收录于话题
#楼盘测评
131个内容
【楼盘测评】是洪楼News的主力版块，我们将精细踩盘，客观评价，将你想要的楼盘信息，准确传达。并从一个更加专业的角度，分析当下南昌市场中的各个主流楼盘及其优劣势，提供给购房人作为决策参考。
今日测评楼盘：明园九龙湾一期
上海明园集团，大家可能会比较陌生，这是一家综合类企业，房产只是它产业群旗下的一部分。明园九龙湾是九龙湖新城开发的第一个地产项目，当初的拿地价不过251万一亩。2015年下半年，明园一期9000~11000每平左右开卖（有个别单位7800元左右每平团购），价格一路攀升。#7楼卖到了1.5万+每平的均价。猪养的好不如卖得好！碰到房产大繁荣时代，屯地的收益远大于卖房。时隔八年，当初开卖绝大多数人都喊着太贵了的明园一期已经化身“神盘”，俨然第二个莱蒙都会的感觉。
挂价接近3万的明一，到底是什么信仰支撑着它的价格，这个房子值不值得这个价，我们开始逐一解析。
明园九龙湾一期作为九龙湖的桥头堡位置，到整个赣江西都是比较方便的，尤其是离西站是超级近的。通过小区附近的南二环通达全城也比较便利。开车去西客站大约7分钟；去红谷滩中心区大概23分钟；去老城中心大概35~40分钟。去象湖滨江或者昌南其实也永不了多久，唯独去高新和昌东稍微远一点，没办法，地理位置的东西两极。项目位于南昌当前二手房最火的就九龙湖“国体”板块，位于三清山大道、九江街、黄岗山路、祥云大道围合的范围内。与南边的明园九龙湖三期和东侧的明园商业一同并称为明园九龙湾项目。楼下就是已开通的地铁二号线国体中心站，按现在说法，算地铁旁盖的商住综合体项目。周边配套算是九龙湖最成熟的区域，于改善板块红角洲隔桥相望，周边布满了各种省级行政单位。因为楼盘的品控相对于周边的集资房会略强一点，且离各项配套（小学、地铁）的距离更近一点，所以价格也是片区内最高的，说一句“国体一哥”也不算太过。1、占地约109亩，建筑面积25.8万方；
2、容积率2.5，绿化率30%；
3、一期规划29栋住宅，8栋高层和21栋别墅，共约1200户；4、物业：上海恒联物业，物业费2.6元；
5、地上车位数220，地下车位数910个，共计1130个。
明园一期的高层从103~193平都有，两房、三房、四房都有，户型段还是比较丰富的。三开间朝南的两房，还是双卫设计，这种222的户型非常少，尤其适合三口之家。如果两个卫生间串通起来，作为老人家的养老房那也是赞赞的。过个大马路就是国体中心，每天约上老伙计锻个炼钓个鱼，也是美滋滋。
这个户型是目前国体最火的之一，三房的户型里面积最小，构造最常规，还是双卫户型。北侧小玄关入户，三开间朝南布局，整体户型比较方正。但是因为是中间户，通透性略一般。主阳台在次卧南边，主卧是套间设计，麻雀虽小五脏俱全。这个是我们前段时间带粉丝买的一套，141平户型的迷你版，东西朝向的三房。除了不是正南北通透，没有一处是纯暗的，采光都OK，看看这视野，是不是有种现在就想下定的冲动。这就是PLUS版的东西朝向三房，然后可以天然的改成四房，就是上图的书房和阳台处可以打通成一个房间。中端入户，中间是客餐厅一体，南侧是两个套间，北侧可以改造是2房一卫的格局。然后主阳台是东西朝向的，西侧楼栋的西端户，视野非常好。这是明园九龙湾一期最大的高层户型，也是最好的户型，中端入户，南北双阳台全通透户型。四开间朝南布局，三房朝南，主卧和进门的房间都是套间设计，然后另外北侧还设计了两个卫生间，4房配4卫，当真有点奢侈。不过想想明园九龙湾三期236平4房配5卫的设计，大家就不奇怪了，极致的便利。每个房间的尺寸也都还OK，房型确实不错，价格也很美丽，现在在售的两套一套568万，一套586万，还整个对称，挺有才的。毛坯的大概490万左右。
明园九龙湾一期的别是怎么说呢，感觉就是有点抽条了的感觉。
双拼290平
双拼还说的过去，传统的两开间设计，但严格来说，尺寸只有1.5开间的感觉，所以明园的别墅看起来没那么大气。（这就是我不买明园别墅的原因，是的，就是这个原因。）
联排247平
明园一期联排的别墅户型就更可爱了，像极了把一套正常的别墅给拍扁了。这种单开间的别墅，我不晓得有什么居住体验感，整个房子有4分之一左右是楼梯部分。
严格来说带上地下室也就三间正统的房子，如果一楼客厅现浇一下，可以变4房，但是，那又有什么别墅的意义呢。
每次去明园，都是匆匆去下房就走人，留下的照片不多，下次多补一点。小区里面整体很整洁，高层在东边，别墅在西边，高层的主通行路在两列高层的中间。明园的外立面是仿石材铺贴的。整体园林修建维护的也还不错，就是小孩玩耍的地方不是特别多。
高层区的视野被明园商业遮挡的比较多，往北边的红角洲和往西边的视野会好一点。最后来说说它的价格，那真是异常精彩，从去年141平的275万，105平的220万，到现在已经是分别涨了100万和70万左右了。就这个涨幅房东还不乐意，各种现场跳价和答应了价格临时不卖，无奈需求者太多。记得年后141户型，突然一个星期内被几个客户以320万+把几套剩余房源全部扫空，后面就是卖一套叫一个价的节奏了。目前价格也基本僵持住了，不是那种狂热份子，一般也不太看这里的房子了，目前国体的热度（双学区是主因）确实有点过头了。刚出来成绩的那一天，应该会稍微冷一点下来。不过从中长期来看，这边的前景还是很不错的，各项配套都比较强势，信仰也已经形成。
小区楼下就有幼儿园，但是闹出了小区业主不能读的闹剧。学区是南师附小九龙湖校区+九龙湖外国语校区。这才是这里卖出天价的主要原因。
自己的商业明园中心目前一副不晓得如何继续的模样，不晓得平安的宝龙商业体弄好，这个地方能不能搞起来。
项目东侧就是国体中心，体育锻炼之类的很方便，再往东就是赣江江边公园。这一片基本是成型区了，周边的土地已经已经开发殆尽。最关键的就是看国体的双学区能不能考出预期的成绩。另外就是平安中心的落地，能不能小区域内的商业面貌带动起来。
楼盘测评、学区划分、板块分析
更多的楼市资讯与思考
欢迎扫码关注！