风向在变！近3天4盘推新，清一色都是卖毛坯，精装房要绝迹？

疫情阴影笼罩下的南宁楼市，近3天似乎热闹了起来。据了解，华润万象华府、建工城、中国铁建安吉山语城、建发鼎华北大珑廷相继开盘或推出新品顺销。

值得关注的是，这一波推新楼盘的是产品清一色的都是毛坯房。精装房似乎不见了“身影”。

市场风向为何突变？本篇，我们来分析背后的原因，以及未来的趋势。

近3天4盘推新，全都在卖毛坯房

华润万象华府

华润万象华府打出3月21日开盘海报

3月21日，位于北湖南路23号的华润万象华府，开盘推出4期（二期地块）15、16号楼，合计约248套房源，户型分别为97平米三房，以及125、142平方米四房。毛坯价格1.15万－1.25万元/㎡（均价1.2万元/㎡）。

分析师点评：华润万象华府是近期“精改毛”的项目之一。但从去化情况来看，不再“秒光”。分析师认为原因有两点，分别与市场环境和竞品有关。首先，受到此前疫情蔓延影响，市场整体还处在复苏期，热度明显不如去年同期，且项目预约时间较短，蓄客量可能存在不足；其次，在竞品方面，由于客源主要为周边地缘客，受到建发鼎华北大龙庭于相近时间段推售影响，客户量被分流。不过，项目周边交通配套设施完善，教育资源丰富，医疗、休闲等需求也都能得到很好满足，整体去化仍较好。

建工城

建工城鸟瞰图

3月21日，位于平乐大道59号的建工城，推出大都悦园组团6#/11#楼100-137㎡毛坯新品顺销，参考均价1.05万元/㎡。项目同时还有大都康园、大都知园组团110-161㎡精装房源在售，参考均价1.15万元/㎡。

分析师点评：从去年12月末开盘起，建工城推出的新品房源便开始由精装房转为毛坯房销售。不过与上期开盘“卖爆”相比，本次推新并未集中开盘，预计是受到整个市场大环境影响。另外，本次推新的毛坯房均价与在售的精装房均价相差约1000元/㎡，再加上南宁新版商品房买卖合同启用，精装房首付门槛将明显降低，与毛坯房相差不大，不排除部分客户转而选择入手精装房。毕竟项目整体的大社区配套以及地段价值，还是受到不少客户认可的。

中国铁建安吉山语城

中国铁建安吉山语鸟瞰图

3月22日，位于发展大道66号的中国铁建安吉山语城加推新楼栋，推出10#毛坯洋楼。1-2层底复为148㎡5室2厅5卫、171㎡4房3厅5卫；3-10层标准层为169㎡4房2厅3卫（奇数楼层三错层，偶数楼层双错层）；11-12层顶复为178㎡4房3厅5卫。整体毛坯价格1.1万-1.35万元/㎡。现场直接选房，目前持续顺销。

分析师点评：从户型面积段以及产品类型来看，中国铁建安吉山语城本次加推的洋房新品主要面向再改和豪改等改需群体，客群范围显然不如一般涵盖刚需、改需的高层产品，再加上推出的货量较少，不集中开盘属于正常现象。据了解，项目洋房一直以毛坯房形式销售，对比价格走势，明显看出毛坯备案价在上涨。克而瑞数据显示，项目最近一次洋房产品网签是2019年10月，成交均价为11341元/㎡。相比之下，本次新品部分房源高于此前的价格。就项目本身来说，自身品牌、产品力以及周边的交通、商业等价值还是较受到市场认可的。

建发鼎华北大珑廷

建发鼎华北大珑廷发出开盘售罄海报

3月23日晚，位于北大北路28号（原北大客运中心）的建发鼎华北大珑廷开盘，推出二期3/5/11#楼建面约76-169㎡毛坯新品，涵盖77㎡两房、89-99㎡三房、112㎡四房、130-169㎡五房，整体毛坯均价1.2万元/㎡。开盘采用网上选房，截至当天21：00，144套毛坯房源去化100%。

分析师点评：从首期开盘起，建发鼎华北大珑廷热度都居高不下，目前两次住宅开盘均售罄。项目两次住宅开盘均销售毛坯房，本期价格较上期（上期1号楼折后均价1.15万元/㎡，2号楼折后均价1.1万元/㎡）略有上涨，仍在客户接受范围内。再加上项目商业、地铁、学校等各项配套均能较为成熟，地段优势十分明显，户型面积段较上期（上期为73-128㎡二至四房）可选择面也更广，价值普遍受到地缘客认可，认筹客户超300组，仍能持续热销。

毛坯、精装房价格接近，选“毛”还是选“精”？

看完以上的推新播报信息不难发现，除了推新项目清一色销售毛坯房外，部分“精改毛”项目的毛坯新品价格与此前的精装价格相差甚小，有的毛坯房价格甚至高出周边在售的精装房。

华润万象华府4期（二期地块）15号楼备案价截图

比如“精改毛”的华润万象华府，上一期精装均价1.25万元/㎡，本期毛坯均价1.2万元/㎡，均价相差约500元/㎡；建工城本次推新的毛坯房均价与在售的精装房均价相差约1000元/㎡，毛坯价格“破万”。

建工城大都悦园组团6号楼楼备案价截图

又如建发鼎华北大珑廷新品毛坯均价预计在1.2万元/㎡左右，相比周边销售精装房的融创融公馆、奥园永和府、宋都江韵朝阳等项目，价格普遍持续，部分房源甚至高出周边在售的精装房。

中国铁建安吉山语城10号楼楼备案价截图

相近的价格，再加上新版商品房买卖合同启用后带来相近的首付款，花精装价却买到了毛坯房。背后的原因，主要还是毛坯备案价限制的松绑。备案价高了，销售价格自然水涨船高。

这一点，我们从中国铁建安吉山语城的洋房和建发鼎华北大珑廷的住宅价格走势也能明显看出端倪。如中国铁建安吉山语城最近一次洋房产品网签成交均价为11341元/㎡，本次推新整体毛坯价格1.1万-1.35万元/㎡，部分房源价格确实在上涨。

据了解，毛坯备案价从去年下半年开始便悄然松绑。政策的调整传导到市场需要一定时间。如今，政策调整对市场的影响逐步显现。

曾经，精装房交付出现了不少wq事件，不少怕了精装的南宁人，喊着要买毛坯房。如今，市场上毛坯房增加了，但是原来的含精装的价格现在或许只能买到毛坯房，甚至更贵，你会不会怀念精装房？

限价政策松绑，毛坯房强势回归

对于这个问题，我们应该从多个角度去看。

从市场的整体情况来说，“精改毛”确实是趋势，毛坯房的确在逐步回归市场。特别是对于刚需盘来说，毛坯房预计将是主流。

一方面，限价政策松绑，开发商无需再依靠精装房的精装标准（最高3000元/㎡）突破“限价”，为了扩大利润空间，自然也会选择打造开发成本更小的毛坯房。

尤其是对于一些精装房品质饱受诟病的房企来说，为了品牌形象，在备案价放开后，同样会倾向于打造毛坯房。于购房者而言，也不必担心“精装”变“惊装”带来的困扰。

另一方面，在2019年1月之后，地块的出让方式普遍由“两限一竞”调整为“一限一竞”，不再“限房价”，也使得更多新盘选择毛坯入市。

但我们不能忽视限房价项目和高端盘。前者预计仍会销售精装房，后者也有一定概率打造精装房。市场预计毛坯房会越来越多之下，仍会存在一定比例的精装房。

限房价项目从地块出让伊始便规定“地块出让时限定所建商品住房最高销售均价（毛坯价）不得超过XXXX元/㎡”，想要突破限价，提高利润空间，仍需要通过打造精装房来实现。

据克而瑞数据以及分析师市调结果显示，截至3月17日，南宁还有35个限房价项目在售，7个项目待售，预计有1.4万套限价房可售，最快1.6个月实现“清仓”，大概率在上半年去化完毕。

同时，根据土地出让信息看，从2019年到目前，南宁已拍出10幅实际成交楼板价在1000+的地块。地价高企，这些地块预计都会打造高端盘。高端盘做精装，也是产品力的重要体现之一，值得期待。

从目前已亮相的项目释放的信息来看，阳光城·江山璟原宣称要打造精装房；广源凤岭壹号院目前销售产品将以精装交付；万科紫台的高层住宅大平层计划以精装房形式销售；万科第五园也将以精装亮相。其他项目的情况如何，我们将持续关注。

 文章：CRIC广西；
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