调查数据：改善需求大增，超七成受访者想买房或换房

文/易居企业集团·克而瑞分析师 王莹

2020年初，新冠肺炎疫情让很多城市发展按下“暂停键”，长时间的“宅”生活，让广西人对房子这件事有了更深刻的领悟。克而瑞近期针对广西改善置业趋势进行线上调研，共收集到1256份有效问卷。结果显示，70.31%的受访者表示有购房或者换房的想法，他们多出于自住改善的目的，其中以大户型为代表的改善需求进一步凸显。在他们关注的配套中，外部配套学区排第一，内部配套则健身设施最受宠。

长时间“宅”家，超七成受访者想买房或换房

此次参与线上调研的1256名受访者，主要来自南宁六大主城区。从区域占比来看，兴宁区受访者占比最高，达30%；其次是青秀区和良庆区，占比约20%。年龄上，25~40岁的群体占比达86%，他们大多是家庭的主力经济支柱。受访者的职业多为银行金融、文艺、餐饮娱乐、医院医药类、政府以及企事业单位、制造行业，家庭结构多为三口之家，占比达35%。

根据调研情况，随着疫情防控持续进行，长时间“宅”在家里，使大家对居住体验的感受更深，激发了市民改善居住品质的欲望。其中，一部分租赁需求转为购房需求。另外，以大户型为代表的改善型需求被进一步激发。

克而瑞数据显示，疫情期间，1256名受访者中有70.31%想购房或换房，15.63%的人表示疫情对购房或换房决策无影响，仅14.06%的人明确表示不想购房或换房。

大户型需求凸显，品质、物业升级诉求呼吁最高

从数据来看，想要改善居住的受访者中大多数是出于自住改善，其中大户型居住需求凸显，占比高达49%。

2014年—2019年，全国二、三线城市商品住宅销售套均面积持续快速增长，意味着居民对居住空间尺度的要求在增加。而疫情期间，这一需求被进一步激发。一是全家人连续多日共处，房屋面积小，造成活动空间不足、个人隐私无法保证等弊端凸显；二是户型太小则难以区分污染区、半污染区、清洁区，住房面积对居家卫生的重要性亦凸显。

此外，自住改善中，希望户型、配套、品质、物业升级的购房者占比超过四成。自住改善以外，为子女购买学区房的占比最高，达14%。

外部配套学区排第一，内部配套健身设施受欢迎

对于想改善居住的购房者而言，更优质、齐全的配套无疑是他们关注的一大热点。从外部配套来看，他们最关注的是学区，占比高达53%；其次是交通的便利性，占比达48%；餐饮和商超的关注度接近，分别为46%和45%。

值得关注的是，42%的受访者认为医疗配套重要性位列第四。多数受访者认为自然景观配套对于居住舒适度起到锦上添花的作用，关注度在18%~26%。

从内部配套来看，健身设施无疑更受购房者青睐。其中，运动类场所如球场、塑胶跑道、健身房、泳池等位列前四。历经了新冠肺炎疫情后，健康住宅成为许多受访者关注的要点。除了健康的生活方式和环境，社区医疗服务重要性也有所提升，关注度达32%。此外，小区内配套品质商务会所的需求占比也高达27%。希望小区内部配套室外露天泳池、书吧、业主食堂的占比也均超两成。

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看原因

家庭结构、置业理念改变推动换房潮

为什么近几年改善居住需求“上位”？其背后无疑有两大原因：随着经济水平的提升以及家庭规模、结构的转变，购房者的居住理念亦随之改变——原有的居住空间不能满足居住需求，购房者对品质改善型产品需求凸显。

家庭结构改变，带来居住需求变化

2015年全面二孩政策放开，中国迎来第四轮婴儿潮。预计此次婴儿潮将持续至2022年。两孩政策正式实行后的2016年，我国总人口达到13.83亿，出生率更是达到近5年峰值1.30%。

如今，越来越多的中国家庭由原来的“21”结构，向“221”（夫妻二人+两位老人+一个孩子）甚至“222”（夫妻二人+两位老人+两个孩子）家庭结构转变，家庭人口也由原来的三四口之家向五六口之家转变。

家庭结构的改变，也推动换房需求升级。未来“221”“222”家庭结构是大势所趋，目前人均舒适居住面积在35～45㎡，在保证舒适性和私密性的前提下，未来140㎡以上的四房，甚至是170㎡的五房、六房大户型，才能完全满足舒适居住需求。

居住理念升级，对面积、品质、功能性要求更高

除了家庭结构的改变，随着经济水平的提升，居住理念的升级也是改善居住需求爆发的原因之一。

户型需求方面，生活品质提高后，人均需求面积增多，“鸽子笼”不再能满足个人更高的居住需求。随着换房成本的增加，拥有多套小户型的观念在逐步改变，买大房一步到位的趋势增加。在产品功能方面，购房者的置业观念从“有房子”向追求“好房子”转变，对楼盘颜值、设计感、功能性、科技化、健康需求等方面的需求增加。

看趋势

改善置业呈四大趋势，不仅是“大”而已

近几年来，“大室所趋”的态势愈发明显。大户型市场规模不断扩大，市场占比基本稳步上涨，价格近6年涨幅更是高达59%。未来，大户型是否仍是置业趋势？从人口发展、居住需求、购房主力群体、市场变化来看，改善置业将呈现四大趋势，并仍将是市场产品主流。

面积需求变大化

六口之家规模户数在2016年后呈逐年上升趋势，越来越多的中国家庭由原来的“21”结构，向“222”家庭结构转变。在保证舒适性和私密性的前提下，四房、五房甚至六房大户型才能满足居住需求。加上换房成本提升，大户会越来越成为置业趋势。

居住需求品质化

随着家庭人口的增加，购房者对“房子”的要求，从“有房住”向“住好房”转变，人均面积要求更大。同时，购房需求更加具象化，由单一、低层次的居住需求向追求生活品质转变。改变的其实不仅仅是居室的多少，尺度、布局、品质、服务同样很重要，对开发商的产品研发能力提出更高的要求。

购房群体年轻化

“80后”“90后”逐渐成为社会中坚力量，也是未来几年购房主力军。未来改善型住宅的购买人群或不再是传统的富有阶层，而是更加年轻化、精英化、知识化的新贵阶层，他们对改善型住宅的需求上升至意识形态。

市场驱动客观化

近2年来，南宁过万楼板价的地块频出，地价不断高涨的背景下，城市改善型高端产品逐渐成为未来市场发展主流。

文章来源：CRIC广西；
公众号“ 南宁微楼市 “ 微信号（cricgx）”编辑，转载请注明出处。

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