回顾十年！我发现南昌楼市正处在一个新周期中……

文/老罗

每当看到群里or留言里，有朋友吐槽说“万象城户型不好”、“中间户的连廊反人类”、“房间怎么那么小”……等等，我都有种说不上来的味道……

万象城的户型确实没有南北阳台对流，但是在我眼里也算个8分户型了；

中间户现在这么设计，在我眼里算是一次成功的创新，至于连廊的弊端……其实如果没连廊，中间户会更难受；

房间小都是需要适应的过程，这个确实因人而异吧……但户型的设计，正在“大”与“小”的两条路上分道扬镳……

为什么我的理解会与这些声音完全不同呢？

我自己认为，应该是从上一个十年走过来，与近三年的读者相遇，在认知上出现了代沟…

房地产行业并不是一直这样的，它一直在演化的。从上一个十年到现在，其实变化非常非常巨大，而这个变化之中，还能窥探到未来的趋势……

所以打算用两篇文章的篇幅，来细说一下这十年的楼市变化，并对未来趋势做一些个人的猜想。

从我入行以来差不多快11年了，仅仅从我个人的角度观察来看，我们有以下一些变化：

1、案名西式化 转向 案名去西化

2、风格多样化 转向 风格相似化

3、户型宽裕化 转向 户型紧凑化

4、户型多样化 转向 户型趋同化

5、园林山水化 转向 园林扁平化

6、热闹定价化 转向 资源定价化

如今很多买房人在10年前还是学生，甚至很多从业者都还是学生，对于那一阶段的南昌楼市不甚清楚。而这个期间的变化确实非常值得一说的，因为知道曾经从哪里来，如何一步步走到现在，你不仅可以知其然，而且可以只其所以然。

鉴历史，看未来……废话不多说，聊一聊……

案名去西化

曾经的小区定名字只要跟西方地名有所牵扯，似乎就能凸显其不凡的内涵。如马德里XX、莱茵XX、威尼斯XX等……

如果案名没有西化，可能叫国际、花园之类，楼盘内部的小片区也会取名各种西方地名，比如：香榭丽舍、凡尔赛、巴塞罗那、托莱多等等……

当年肯定是非常洋气的，就像曾经装修电视背景墙喜欢搞个“八骏图”或者“荷塘月色”一样。但是看久了，就油腻了……

所以市场就开始转向，而后取名就开始往现代以及东方的方向转型，比如现代如湾、园、城之类，以及都会、中心之流。

中式就多了，府、院、台，还有各种…玺……

估计不久这些个案名也会逐渐油腻化……

风格相似化

曾经的楼市产品是非常重视外立面的风格，当年都是普通的宿舍楼，开发商品房在外立面上，必然要做出足够的差异化，才能凸显其价值。

欧式风格自然不必说，西班牙风格、意大利风情、法式浪漫、地中海情怀、加州style等……

当然还有现代的弧形立面，阳台、户型上都有不少的弧形设计，在外立面看来确实比板板正正的房子会更有一些视觉效果。

到了我们这个年代，基本就是板板正正的楼了，除了颜色、线条和材质之外，似乎也没啥别的区别了。

说实话，外立面没有性格了，不过这背后呢，还有别的原因。在我个人看来是产品上逐渐由户型开始主导，南昌人民对于户型的要求越来越高了。

外立面太有性格，里面的户型自然就会有些纠结了。户型不断进步之后，那么外立面自然就需要收敛一些。

这是一个有进有退的变化。

个人有个不成熟的想法：这其实是产品由改善主导变成刚需主导的过程。（不过现在我们似乎开始逐渐进入改善周期了）

因为最早的商品房不是卖给刚需群众的，而是卖给改善人群的。最早富起来的那么些人，从自行车架上坐入了桑塔纳的驾驶室，从宿舍楼进入了花园小区。

那个年代私家车是稀缺的，花园小区也是稀缺的。当年最早主导楼市产品逻辑的其实是改善人群。

而后刚需开始涌入地产市场，于是需要更刚需的产品去迎合刚需群众的需求。而这部分人群是非常务实且实在的，不需要那些花里胡哨的，刚需群众要的是：更方正的户型，空间利用率更高，更多的功能空间，同样的面积能做更多事。

于是户型开始往这个方向进化，也就是我们说的第三点变化：户型紧凑化。

户型紧凑化

当人类第一次从60平米221的老宿舍楼里出来，可不是为了89平米321去的，而是为了更大更宽裕的花园洋房而来。

早期的商品房动辄130-160平米，而且只有三个房间，当年的一个客厅的面积足可以媲美（甚至超过）如今的“LDK一体化”。

什么是“LDK”？

就是客厅+餐厅+厨房。

看多了现在的紧凑户型，冷不丁去一个160平米的三房主卧里，会愣上几秒，不由得怀疑人生：这TM是房间？

几秒后内心开始怒吼：这卫生间跟我家卧室差不多大！

随后呢，大量的人口涌入城市，楼市产品逐渐开始迎合刚需群众。户型也随即越来越小，而且户型就不敢有哪些花里胡哨的东西，力争每一平米都能有更高的使用价值。

随即户型也越来越板正，到如今基本上也没啥差户型了。我们现在在新盘市面上看到的差户型，放到以前都是很6的。

所以我本人对于户型真的要求没那么苛刻，毕竟我是从那个年代过来的。就像我们长辈普遍没有我们对卫生那么讲究，所以我对户型其实也没那么讲究。

如今不仅要求通透，对通透的定义更是“南北阳台对流”，有时候客餐厅有些错位就会被指出不够通透……

要知道，当初楼盘在中间户的北面发明出通风井用来通风，我内心都在呐喊：牛逼啊，这思路太6了！

要知道那仅仅是很狭窄的通风井，基本没啥采光的那种。如今的中间户不仅通风，还能有些北面采光，相比以前简直不要太66666啊……

但是呢，依然不少人对中间户还是颇有微词。人嘛，要求都越来越高了！

不过，知道了这些前应后果，我们应该理性的认识到，中间户其实是有着巨大进步的。

扯远了，我们在讲户型小型化。现在的设计一步一步突破我们对户型的认识，以前认为四房怎么也要160平米，然而四房面积一路下行，到如今108平米也能搞出四个功能空间，真要住人勉强也能满足使用。

两房从110降到70多，三房两卫的从120+、130+下降到了90+……这个过程持续了十多年，如今改善的需求又开始萌芽了，敏锐的房企应该都意识到了。

当越来越多的人住进了商品房，那么商品房就相当于曾经的宿舍楼，那么一部分有条件的人群就要从普通商品房里跃迁出来，进入高级改善房。

当初的剧本又要在演一次了：风格新的、品质高的、户型大的、还更贵！

 
这个剧本的逻辑，我们很早就简单聊过。所以这次比较正式的来说这个刚需周期 and 改善周期。

我们目前大概率……我是说大概率哈……正处在刚需周期向改善周期过渡的阶段。为了严谨，我嘴上说大概率，其实我心里想的是100%。

这一篇我们先说到这里，下一篇我们再来讨论下，另外三个转变，涉及到园林、户型和定价。

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