房改房和经适房上市出售中的土地年期确定：首套房上市时确定整宗地出让年期截止时间
【导读】
#土地年期 综合用地#
经常被问到土地年期问题，特别是土地租赁年期与土地使用权出租年期，以及与此相关的权能、法理...还有集约节约与土地利用等，作为亲历、参与和见证过土地租赁等制度设计的一员，整理一下记忆碎片，记录一下曾经的思考、实践探索与制度设计。2022年1月30日写了三个片段（点开阅读：土地年期 土地使用权出让、土地租赁与土地使用权出租）；2023年1月2号记录了第4、5两个片段（点开查阅：土地租赁与土地使用权出租：一级与二级市场、权能与年期）；1月23日记录了第6个片段（点开阅读：土地年期：短期出让的问题与提前续期）；2月1日记录了第7个片段（点开阅读：综合用地年期一律50年，还是可区分情形分别确定为70年、40年等？）；今天继续记录第8个片段：已购公房和经适房上市出售中的土地年期确定问题。土言土语您和5.8万+不动产专业人士一起关注8
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房，也就是经过房改的原公有住房，也称房改房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。房改是福利分配住房制度向住房商品化过渡的形式，1991年6月《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》正式启动房改，几年时间就基本完成以“成本价”、“标准价”出售为主的原有公房改革。
经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，以划拨方式供应土地，对各种行政收费实行减半征收，并按国家、住宅建设标准建设的，按保微利的原则确定的出售价格的经济型普通住宅。经济适用房建设成本一般包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、物业的管理费。
房改房和经适房都属于保障性质的住房，随着房改和土改的深化，上述房屋上市出售需求越来越多。为深化城镇住房制度改革，培育和发展住房二级市场，规范已购公有住房和经济适用住房上市出售的收益分配和管理，财政部与国土资源部、建设部共同研究制订了《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》（点开阅读）。该文明确了已购公房和经适房上市出售中的审批、缴纳出让金、登记等与商品房接轨问题：符合上市出售条件即视为同意划拨土地使用权转让，不再另行办理批准手续；应缴纳的土地出让金或相当于出让金的价款，按标定地价的10%确定；由受让方即新的购房者缴纳；对新购房者取得的不动产按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。
根据三部门文件精神，原国土资源部研究制订了《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知（1999）（点开阅读）》，进一步具体明确了已购公房和经适房上市出售时，购房者应当缴纳的土地出让金或相当于土地出让金价款的计算与确定办法、土地出让年期确定以及出让合同如何签订问题。其中关于土地出让年期问题，文件是这么规定的：
二、关于土地使用权出让年期的确定已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨土地的，从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期，确定出让土地使用权截止日。此后其它各套房屋上市时，其土地出让年期相应缩短，以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。土地出让年期可根据各地具体情况确定，但最高不超过70年。
已购公有住房所在宗地为出让土地的，其土地出让年期仍以原《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用证》规定的出让年期为准，明确相应的剩余使用年期。
鉴于经济适用住房用地是划拨土地，已购公有住房用地性质则不同，大部分为划拨用地，但也有少部分是出让土地（单位购买的商品住房房改），同一楼内的各套房改房或经适房上市出售时间又各不相同，为保证同一楼内各套房屋土地出让年期截止日期一致，文件根据原用地性质分为两种情形进行了简化处理：
第一种是原土地为划拨土地的（原房屋为经适房或非商品房性质的房改房），从该楼第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期，原则上按70年确定该楼用地截止日，此后其它各套房屋上市时，统一按该截止日确定使用年期；
第二种是原用地为出让土地的（原商品房性质的房改房），其土地出让年期仍以原《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用证》确定的出让年期为准，根据各套房屋上市出售时间分别明确相应的剩余使用年期。
附注：
1.土地出让金与相当于土地出让金的价款区分、缴纳
原用地为出让土地的房改房，上市出售时不存在缴纳土地出让金问题，但因房改时时按成本价或标准价出售，原购房人并未缴纳相当于土地出让金的部分，因此，在上市出售时需要由购买者缴纳相当于土地出让金的价款。
经适房和原用地为划拨土地的房改房，原土地为划拨土地，上市出售时应由购买者缴纳土地出让金。
土地出让金或相当于土地出让金价款由购买方缴纳，购买方应在交易双方签订房屋买卖合同后，持房屋买卖合同、原产权证等材料到房屋所在地市、县土地行政主管部门办理有关手续。已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨土地的，需缴纳出让金，办理土地出让手续；已购公有住房所在宗地为出让土地的，需缴纳相当于土地出让金的价款，办理土地转让手续。
2.关于土地出让合同签订的简化处理原用地为划拨土地的，只在该楼第一套房屋上市交易时，购买方与土地行政主管部门签订土地使用权出让合同，确定土地的有关权益和土地权益人的权利义务后，其他各套房屋上市交易时，履行相应手续即可，不再重复签订合同。同一楼的第一套房屋上市交易时，土地行政主管部门应拟订上市房屋所在宗地的《国有土地使用权出让合同》，载明宗地位置、面积、建筑面积、土地用途、土地出让截止日期及土地使用者的权利、义务等，并在《国有土地使用权出让金缴纳通知单》（以下简称通知单）中载明住户姓名、交易日期、房屋面积、分摊的土地面积和权益、土地出让金额等，注明其权利义务源于该宗地的《国有土地使用权出让合同》。第一套房屋的购买方与土地行政主管部门签订出让合同后，其它各套房屋上市交易时，购买方签收了土地行政主管部门签发的《通知单》，并缴清了土地出让金后，即可视为认定了该宗地的《国有土地使用权出让合同》，注明其权利义务的《通知单》即可作为购买方取得出让土地使用权的权源文件。
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待续...
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