被一大波人提前“盯上”，这个高颜值江景盘究竟藏着些什么？

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

文/易居企业集团·克而瑞分析师周文彬

近期利好不断的龙岗东滨江板块，可谓备受关注。

在利好之外，这里聚集的高能级改善型产品，也吸引了众多改需群体置业的目光。

北投地产落子于此的首盘——北投东境，便是典型的代表之一。

就在前不久的9月首个周末，北投东境营销中心便吸引到了超1000人到访，且预约不断。不少购房者都表示希望项目不要再让自己久等，尽快开盘。

横盘的市场，北投东境为何能成为“楼市冬天里的一把火”？本篇，我们将深度剖析该项目，寻找问题的答案。

市场观望情绪浓TA却被不少购房者提前“盯上” 周末两天营销中心到访超1000人，且预约不断。

北投东境营销中心人气火爆这样的现象，若是放在2020年之前的那几年来看，由于市场处于上行期，并不稀奇。但在2021年，能取得这样的“成绩单”，确实难能可贵。如果你熟悉南宁楼市一定知道：当前的市场处于横盘期，购房者的观望情绪较浓。克而瑞数据显示，2021年1-8月南宁主城区（不含武鸣区）商品住宅供应511万㎡，同比下降22%；成交437万㎡，同比下降28%。

数据来源：CRIC 按照这样的趋势来看，预计的市场规模会持续收缩。 能在这样的市场环境下逆势突围，抓住购房者的心，更加凸显北投东境及其“操盘手”北投地产的功底、品质和实力。 若抛开市场横盘的大环境不谈，北投东境能在当前的龙岗东滨江板块脱颖而出，也是“含金量”十足。纵观当前的龙岗东滨江板块，可谓“强者如林”。除了北投地产外，这里还汇聚了万科、彰泰、金科、建发、荣和等众多一线品牌房企和本土实力房企。

房企进驻龙岗东滨江板块时间线（克而瑞制图，不完全统计，仅供参考）进驻的房企普遍都祭出了旗下富有竞争力的TOP级高端产品系，令龙岗东滨江板块成为了今年乃至未来几年南宁楼市高端改善产品力PK最为激烈的板块之一。 从中实现突围，也再一次凸显了北投东境及其“操盘手”北投地产的功底、品质和实力。 其实，北投东境能如此受关注，并不让分析师觉得意外。从今年4月的项目案名悬念入市，到6月惊艳的产品发布会，再到8月的营销中心及示范区开放，北投东境项目的一举一动，都备受市场和业内关注。

6月25日，北投地产集团原创沉浸式话剧暨北投东境产品发布会

8月1日，北投东境营销中心及示范区开放现场人气火爆一个自亮相以来就持续“吸睛”的项目，能在周末两天实现营销中心到访超1000人，确实在情理之中。如今，北投东境未开先火，已是事实。TA凭啥未开先火？我们接着细说。

02凭啥未开先火？光看颜值就已经被TA惊艳到了 这两年，南宁的网红售楼部层出不穷，给人有审美疲劳之感。而北投东境的营销中心及展示区却在颜值惊艳的用时，展现了很高的识别度。 一番参观下来，这里几乎看不到模式化的“Ctrl+C→Ctrl+V”，而是整体意境及细节之处的精细考究。驾车行驶在江湾路上，在临近龙岗半岛正东向路段远眺，一个“海螺状”的建筑格外显眼。这，便是北投东境的营销中心。据了解，这是北投地产从陶渊明著名诗文《桃花源记》、《饮酒》吸取的灵感，再结合邕江的“柔”和“安缦风”的建筑风格，打造出的面向邕江的“海螺状”营销中心。

北投东境“海螺状”营销中心实景来到营销中心前，穿过诗意变奏的桃林曲径后才来到来到了营销中心门口，正如《桃花源记》描绘的“林尽水源，便得一山，山有小口，仿佛若有光”。

北投东境营销中心及展示区实景 “海螺状”营销中心被一条螺旋式的阶梯环绕着，以曲廊骨架构成迂回式空间，随形而弯，依势而曲，诠释了江湾的柔美。沿着阶梯可一路直通到顶部的大露台，眺望秀美邕江景色，可谓是建筑与自然融为一体。

北投东境营销中心及展示区实景这样的营销中心及展示区，在南宁可谓是十分特别的。“只定制，不复制”，分析师深刻感受到北投地产操盘的初心并不是说说而已，而是以实际行动在说话。由于篇幅有限，分析师列举的细节只是冰山一隅。若能来到项目营销中心现场实际感受一番，相信你会有更直观的感受。值得关注的是，不同于市场面上部分项目只在展示区花功夫、实际交付的实景减配的情况，在项目内部具体的规划设计中，北投东境同样注重颜值，借鉴“安缦风”，展现建筑美学。 譬如营销中心和展示区体现的建筑与自然相生相融，在具体的楼栋设计上也是显而易见。

北投东境效果图作为一线江景项目，北投东境将山水、立面、曲线美学与未来建筑形态相糅合，使得建筑立面富有层次感，与流动的邕江水景相互映衬。而从远眺视野的效果图来看，北投东境的高层建筑又好似叠翠峰峦，与江景形成一幅别具意境的山水画。

北投东境效果图这样的理念还体现在人文和情怀上。为了营造“中国隐逸情怀”，北投东境的园林景观采用了简洁但高品质的手法，打造宁静有序的生活空间，把空灵、宁静的体验引入其中，给浮躁的都市人久违的平和、宁静、淡定心境。

北投东境合院效果图这便与“安缦风”用简洁但高品质的手法设计有现代舒适感的居住空间一脉相承，展现不一样的轻奢。整体来看，在坚持和继承北投荷院美学、人文、情怀“三法”之下，借鉴国际知名的“安缦风”人居理念，北投东境展现了富有内涵的高颜值，“吸睛”无数。 分析师认为，这正是项目未开先火的直接原因。

03不只是网红盘产品也有着和颜值相当的高识别度 进一步细品北投东境，在项目“好看的皮囊”之下，更是拥有着“有趣的灵魂”。这，便是项目亮点十足、创新性多且同样富有识别度的建筑和产品设计。回想起北投东境的建筑和产品设计，有几点确实让分析师印象深刻。

1.退台设计。 在南宁，你见过多少项目会在高层采用退台设计？分析师思索了半天，除了北投东境，没有想到第二个项目。

北投东境高层顶部层层退台设计退台设计往往只会出现了别墅、合院以及部分多层洋房之中。敢在高层采用退台设计，确实是太“奢侈”了。为什么“奢侈”？因为这无形中增加了设计和建筑的成本，可以说是下血本的操作。 换来的是什么？更开阔的看江面、更广阔的拓展空间以及更具有识别度的建筑立面及形态。

北投东境效果图就拿看江面来说，正是由于高层采用了退台设计，再加上项目整体以前合院，后大平层、高层的排列方式实现高低配设计，高层错落分布，使得项目90%以上的户型都可以看江；即使是在高层的2楼，也有不错的看江面。 阳台家家都有，露台却可遇而不可求，退台设计之下实现的大露台空间，给予了居住者向往的生活。露台是城市钢铁丛林中接近自然的地方，东升朝阳、江岸清风、漫天星空，都在露台上点缀着生活的色彩。露台也是平淡日子里闪烁的微光，打开美好生活想象：沏上一壶茶坐在露台之上，白天“一湾两看江”，晚上抬头仰望星空和月色。在忙碌的工作之余回到家中，享受的是浮躁快节奏的城市生活里难得的悠闲和惬意。

北投东境“一湾两看江”景观视野 这些，都是众多高端江景房爱好者想要的效果。对于不差钱的高净值客户来说，相当值。 单凭这一点，北投东境确实可以在南宁的高端住宅市场占据重要的一席之地。

2.灵动的弧线元素。 相比于一般建筑棱角分明的设计，北投东境融入了更有识别度的弧线元素。

在营销中心内的吊顶、壁柜，样板间展现的户型阳台转角、飘窗棱角，以及效果图展现露台围栏、天际线的等之上，都能明显感受到这一点。

北投东境效果图为什么采用弧线元素？这其实就是上文提及的“建筑与自然相生相融”具体体现：弧线元素犹如灵动的江水，二者相互映衬，相生相融。 这样的设计也给人舒缓、婉约之感，完全没有了以往棱角分明建筑带来的压迫感。

3.大面积采用金属包边+玻璃幕墙+铝板。 为了与前沿的弧形设计相匹配，项目在用材用料上也下了功夫：立面将大面积采用采用金属包边+玻璃幕墙+铝板。

北投东境效果图细看项目效果图不难发现：阳台、露台、窗户等使用大量玻璃，再搭配铝板和横向的金属质感线条，在弧形曲线的立面上，流体感更强，档次更高，同时也减少了建筑的厚重感。 另一方面，白色面板上下以玫瑰金包边作为装饰，一定程度上消除了横向线条的乏味，同时又刻画出一种秩序感。

北投东境效果图而从视角更远的效果图来看，大量优美的弧线曲面与玻璃、铝板材料的结合，形成轻盈的视觉效果。 同时，这样的搭配也延展了室内的展览流线，丰富了空间的层次感，进一步将邕江和自然景观融入建筑中，更具象地实现了自然与建筑相交相融。北投东境效果图进一步进行横向对比，同时采用这样的用材用料搭配，是目前全国众多豪宅项目的“标配”，而在南宁又还是凤毛麟角，识别度颇高，可谓是下足血本来推陈出新，引领南宁高端住宅市场的产品迭代。

4.270°环幕看江。 在南宁，能拥有270°看江视野的一线江景房，屈指可数。而在北投东境，这样广阔的看江面出现在了建面约198㎡的户型上。

北投东境建面约198㎡户型图细看该户型，在退台设计之下，不仅客厅的L型阳台拥有了270°看江视野，在加上两个相邻次卧共连的阳台以及主卧的全落地飘窗，整个户型都做到了270°看江面。 不过，该户型首期开盘并不会发售。想要拥有这样的产品，还得等一等。如果铁了心想拥有TA，分析师认为这样的好产品确实值得等待。

这些只是分析师对于项目较为深刻的建筑和产品设计。北投东境在这方面的亮点，还远不止于此。前往项目营销中心品鉴一番，相信你还能看到更多分析师忽略的产品亮点。可以肯定的是，北投东境确实看到和抓住了当下江景房客户的需求和痛点，给市场带来了富有创新性、识别度的高能级产品。 透过北投东境的产品，我们也再一次感受到了北投地产“只定制，不复制”的产品初心。分析师认为，尤其是在当下横盘的市场下，北投东境及其“操盘手”北投地产能做到这一点，是十分关键的。前不久，分析师与多位业内大咖进行过交流，对于当下的市场，不少大咖都认为：市场横盘，产品力愈发重要。真正懂得和满足客户居住需求的产品，才能在这一轮市场周期中平稳过渡，甚至是脱颖而出。 北投东境及其“操盘手”北投地产，恰恰是富有远见地看到和做到了这一点。 分析师认为，这也是北投东境未开先火的根本原因之一。

04即将首开首期你有机会上车这些江景房产品 正如本篇前半部分所言，从今年8月初营销中心开放至今，北投东境产品已亮相了近2个月。众多购房者在被其“俘获芳心”的同时，也十分关注：北投东境究竟何时正式发售？带着大家的疑问，分析师也就此打探了一番。据可靠消息了解到：北投东境或于9月底正式首期开盘，推售1-3号楼建面约90-119㎡户型。 在介绍和分析项目首期产品之前，看到这样的产品面积段，分析师十分佩服北投地产的坚持和魄力。按照常规的操盘思维，在市场横盘之下，项目往往会规划更多的小户型保证走量。但我们看到：对于北投东境，北投地产拒绝了小户型，用极致的空间打造舒适的居住尺度。 包括首期建面约90-119㎡户型在内，项目整体的产品建面区间为99-288㎡，采用前合院，后大平层、高层的设计，主攻改善市场。

北投东境鸟瞰效果图为什么这么做？分析师认为，单就地块的区位而言，北投东境就值得这么做。 北投东境项目地块，可是卖一幅少一幅、寸土寸金的一线滨江地块啊！好地块，就需要匹配极致的产品；反之，就是对于这块地的浪费，甚至是糟蹋！北投东境地块航拍鸟瞰实景 再加上地块自身2.5低容积率以及整体限高60米的要求，在这135亩的土地上，完全有条件做出优质的低密改善住宅。 很庆幸，北投地产坚持了初心。正如其对外宣传说的：北投地产坚持对大地虔诚，对土地珍惜，对人居敬畏，不跟风走浮躁开发之路。 这样的房企，能在今年上半年广西激烈的房企“排位赛”中突围登顶本土国企“领头羊”以及杀入广西房企TOP10梯队，确实是实至名归。

把目光重新聚焦到北投东境首期计划推售的产品上。就楼栋来看，1-3号楼都是不超过20层的低密住宅，尤其是1、2号楼，分别只有8层和11层，严格意义说是更为低密、舒适的小高层住宅。

北投东境项目平面图，标红为首开推售楼栋而从具体的户型来看，建面约99㎡和118㎡是其中的两大主力户型。 建面约99㎡户型，是项目为数不多偏向刚需的户型，拓展面积约15㎡，3+1房的布局可实现4房设计；朝东北的阳台（可改造为阳光房），可实现迷你版的270°看江视野。

北投东境建面约99㎡户型图 建面约119㎡户型同样为3+1房，可实现4房设计，且空间尺度更大，整体南北通透，拥有超5米超大景观阳台，主卧可实现连接阳台或全落地飘窗设计，拥有广阔的景观视野。

北投东境建面约119㎡户型图好货不等人，在项目火爆的人气之下，听说已经有不少人下定“赶这趟车”。想要选到心仪的楼栋、楼层及户型，建议赶紧行动起来。

写在最后

经过一番剖析，分析师认为北投东境在建筑美学、人文、情怀、产品等方面，确实都有独特的魅力。

相比于大部分房企常见的模式化产品系引入，这样的项目可谓是别具一格而又不可多得。

能实现未开先火，也是情理之中。

分析师认为，若是认可龙岗东滨江板块的区位，北投东境你确实不应该错过。

项目首开在即，留给你的时间，不多了。

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