期待一场真正红盘的超级对撞分流 | 楼先生问答NO.599
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2020年那一场红盘超级分流，发生在9月的第三周，也就是新政后。未来天空之城、西溪公馆、杭源里、养云静舍、万科前宸、运河云庄，还有嘉品和君品.....
在杭州最新摇号规则之下，那一刻令人无比激动，每个人都觉得这一次自己离幸运之神非常近。也就是从那时候开始，杭州摇号的群体心态也发生了微妙的变化：不再是哪个低就去摇哪个，而是选择感觉相对容易摇到的那一个。
昨天我们的头条推文里写到：上周这一波开盘潮，共有47个楼盘同期登记，8492套房源，总登记人数28298户，整体中签率30%，而人才只有166户，占总登记数的0.5%。
说明什么呢？可以说明两点：第一，杭州购买力真的是强大，感觉取之不尽，而且这还是在没有超级红盘的情况下。第二，这还不是全部购买力，看看人才报名数量就知道了，他们手握人才房票，不见超级红盘绝不出手。
近半年，杭州摇号群体还有一点微妙变化：越是高端的楼盘，以后增值越多。看看时代奥城、创世纪、壹品、宜和园、滨江金茂府、柳岸晓风、翡翠海岸，以及快要交付的杭州壹号院，莫不如此。
所以知道了吧，大家都在等什么：2021年杭州楼市的第一道单选题。不仅仅在等一张预售证接一张预售证，也期待一场真正的红盘的超级对撞分流，最好比9月份那场更壮观。
有粉丝在后台给出了一份名单：杭源里、丹枫四季、亚运村、御潮府、江河鸣翠、观品、珊瑚世纪、天空之城、滨融府、锦绣公馆、杭州壹号院，都一起来吧。
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3.5W-4W、城北/星创双子星、城东/對樾天
@卓卓
老师好，想买120-140方的新房，属于二套，手头能凑到300万，我们夫妻分别在三塘和雷峰塔附近上班，最好附近有地铁和医院，请问有可能吗？有没有适合我们自住的楼盘推荐？
楼先生：折算下来，单价3万5到4万之间的楼盘，符合你们的承价范围。这些楼盘往北分布在石祥路以北，往东到艮北及以东的区域，往南就要到萧山市北一带了，比如展望、云上府都是地铁盘。往西面方向就不建议考虑了，一个是通勤不匹配，一个是认定为热盘只面向无房户和人才摇号。
可以把目光投向城东或城北，不过地铁和医院相应放宽要求，才比较好选择。比如城北，可以关注拱墅区的铁路北板块，星创的晶悦府和晶晖里值得留意一下，精装限价36000元/㎡。城东方向，艮北的對樾天值得关注，115方四开间朝南的户型，总价和功能性都兼顾得到。或者等等看九堡的地铁盘，也就是合生创展的创展名邸，限价不会高。
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万科西雅图、三墩北/融信天澜、限价2.81W
@悠闲
很想在杭州买房子，已经有购房资格了，请问杭州紫金港板块有什么新的楼盘推荐推荐？有人给我推荐了万科的西雅图这个二手盘，这个小区怎么样，值不值得买？
楼先生：考虑是可以考虑，但下决定之前可以先看看板块内新房的限价，如果价格还是能够接受，那就买吧，再怎么样万科的房子、万科的物业还是值得买的。只不过万科西雅图边上还有三个新盘，比如紫璋台、古墩彩虹轩、融信天澜，限价都是28100元/㎡，虽然会很难摇，难道不愿意先去试一试吗？
万科西雅图的二手价格都已经四万大几甚至逼近5万，用这个价格横向对比，看看能买到哪里，这个单价可以买到祥符、运河新城、申花北甚至大关。比如4万出头的金地大运桥西府、4.5万的春月杭宁府，甚至大关最新限价也才5万。如果你是刚刚落户杭州的无房户，为什么不把目光锁定未来科技城和勾庄，性价比相当之高啊。
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500W、龙湖滨康综合体项目、限价5.15W
@晓莉
老师您好。500万左右的预算给读大学的孩子选哪里比较好？个人在滨康路附近上班，首选地铁近的楼盘，感谢。
楼先生：孩子还在读大学，那就不要太考虑孩子将来在哪里工作。索性思维跳脱出来，反而选择起来就简单容易多了。所以单纯一点吧，就当作提前给孩子置办一套资产，为将来置换打个底，毕业后工作到哪里，再置换就可以了。
总价500万，尽量买市中心楼盘，地段决定价值基础，地段越好越能经得起行情颠簸。不用追求最赚钱的房子，而是最稳的那些楼盘就够了。比如城东新城、文晖、大关、奥体和亚运村都可以。一句话：限价5万左右的新盘，都是稳妥选项。另外龙湖滨康综合体项目，限价51500元/㎡，也可密切留意。
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学区房上涨、蒋村学区房、未来天空之城
@一舟妈妈
您好，为读大二的儿子买房，去年年底卖了老破小，准备买蒋村二手西溪华府和摇余杭未来天空之城二个方案，后来天空之城摇到洋房买下，现在西溪华府因为学区涨了很多，有点后悔买新房了，我想等天空之城交付卖了重新买蒋村的学区房，这种操作可以吗？
楼先生：不要永远只看着别人碗里的。学区房有学区房的价值，这一波学区房的行情涨势，一方面是杭州人口净流入，另一方面是教育资源改革带来的后续预期。无非是二手房价格涨上去了，比较显性。而未来天空之城还没交付，无法精准评估价格，买入后反而变得隐性了。实际上，当初为什么摇未来天空之城的理由，现在一个都没变。所以，发生变化的只是你的心态而已。
未来天空之城这样的楼盘，想想看你摇中的背后，是多少人摇不到而心碎，有的人摇了几次都没摇中。关于未来天空之城，这是一个杭州第一梯队值得买的楼盘，而且从产品生态上看，也是一个很难复制的楼盘。所以真的不用担心什么，等交付后该给你的惊喜，一样都不会少。至于交付后要不要换成蒋村学区房，那就等交付之后再说呗，到时估计你会舍不得。
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300W/纯投资、丰收湖/3W、宁围/3.35W
@caelyn
老师你好，我想买一套总价300万左右的房子，纯投资，您这边有推荐的吗？
楼先生：推荐当然有很多可以推荐，而且也要看你的房票质量。如果是无房户或者人才房票，从升值空间看，盯住那些「热点楼盘」，主要集中在三墩北和勾庄，前面提到的三墩北三个楼盘，出一个摇一个。至于勾庄，目前两个新盘可以摇，万科前宸和星创城。
如果只是普通家庭的房票，那也有得选，比如可以看看桃源、华丰和丁桥一带，限价3万4左右。也可以关注萧山一些板块，像萧山科技城、南部卧城和宁围，尤其宁围板块，限价33500元/㎡，是一个相对比较好摇但又机会很大的选择。
另一个比较好买的板块是九堡和乔司，目前主要集中在丰收湖板块，基本上不用怎么摇号就可以买到，精装限价3万，而且可以可以选择的楼盘挺多的。过去一年，整个城东的价值有点被低估，接下来很有可能会迎来一波行情。
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