，即采取协议方式还是采取招标、拍卖、挂牌方式供地；
5.拟供应地块的具体位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式、建设时间等。
供地方案编制后，应报经市县人民政府批准。

五是实施供地

供地方案批准后，市县自然资源部门应当按照批准的供地方案，具体实施供地。
1.划拨供地
市、县自然资源部门向用地者签发《国有建设用地使用权划拨决定书》，并依法交付建设用地，用地者按照决定书要求实施建设，通过竣工验收后依法申请不动产登记。

2.协议出让、租赁或作价出资（入股）方式供应国有建设用地

对符合协议出让、租赁或作价出资、入股条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门按照《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部21号令）和《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发［2006］114号）等规定的原则、程序和要求，以协议方式出让、租赁或作价出资入股方式供应国有建设用地，与受让人、承租人或被入股方签订国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地租赁合同或发放国有建设用地使用权作价出资（入股）决定书，依照合同约定交付建设用地；受让人、承租人按照合同约定付清出让金、租金或办理转增国家资本金等后，依法申请不动产登记。

3.招标、拍卖、挂牌出让、租赁供地

应当以招标拍卖挂牌方式出让或租赁国有建设用地的，市、县人民政府自然资源部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部39号令）和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（国土资发［2006］114号）规定的原则、程序和要求，以招标拍卖挂牌方式出让、租赁国有建设用地，并与受让人、承租人签订国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地租赁合同，按照约定交付国有建设用地；受让人、承租人按照合同约定付清出让金、租金后，依法申请不动产登记。

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