南宁单日揽金超50亿、板块地价刷新！五象三中1.4W+、兴宁东7K+，邕宁“喜忧参半”

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

收录于合集

文/易居企业集团·克而瑞分析师

克而瑞广西南宁土拍战报

6月17日，南宁迎来年中土拍高峰期，4幅地块相继揭牌，但结果“一半火热、一半平淡”，单日成交地块3幅合计345亩、计容建面74.4万方。万科五象再下一城、威宁拓土兴宁东、中交落子五象东，蒲庙地块无人问津而流拍。

此次万科、威宁拿地楼板价分别刷新五象三中板块、兴宁东板块地价，分别达到1.4W+、7K+，“面粉价格赶超面包价格”，一时间引起地块周边楼盘项目打出跟风“zhang声”阵阵。

小克建议，对于购房者来说，更应理性看待，买合适自己的，而非跟风买。对于地产业内同行来说，不仅仅看到房价、地价的差值，还应在产品和服务上做到更好，真正做到性价比。对于拿地企业而言，高价地≠高端盘，如何打造好的产品去匹配所拿高价地的价值；以及营销节奏和市场周期的把控。

（点击图片，放大查看）

万科23.8亿豪夺五象三中旁地块
成交楼板价14105元/㎡

GC2021-031地块航拍实景（来源：克而瑞）

617南宁土拍大战焦点战之一——南宁三中五象校区旁84.405亩商住地块。它临近五象三中初中部、五象一小、五象万象汇，地铁2号线坛泽站旁，可谓“铁学商”配齐，加之地块双面景观水系环绕。同时，也是五象三中附近为数不多的待开发的商住地块（临近500米内或仅剩余不到5幅）。

GC2021-031地块体量约16.88万方，配建1所12班幼儿园。地块采用“网拍”形式，起始总价约10.13亿元（折合单价1200万元/亩，楼板价6000元/㎡）。据不完全统计，该地块吸引了16家房企报名（仅供参考）。

经过4个半小时的激烈竞拍，229笔报价，最终，地块竞得者广西万科企业管理有限公司（广西万科），成交总价约23.81亿元，成交单价2821万元/亩，成交楼板价14105元/㎡，溢价率135.08%。

GC2021-031地块的最终竞价页面

GC2021-031地块的最终成交页面

GC2021-031地块成交海报（制图：克而瑞）

若扣减幼儿园以及其他共建费用，万科拍下的GC2021-031地块实际成交楼板价14200+，这也刷新五象三中板块地价，而与相邻的五象湖板块地价差距进一步缩小。

》》》2019年-2021年5月，南宁五象湖板块、五象三中板块成交楼板价前面的典型项目（部分）地块实际楼板价是：

龙光天瀛(约162亩)实际楼板价14478元/㎡（测算仅供参考）；
建发·央玺（约153亩）实际楼板价14255元/㎡（测算仅供参考）；
新希望龙光·锦麟玖玺（约103亩）实际楼板价14363元/㎡（测算仅供参考）；
建发·五象印月（约130亩）实际楼板价13612元/㎡（测算仅供参考）；
龙光天宸（约100亩）实际楼板价12903元/㎡、12523元/㎡（测算仅供参考）；
万科·翡翠中央（约150亩）实际楼板价10000+元/㎡（测算仅供参考）。

算上建安成本与其他费用，我们推算万科GC2021-031地块项目的高层住宅均价预计在2.2万元~2.5万元/㎡。而作合院或洋房的产品溢价会更高，目前周边在售合院产品有放风价4w+。加上地块本身无配建产权移交房或安置物业，产品打造可以更为纯粹，利于更好地整体规划布局。

此次拿地，是万科布局五象第10个商住项目，前面9个你可点得出、点得全（文末写留言告诉我们）。而新项目与五象湖1.0项目万科魅力之城，五象湖3.0项目万科翡翠中央，形成“铁三角”区域连片、联动效应。

下午2点半拿地，当天下午4点多，即有勾机、泥头车陆续入场，并迅速“拿地即开工”，万科速度！相信不久后，这一新项目，与万科翡翠中央（→了解更多）形成“五象大湖区”双盘联动效应。

万科竞得南宁GC2021-031地块后官宣（来源：朋友圈）

万科五象84亩新项目已于拿地当天下午快速开工（来源：朋友圈）

GC2021-031地块VR全景（来源：克而瑞，技术支持桂土 /财讯）

威宁14.3亿斩获兴宁东123亩纯宅地
成交楼板价7002元/㎡

617南宁土拍大战另一个焦点战——兴宁东那荷路东侧（兴进珺府北面）122.526亩纯住宅地块。

GC2021-027地块VR全景（来源：克而瑞）

GC2021-027地块体量约20.42万方。地块采用“网拍”形式，起始总价约6.13亿元（折合单价500万元/亩，楼板价3000元/㎡）。据不完全统计，该地块吸引了12家房企报名（仅供参考）。

经过约2个小时的激烈竞拍，308笔报价，最终，地块竞得者南宁市地产业开发有限责任公司（南宁威宁房地产），成交总价约14.30亿元，成交单价1167万元/亩，成交楼板价7002元/㎡，溢价率133.4%。

GC2021-027地块的最终竞价页面

GC2021-027地块的最终成交页面

GC2021-027地块成交海报（制图：克而瑞）

资料显示，南宁威宁房地产开发有限公司（简称威宁房地产公司）成立于2015年12月，是威宁投资集团全资子公司。在南宁开发项目有富源新区宏建庄园、“南宁奥园”、“威宁•文创中心”、“威宁•首府”、威宁青运村等商品房项目。

此次威宁拿地楼板价7002元/㎡，联发于2018年7月20日拿地项目——联发臻境的地块楼板价6273元/㎡。

威宁将将打造怎样的区域板块TOP级项目产品，如何在周边如万科、融创、彰泰、兴进、北投等众多品牌房企大鳄激烈竞争中突围……我们拭目以待。

威宁竞得GC2021-027地块后官宣（来源：朋友圈）

GC2021-027地块VR全景（来源：克而瑞，技术支持桂土 /财讯）

中交12.57亿摘五象东138亩综合地块
建设广西区域总部基地

今日土拍大战另一个关注的地块，邕宁区新邕路138.119亩综合地块（原恒大悦龙台项目二期，2020年已退地），在地块出让文件的投资协议里“钦定”世界500强建筑业企业，建设区域总部基地。

GC2021-033地块体量约27.62万方。地块采用现场挂牌出让形式，起始总价约12.57亿元（折合单价910万元/亩，楼板价4550元/㎡）。

地块建设要求颇多且严格，测算实际楼板价或更高。项目建设要求主要有：1、“三板”装配式建筑；2、世界500强建筑业企业区域总部，自持20年共计1.33万方办公作为总部办公使用；3、提供33295㎡安置住宅（政府以6293元/㎡回购）；4、配建1所18班幼儿园；5、须设置社区居家养老服务用房、婴幼儿照护服务场地、党群服务中心用房。

该地块仅此1家竞买人以联合体形式符合条件报名。最终底价成交，地块竞得者中交(云南)房地产开发有限公司、南宁市邕郡置业投资有限公司、玉林众励投资合伙企业（有限合伙）的联合体，据了解该地块项目操盘为——中交地产。地块成交总价约12.57亿元，成交单价910万元/亩，成交楼板价4550元/㎡。

GC2021-033地块航拍实景
（来源：克而瑞，技术支持桂土 /财讯）

GC2021-033地块的最终成交页面

资料显示，中交地产股份有限公司成立于1993年，位列中国房企51强，隶属于中国交通建设集团（国务院*直管特大型央企，2020年世界500强第78位），旗下拥有50余家全资、控股企业。此前中交地产在广西玉林开发有项目，此次南宁拿地项目，将建设中交广西区域总部基地。

GC2021-033地块成交海报（制图：克而瑞）

中交竞得GC2021-033地块后官宣（来源：朋友圈）

GC2021-033地块VR全景
（来源：克而瑞，技术支持桂土 /财讯）

邕宁蒲庙46亩商住地块
流拍或因外部界面现状的抗性

GC2021-037地块航拍实景
（来源：克而瑞，技术支持桂土 /财讯）

GC2021-037地块占地45.87亩，体量约9.48万方，配建1所6班幼儿园。地块采用网拍形式，起始总价约3.21亿元（折合单价7000万元/亩，楼板价3387元/㎡）。

地块截止报价，无人报价而流拍。从地块实景图看，地块本身有较大土方，增加开发成本；加上一路之隔现状是混凝土厂，尽管相关规划图该处或建设商业，但对于项目开发、销售住宅存在一定抗性，区域热度不足，开发商拿地也较为谨慎，或是此次流拍重要因素。

GC2021-037地块的最终竞价页面

GC2021-037地块的最终出让结果页面

GC2021-037地块VR全景
（来源：克而瑞，技术支持桂土 /财讯）

6月最后两个土拍日
五象3地块引聚焦

克而瑞土地监测显示，今年6月南宁市主城区（未统计武鸣区）计划出让8幅含住宅地块，总出让面积超约891亩（不含配建学校用地面积），总计容建面约198.12万㎡。其中兴宁区2幅，五象新区6幅。（→点此了解6月广西土拍日历）。

6月南宁土拍日分别是6月10日、17日、23日、30日。

2021年6月南宁土拍一览表（制图：克而瑞广西）

2021年6月南宁土拍一览表（制图：乐居广西）

聚焦（1）起始总价最高地块——34亿元，五象湖南面244亩地块临“学铁商湖”

基本情况——

GC2021-036地块位于良庆区良玉大道北侧，是6月出让地块中，起始总价最高的地块，达34亿元。

小克统计，该地块起始总价已是近10年南宁起始总价或成交总价最高的地块。

该地块位于五象湖板块内，占地面积约244亩，起始单价1400万元/亩。地块由6个地块组成，须配建190400㎡安置物业，安置不少于2240人。

同时，地块须配建1所幼儿园、2所小学，可以预见未来该地块项目教育资源丰富。

小克简评——

该地块原为五象新区新村村的安置地块，加上紧邻路桥壮美山湖这个千亩大盘，且总价门槛较高，对房企资金实力有一定要求，不排除地块会由国企——广西祥嘉投资有限公司拿下，作为路桥·壮美山湖的后续用地，继续扩大楼盘体量。

该地块将于6月23日挂牌出让。

GC2021-036地块位置示意图

聚焦（2）五象东地块——周边曾诞生8000元/㎡地价

基本情况——

GC2021-035地块位于良庆区庆林路以北、阳峰路以西，占地约87亩，地处良庆大桥南板块，临近广西新媒体中心。

据悉，该地块为书林村农民安置项目。在地块建设要求当中，也能看到地块须建设不少于63750㎡的安置物业，安置不少于750人。其中，安置住宅建筑面积不少于45000㎡，安置商业建筑面积不少于18750㎡。

同时，项目用地须配建一所36班小学。

小克简评——

地块周边配套尚处前期建设阶段，各方面配套暂不完善，需要一定的时间周期去建设。目前，地块周边在售楼盘并不多，旁边的大唐院子，楼面价高达8600元/㎡，而此次地块出让能否再创楼面价新高，备受关注。

加上，地块与大唐院子紧临，大唐地产会不会再次出手拿下呢？我们拭目以待。

该地块将于6月30日挂牌出让。

GC2021-035地块位置示意图

聚焦（3）五象南116亩商住地块，配建12班幼儿园+42班中学

基本情况——

GC2021-034地块位于良庆区平乐大道东侧、那平路南侧，由地块一、地块二组成，合计占地约194.50亩，起始楼面价2644元/㎡。

其中，地块一占地约115.649亩，为商住用地，东南角需配建1所12班幼儿园；地块二由竞得人出资（含土地划拨价款92万/亩及建安费用）建设一所42班中学，占地78.855亩，建成后将为板块增加教育配套。

另外，地块一须建设不少于85000平方米的安置物业，安置不少于1000人。

小克简评——

地块是南宁那平村安置地之一，位于当下较热门的五象南板块，该板块曾两度拿下南宁年度板块销售排行的TOP1，成为南宁楼市的置业热点板块。

该板块5月份商品住宅均价为11804元/㎡，同期南宁商品住宅均价为 13468元/㎡，远低于全市整体均价。从板块内在售的项目看，客群除地缘客以外，不少资金实力有限但想在五象新区置业的刚需购房者，也会选择该板块。

原因是价格够低。目前，地块周边楼盘有印象·愉景湾（售罄）、五象湖光学府、阳光城大唐世家等，其中在售项目价格不乏单价9000出头的房源。

克而瑞数据显示2020年五象南板块商住用地平均楼板价为3364元/㎡，而地块起始楼面价为2644元/㎡，并不算低。加上，五象南板块自身楼盘较多，竞争激烈，该地块后期项目如若想突破重围，实现热销，还得考验看房企自身的产品功力，不好啃。

该地块将于6月30日挂牌出让。

GC2021-034地块位置示意图

【本文互动话题】

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