【板块分析】赣江东岸的首选板块，还有很多想象空间！

文/老罗

有一回有人私信我，发了两个户型图，说这两盘选哪个？

这……看户型选房？这不科学，必须告诉我哪两个楼盘！

然后我告诉他选户型差的那个楼盘，为什么？

因为板块好！在板块面前，户型靠后排！

买房子这件事，面对海量的楼盘，选板块是第一步，这一步走对了，后面就没那么纠结了！所以今天的主题就是聊板块，聊哪个板块？

说了好久的朝阳新城！

关于朝阳新城存在一丢丢的分歧，就是到底哪个范围才叫朝阳新城？

这一丢丢分歧主要在北边的边界，基本上主流观点都是一环线以南才算，我也这么认为。不过北面水厂路一带与朝阳新城确实离的近，除开教育基本其他资源都共享，所以我很早之前划朝阳的细分板块的时候都顺带一起带上了。

所以这一点我们先明确了……接下来是我个人对朝阳板块的看法！

ONE头部板块

朝阳新城板块是南昌市妥妥的头部板块，头部并不代表是第一，只是头部板块之一。虽然是之一，但也是头部的。

你的房子如果在朝阳，那么配套、教育以及流动性都会比较有保障，它南昌的主流置业板块之一。

当然它也有弱点，任何一个板块都不是完美的。但是生活便利性、中等偏上的教育，以及房子的流动性都是OK的。

用现在我们能看到的规划，包括远期的规划，赣江东岸很难再造一个朝阳新城了。要知道城市化进程已经不是初级阶段了……我认为它是赣江东岸的NO.1没啥问题！

TWO
讨论的焦点“路网”

朝阳总体来说算是一个新城，所以很多规划还是南昌比较好的地方。据说它在规划的时候正好流行“窄马路、密路网”的规划模式，我猜想可能是最早的新城板块，路比较宽，大家发现“宽街无闹市”，商铺生意不好，新城路上看不到什么人……

所以想出了一个新的解决方案，就是“窄马路、密路网”。用几条主路做动脉，在主路之间规划小路，这样大路可以保证行车效率，小路可以增加步行效率。

其实我觉得这个思路还是蛮好的，朝阳新城的沿街商铺氛围还是OK的。虽然路网总是被吐槽，但是凡事都没有绝对，也有这样的好处。

主要问题还是整个朝阳新城的对外交流问题，比如沿江快速路的出入口，就是拥堵重灾区。

朝阳新城有四条东西干道和三条南北干道，如果说这七条路的效率都比较高的话，估计朝阳的路网不会经常被吐槽。

之前抚生路、桃花路、真君路这三条南北的对外道路也没有修通，交通压力全在云飞路上了，后来这三条南北干道与南昌县接通后，对云飞路也缓解了一些。

沿江快速路大概率承接朝阳新城对外交流的最大流量，但是入口只有云飞路一个。朝阳大桥下桥可以直通九洲大街，但是快速路却无法对接，另外云锦路和云海路也没有出入口，这个就比较尴尬了。

至于未来有没有这个规划，我确实不清楚，如果有那效率可以提升不少。如果东西南北的主干道都可以对外交流，那么朝阳新城内部的小路窄一点，我觉得也没啥，世事无完美，毕竟走路舒服了！

那么从一点上看，我个人以为朝阳新城的路网还有的救，只看会不会“救”了，而且真君路还在修隧道。

THREE未来机会

朝阳新城的起步发展最早可能要追溯到2008年，但是进入我的视野的时候是2011年。经过这么多年的开发也算成熟了，如果用之前的一个比喻，朝阳新城也算一块7分熟的牛排。

我把朝阳新城那些有待开发的土地做了一个梳理，如下图：

第一，朝阳西北的商务区板块，这个“小CBD”的规划给人感觉蛮好的，就是写字楼的设计差了点意思。

新力中心一枝独秀，其他的设计有些保守了，如果都是玻璃幕墙，颜色都深沉而统一，就真的很威武了，所以没有那种一眼望去一片“光污染”的雄伟视觉效果。

不过现在的楼也比较少，还有几块商务用地待开发。未来如果全部建设完毕，一圈写字楼环视中心的中央公园以及环绕的水系，再把道路修整一下，管理做做好，还是有点味道。

朝阳的商业也集中在这里，万达、天虹以及扑朔迷离的大悦城和5号线，能兑现的话，这里还是有着比较高的天花板。

第二，西南角的沿江商务地块。如果上面说的算是“朝阳CBD”，那么这里就是朝阳CBD的一个mini版本。

三块高容积率商务用地，曾和金茂传出过绯闻，但是一直没有下文，然后商务用地的背后一小块街道版“中央公园”，算是街心公园吧！天花板相比西湖万达附近，还是低一些！

不过介于现在商务项目的难度，以及朝阳CBD的进度缓慢，对此处的预期是比较远期的！如果近期有项目落定，那就打我脸吧！

第三，洲悦西边和北面的商务用地。桃花河东岸是一条滨河的商业规划，云飞路以北还是待开发状态，云飞路以南是已经形成的立升商业街。

看了目前的状态和规划，我感觉（没有根据，只是感觉）我感觉哈，云飞路以北的土地是区里在统筹，迟迟没有开发，云飞路以南就是“村镇集体产业用地”。

说到这里可以把云飞路以南的几个项目都带到，比如图中的城市万象广场、双联时代广场，都是村镇集体产业用地，很快就上马开发了。

旭融1927，如果没记错以前应该是物流用地，不过三个项目的开发商都是一家，应该同属村镇集体产业，感觉B格上差了点意思……

深圳大冲商务中心应该也是村镇集体产业，B格就不错！但那毕竟是宇宙中心，没得比！

还有台湾健康产业园，在丁家洲地铁口。个人以为这个土地位置还是相当可以的，不过项目的预期我感觉一般。

这几个项目预期都不高！洲悦北面那个商务用地，估计也得比较缓慢了！个人预期也不高！

第四，华侨城文旅及商业规划

高预期的位置！

华侨城这家公司做文旅还是很有实力的，而且看过华侨城在象湖西岸规划的一些内容，感觉他们还是有些野心的，想要做出一个很有逼格的城市风光带。

比如商业中心定位成为“城市绿洲”，我猜想就是室内充满绿植的购物公园场景，尤其是热带植物，更能带来“绿洲”的感觉，这种氛围和体验感可能未来仅此一家吧……

万豪酒店，高阶配置，建筑设计也很不错！

漂浮森林那个塔，又一个创意地标和网红打卡处！

曲水湾，滨水文艺街区！在深圳湾边上华侨城做了一个“欢乐海岸”，其中就有曲水湾。

在深圳是采用独栋环水街区式布局及"现代都市商业+历史文化渔村"交融组合概念，用近1000米蜿蜒水系和七座景观桥串联起区域内的特色建筑群落，形成小桥流水、庭院步道、绿树簇拥、碧水环抱的现代岭南文化渔村建筑风格，集中展现深圳创新城市建筑艺术。

大概是这样婶的！

在南昌可能就不需要渔村文化了，但是这种滨水独栋的街区式布局，还是很有网红和文艺范的！

憋说了，装逼好去处！

第五，远期看物流！

这一段不赘述了，小标题说明了一切！搬估计是会搬，就是时间不好说！

综上所述，两个高预期、两个低预期。不过两个高预期片区已经给出了想象空间！

FOUR还有两个重点

接下来还有两个重点部分：

一个是朝阳内部划分，涉及不同以往的视角，可能是你从未想过的角度；

另一个是房价以及板块格局。

这一篇内容已经比较多了，这两个部分我们下期再聊！

我估计有人心想：“老罗，你TM的每次都话说一半，套路真多！”

对于朝阳新城这样的板块，写两篇是起码的尊重嘛！（我懒行了吧！近期推送，不会太久！）

See you！

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