已售房屋施工图若设计变更,仍需按合同约定执行……南宁住建新修订文件划重点

南宁微楼市 2022-05-16

南宁住建政策热点

近日，南宁市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强建设工程施工图设计文件变更管理工作（南住建规〔2020〕5号）》的通知，结合南宁市“放、管、服”和优化营商环境的工作精神，现就有关建设工程施工图设计变更管理事项共计15条，其中涵盖6大新修订内容。该文件自2020年7月17日起施行，有效期至2025年7月16日止。

文件摘录

各县区、开发区住建局，市建筑质量安全管理中心，各建设、勘察、设计、施工图审查单位，各有关单位：

为切实维护建设工程施工图设计审查的严肃性，强化建设工程施工图设计变更管理，夯实主体责任、优化管理流程、提升管理水平。根据《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》等文件的要求，结合我市“放、管、服”和优化营商环境的工作精神，现就有关建设工程施工图设计变更管理事项通知如下：

一、本通知所称施工图设计文件变更，是指建设工程在建设过程中对审查合格后的工程勘察文件、施工图设计文件进行修改。

二、本通知适用于南宁市市区范围内的新建、扩建和改建的房屋建筑和市政基础设施工程。已开工建设但未竣工的工程，在通知施行后需要进行设计变更的，适用本通知。

三、施工图设计文件变更分为重大变更和一般性变更。凡涉及《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》（住建部第13号令）第十一条规定的审查内容的，视为重大变更，具体为：（一）涉及工程建设强制性标准的，（二）涉及地基基础和主体结构的安全性的，（三）涉及消防安全性的，（四）涉及人防工程（不含人防指挥工程）防护安全性的，（五）涉及民用建筑节能强制性标准，涉及绿色建筑标准的，（六）涉及法律、法规、规章规定必须审查的其他内容的；除上述规定情形以外的勘察、设计变更为一般性变更。

四、建设工程施工图设计文件经审查合格后，应严格执行，任何单位和个人均不得擅自进行修改。在不降低工程质量标准的情况下，确需修改的，除一般性变更外，凡涉及规划、建设、人防、环保、市政公用等行政主管部门审批内容的变更，建设单位应当报经原审批机关批准同意。

五、房屋建筑工程已销售部分需进行施工图设计变更时，其变更内容如涉及已签订的商品房买卖合同中“设计变更”相关约定条款的，还应按合同约定执行。

六、对于重大变更，建设单位应当将修改后的施工图设计文件送原审查机构审查，原审查机构审查通过并出具审查合格书后，由审查机构（或建设单位）在5个工作日内，将审查情况及相关材料报工程原备案的建设行政主管部门进行备案。对于一般性变更，不需报送施工图审查机构审查，由勘察设计单位修改、审核后交建设单位实施。

七、各参建单位应切实履行主体职责，对施工图设计变更的必要性、可行性等进行严格论证把关，完善变更审核流程。

八、建设单位不得明示或者暗示工程勘察、设计单位和审查机构违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量。

九、勘察、设计单位应建立健全设计变更管理程序，在进行设计变更时不得违反国家法律、法规、规范、规定的要求。

十、施工图审查机构应按工程建设相关法律、法规、规章规定和现行技术标准、规范的要求进行勘察、设计变更文件审查，并对审查质量负责。

十一、施工单位应按符合规定要求的设计变更文件进行施工，在施工过程中发现设计变更文件和图纸有差错、缺漏以及不符合现场实际情况的，应当及时报告。

十二、监理单位应按符合规定要求的设计变更文件进行监理，对工程施工过程中擅自进行的变更行为应及时予以制止。

十三、建设工程质量监督机构应加强对审查通过后的勘察、设计重大变更文件实施情况进行监督检查。

十四、政府投资房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计变更管理有相关文件规定的，从其规定；市辖各县房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计变更管理工作参照本通知执行。

十五、本通知自2020年7月17日起施行，有效期至2025年7月16日止。

南宁市住房和城乡建设局

2020年6月19日

政策解读

市住建局（原市城乡建委）于2018年4月正式印发的规范性文件《南宁市城乡建设委员会关于进一步加强建设工程施工图设计文件变更管理工作的通知》（南建规〔2018〕3号，以下简称《通知》）有效期至2020年5月24日止。根据《南宁市行政规范性文件管理办法》的相关规定，结合实际，对《通知》进行了局部修订，修订情况解读如下：

一、《通知》原第三点关于重大变更的定义，按照2018年12月29日住房和城乡建设部令第46号《住房和城乡建设部关于修改〈房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法〉的决定》进行了相应修改。

二、《通知》原第四点“在不降低工程质量标准的情况下，确需修改的，除一般性变更外，凡涉及规划、消防、人防、环保、市政公用等行政主管部门审批内容的变更，建设单位应当报经原审批机关批准同意”修改为“在不降低工程质量标准的情况下，确需修改的，除一般性变更外，凡涉及规划、建设、人防、环保、市政公用等行政主管部门审批内容的变更，建设单位应当报经原审批机关批准同意”。修改理由：因机构改革职能调整，原消防部门负责的消防设计审核职能已划转建设行政主管部门。

三、《通知》原第五点“房屋建筑工程已销售部分（销售情况需由相关主管部门出具证明文件）需进行施工图设计变更时，其变更内容需通过书面或公示（登报及销售现场公示）等形式征求买受人意见，无异议的方可修改。未销售部分销售时需在销售合同中对变更内容予以载明”修改为：“房屋建筑工程已销售部分需进行施工图设计变更时，其变更内容如涉及已签订的商品房买卖合同中“设计变更”相关约定条款的，还应按合同约定执行”。修改理由：按照进一步优化营商环境的要求，结合新发布的《南宁市商品房买房合同》示范文本的条款，既充分保障房屋买受人的合法权益，又切实减轻企业负担，对房屋建筑工程已销售部分进行施工图设计变更需通知买受人的范围进行了界定。

四、新增第七点“各参建单位应切实履行主体职责，对施工图设计变更的必要性、可行性等进行严格论证把关，完善变更审核流程”。修改理由：进一步落实建设、勘察、设计、监理及施工单位五方责任主体对于施工图设计变更的主体责任。

五、《通知》原第十三点增加“政府投资房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计变更管理有相关文件规定的，从其规定”。修改理由：市发展改革委等4部门已出台《关于印发加强南宁市政府投资建设工程设计变更管理的通知》（南发改城市〔2014〕431号），对政府投资建设工程的设计变更管理进行规定，增加此条款理顺本《通知》与南发改城市〔2014〕431号文的关系。

六、《通知》原第十四点“本通知自2018年5月25日起施行，有效期至2020年5月24日止”修改为“本通知自2020年7月17日起施行，有效期至2025年7月16日止”。修改理由：重新规定修订后《通知》的有效期限。