房贷利率回归，转折信号？| 楼先生问答NO.332
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过去一个月，包括深圳、广州、珠海、上海、衡阳、青岛等9个城市先后出现楼市微调迹象。其中，珠海非本地户籍人才购房社保降至1-12个月，相当于限购放松了。
还值得关注的是另一个城市：北京。
1月9日北京出让两宗住宅用地，最大的关注点是，不再设置销售限价，也就是“非限竞房”。其实这已经是第三批放开限价的土地了。
这说明，这一轮调控已见“政策底”。
现在全国各地为了托住楼市，都在想办法腾挪调控政策的空间，而北京的悄然举动，其它城市会更有信心“闯关”。
不确定的2019年，有不少是可以确定的：
各地楼市疲态尽显，调控不用再加，政策出台会偏温和，不会强刺激；因城施策会进一步落实，地方政府的主动权和灵活度会大得多。
具体到杭州，2019年将继续大规模推地，目前已挂牌27宗土地。不过从年初的两宗宅地出让情况看，地价给市场情况不会有很大的压迫感。
住建部有三个稳定：稳地价，稳房价，稳预期。
还可以期待的是，配合降准等金融宽松动作，2019年刚需自住型、改善置换型的购房有望得到支持，将表现在首付和房贷利率上。
昨天上午，《层楼》粉丝群第一时间爆料：杭州有银行首套房可以基准利率了。并有其它金融人士进一步表示“还在落实，确认”。
再来看看全国的利率情况。
上海新增5家银行首套最低可执行95折优惠，更多则仅上浮5%，北京普遍执行上浮10%的规定，相对2017年同期明显放松。据相关机构统计，上个月全国有17个城市首套房利率出现不同程度的回调。
上次全面降准时就说过：只要放水，就很难绕过房地产。2019年类似的降准动作，以及利率整体下调都是趋势。
1.
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预算550万、天悦江湾、保利·澄品101
@陈木木
购房预算550万左右，家里有两个孩子还没上幼儿园，黄龙和山一套，小学学区可以解决了。有改善需求，目前看中天悦江湾128方，这个楼盘怎么样？是否入手好时机，或者有其它楼盘可以推荐吗？位置没有限制。谢谢老师。
楼先生：天悦江湾挺适合改善的，而且总价上也非常匹配。这样的楼盘，如果确实用得着，也就不需要犹豫就可以买的那一种。不管怎么样，它的石材干挂、配套以及地铁，都是实实在在摸得着看得见的。
关键还是价格。目前看，市场还是认可的。从自住改善的角度，4万出头的单价，在整个杭州接受度还是算高。当然，如果一时半会不想买，到明年附近的二手房也能买得到。只不过，小区定位和品质上，之前的二手房偏刚需，跟天悦江湾还是不能比。
其它推荐的话，单价相当的楼盘，城北方向还有一个万科中城汇，跟天悦江湾相比，只是区域上有不同，其它比如购房中心、地铁、户型以及品牌力，都挺相似的。这两个楼盘你可以好好比较一下。
愿意跨江过去，重点关注一下保利·澄品101，奥体核心位置，这个楼盘的受众面要大得多，应该是全杭州都会关注的楼盘之一。单价4万不到的话，就往市北，比如拥潮府、杭州世纪。
2.
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工作生活在城东、璟宸府(笕桥)、艮北新城
@没牙的狼
你好老师。目前住城东，工作也在附近，打算买璟宸府的高层，124方，主要是自住。这个盘品质怎样？和天悦江湾，公园1872比，哪个品质更好？
楼先生：龙湖在杭州开发了不少项目，对杭州购房者的喜好也是摸得很透了，所以不管是哪个楼盘，都还是蛮受市场欢迎的。至于品质方面，谈不上有多么出众，也没有像绿城滨江一样有光环，但整体上，龙湖也还是比较安全的那一种房企。
之前听说，由于限价政策以及市场行情，为了更好的控制总价，璟宸府的高层想做毛坯。不过最终还是做了精装，这一点应该得到赞扬。“不精装不改善”这个观念，还是应该多推崇一下。这个价位，璟宸府的高层不是唯一的不可替代的选择，而是它的叠墅，有一定稀缺性。
天悦江湾和公园1872，确实没什么太大的差别，周边配套几乎一样，两个项目也都是越秀和招商互相参股，无非产品上，一个是纯粹的高层，一个是高层加排屋的组合。还有就是装修风格上吧，感觉哪个好一点，就买哪个吧。
3.
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绿城·卓越时代广场、晓风印月、滨江区
@sun
目前工作在滨江，有长江西苑150方的安置房，考虑置换晓风印月。看到《层楼》滨江2019年计划上市的楼盘，滨江的卓越项目就在长江小区马路对面，是否该继续持有，目前月租金有7000左右。
楼先生：面积这么大的安置房，不管什么行情下，都比较难出手。从资产角度来讲，只要有机会，还是要折腾一下，想办法处理掉，换成更新更好的、更迎合市场主流的商品房。所以，用一套安置房换一套晓风印月，没什么好犹豫的。
至于是不是该继续持有，跟绿城·卓越时代广场没有关系，而是根据你自己的情况来看。比如你手头还有房票，不卖掉也有足够的资金改善一套晓风印月，或者，卖掉之后拿着一大笔，也没有更好的投资方式。那还不如拿在手上收收租金。
4.
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二套改善/500万、滨江金地·御品、拥潮府
@Cherry程
先生上班半山，我在滨江，现住半山，二胎了想离我近点，还考虑学区，卖掉九堡经适房能凑个300来万，考虑晓风印月或者御品，可能总价太高，还有没有其它值得推荐的新盘？
楼先生：如果按二套六成首付，那你有500万左右的承价能力。这个总价预算，不管是晓风印月还是御品，可以比较肯定，都够不着。比如晓风印月，虽然目前还没有确切价格，但至少得5万左右了，最小面积是140方。比如御品，最小面积120多方，考虑到明年限价还有一定灵活性，就很难把握了。
选择还是有的。喜欢江南岸的话，明年就多多关注保利·澄品101，这个楼盘很多人都想买，500万左右，目前看还是有机会的。另外，萧山可以作为主要的选择区域，比如滨江新希望·拥潮府，有高层有洋房，你都可以把握。
上面提到过的万科·中城汇和笕桥艮北在售的几个新楼盘，也可以比较一下。这个时候选择改善，市场没有那么疯狂，可选楼盘又多，是比较好的时机。
5.
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世茂·天玑、市中心/酒店式公寓、无房票
@业逍遥
老师你好，因为无房票，只能买主城区酒店式公寓，世茂天宸这个楼盘怎么样？有没有比它位置更好的酒店式公寓了？买来主要考虑自住，周边生活便利性很重要。
楼先生：你没有购房资格，那也只能买酒店式公寓了。只不过，如果有购房资格，或者以后还是想买住宅，那建议你谨慎一些。酒店式公寓可以作为居住产品，但它的居住体验跟住宅是完全不同的。还有一点，不管多好的酒店式公寓，到了二手市场，都不容易转手，包括价格涨幅也会很有限。
世茂天玑这个酒店式公寓，从产品本身看，并没有很突出的亮点，不过最大的优势是地段，足够稀缺。目前想在这么市中心的地段买一套酒店式公寓，选择挺少的。印象中有一批房源交付是在明年，对于用来自住的人来说，这一点也很重要。
总的来说，考虑自住，可以买，毕竟有很难得的稀缺性。但也得提醒你，心态好一点，对酒店式公寓不要抱很大的期待，市面上大多数酒店式公寓都是普普通通的，跟住宅完全没法比。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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