名校流水线！杭州最值得押宝的6大潜力“双优学区”，快收藏
◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末
有好学区=房价永远涨，大家终于看明白了！
在公民同招、民办锁区摇号时代，小学+初中的双优组合，更一夜之间跻身为“最强房价助推器”。
但杭州成名已久的优质学区，大多房价已高不可攀。
明智之举，是寻找下一个老牌名校加持的“潜在双优学区”板块，抢先入驻，既可以避免被炒家割韭菜，又可坐享潜在红利。
这样的板块，目前杭州至少有6个，均由名校领办、托管或挂牌，分别在萧山科技城、蓝孔雀、东新、智慧网谷、之江和蒋村。
虽然大多还没第一届毕业生，但普遍被寄予厚望，有些房价甚至已“预涨”。
但不管怎么样，其中一些板块还在房价启动初期，“孟母们”仍有机会提前布局。真正的名校需要沉淀，但现在押宝，赌赢还是大概率事件。
01
之江核心
对应学校
求是之江第二小学+杭二中之江一中
入学时间
2018年9月
招生范围
之江第二小学占地73亩，建筑面积达54860平方米，设计办学规模为48个班，是西湖区目前规模最大的一所小学。
1.东至九溪玫瑰园东围墙，南至之江路，西至梅灵南路，北至五云山南山麓（与西湖风景名胜区分界线）。
2.东至之浦路，南至云河街，西至绕城高速，北至象山沿山渠。
附近楼盘
二手房：嘉里云荷廷、祥生云溪新语、中天九溪诚品、之江九里、大家之江悦、九溪云庄（接近交付）等
新房：仁恒祥生·珊瑚世纪雅园、祥生云境
又一个锁定“双优名校”的板块。
自2018年求是之江二小竣工后，之江核心区终于迎来了名校小学，只是不少业主还是略感遗憾。
因为边上的公办初中，只有一个委托杭州市之江实验中学（民办）管理的之江第一中学（2020年9月正式开办）。
但就在昨天，之江实验中学、之江第一中学（48班）的新校舍正式启用，并公布了两个重磅消息。
一是：之江实验中学、之江第一中学和上泗中学，联合成立杭州市之江实验中学教育集团；二是：之江一中正式加入杭二中教育集团（挂牌）。
简单地说，之江一中同时加入了两大教育集团。校长是省特教师陈竹根，曾多年担任保俶塔实验学校校长。
因为求是之江二小还没有毕业生，并没有公开对应学校，但从地理位置（隔壁），之江一中基本就是将来之江二小的对口初中。
目前，小学学区范围内，云溪新语和云荷廷处于二手房的第一梯队，成交价基本在5万-6万之间。
至于新房，眼下也只有珊瑚世纪和云境两个选择。
珊瑚世纪南面就是之江二小和之江一中，本月刚刚摇过一次号，高层均价36684元/㎡，叠墅均价55573元/㎡，中签率低至4.7%，连人才中签率都仅37%。好在后继仍有房可售。
云境已大半年未开盘，历史均价38600元/㎡。
之江核心区近年开发了一大批高品质小区，业主以传统改善和钱江新城、滨江外溢为主，较为纯粹。他们陆续入住后，生源很值得期待。
02
萧山科技城
对应学校
九年一贯制的科技城尚德实验学校（崇文小学+学军中学）
入学时间
预计2023年秋季开学
科技城尚德实验学校采用名校集团共建共管模式，引进崇文教育集团和学军教育集团资源。其中，小学办学品质对标崇文实验学校，初中办学品质对标学军集团文渊中学。
学校占地约5.7万㎡，总建筑面积约6.85万㎡，总投资约5.4亿。拟建24班小学，30班中学，预计共招收1900余名学生。
附近楼盘
新房：暂无；
二手房：暂无，前湾国际社区一期正在交付。
前湾江上湾、融信荣望轩前后脚售罄，目前板块内暂无新房（住宅）可售。目前已知的待售项目为前湾四期、五期地块，规划有沿江排屋、高层及洋房，最快明年6月开盘，价格待定。
前湾江上湾今年6月底首开，11月中清盘，用时不到5个月，5幢高层、8幢洋房悉数售罄，高层均价28500元/㎡、洋房均价34500元/㎡。
从开盘到清盘，中签率一次比一次低。尤其是今年9月学军+崇文确定进驻后，江上湾中签率从34.5%，一下降至10.4%。
同样热度不止的，还有纯高层的荣望轩，精装均价28500元/㎡。今年6月中首开，前不久清盘。上个月中加推，中签率低至9.38%，板块内首次中签率低至个位数。
最近，恰逢前湾国际社区一期交付，购房群里刷了一波实景图后，据悉已有业主准备挂价3万5到4万一平出售。
除此之外，板块内还有待售宅地尚未出让，预计明年会推出一部分。
03
蓝孔雀
对应学校
九年一贯制的华东师范大学附属杭州学校
入学时间
2019年9月交付并启动招生
招生范围
石祥路以南、莫干山路以西、申花路以北范围内拱墅户籍适龄儿童；石祥路以南、西塘河以西、湖州街以北、莫干山路以东区域内户籍适龄儿童。
华东师范大学附属学校占地约5.8万㎡，总建筑面积约10.47万㎡，总投资约10亿。建有36班小学、42班中学。华师大与拱墅区教育界签订《合作办学协议》，合作期限为5年。
附近楼盘
二手房：融信蓝孔雀、融信学院府、招商学院北麓、三江花园道壹号、新城金镶玉等商品房；化纤新村、和睦公寓等回迁房；
新房：荣安春月杭宁府
目前二手房挂牌及成交的主力，就集中在融信蓝孔雀、招商学院北麓两楼盘上。
融信蓝孔雀近30天签约了8套，成交均价61450元/㎡；招商学院北麓近30天成交6套，成交均价62050元/㎡。
新房销售时，蓝孔雀板块定位偏刚需，整体户型以89㎡三房为主。2015年新房销售均价不到2万，如今二手房卖到6万+，6年不到涨了3倍多，堪称楼市一大逆袭神话。
在华师大加持下，近来板块内二手商品房价格又有一定幅度上调，挂牌价屡屡突破7万+。
春月杭宁府楼幢图
根据华师大招生范围，目前区域内待售新房仅一个，那就是限价4万5的春月杭宁府。
今年4月3日，荣安以封顶+4%自持拿下，楼面价29705元/㎡。从产品上看，杭宁府规划有5幢可售高层，一共358户。
主力户型有97㎡三房两卫中间套，99㎡三房两卫边套，119㎡、122㎡四房两卫边套。
学区预期，加上1万7一平的倒挂，可以预见春月杭宁府开盘会有多火爆。
04
东新
对应学校
九年一贯制的安吉路新天地实验学校
入学时间
今年9月招生
招生范围
万家星城社区户籍生；沈家社区户籍生、新颜苑社区户籍生（新天地与胜蓝实验小学，只能选报一所）。
学校位于新天地街与东新河东南侧，占地约3.63万㎡，总建筑面积约6.4万㎡，配套48班中小学。
附近楼盘
二手房：滨江万家星城等；
新房：中冶锦绣华府、春来枫华、香栖天第。
二手商品房主要集中在滨江万家星城。
今年中，安吉路新天地实验学校发布招生通告后，万家星城二手房量价齐涨，一跃成为市中心热门小区。
仅最近30天，就签约了19套，签约均价近4万5，整体挂牌均价则接近5万一平。时间轴拉长到近3个月，光万家星城一个小区就签约了57套，不过近3个月的签约均价只有4万3。
可见，不过短短两个月，万家星城二手房价又有一定幅度上涨。89㎡小户型价格涨得最凶，最贵能卖到5万；就是130多㎡的大三房，也能卖个4万2-4万3，且出货周期缩短。
由于新房不划定学区，最终会否被划入，还得看交付时学校划定的招生范围。不过，目前可以明确的是，中冶锦绣华府交付后，会被划入安吉路新天地实验学校。
前两天，中冶置业杭州公司与安吉路教育集团签订战略合作。签订时间恰好是在锦绣华府首开登记之时。
锦绣华府规划有3幢洋房、6幢高层，总可售套数502套。高层均价47000元/㎡，洋房均价57000元/㎡，上周刚完成首开，268套房源（3幢高层、2幢洋房），1034户登记，中签率仅25.92%，当天全部售罄。
目前小区仅剩1幢洋房、3幢高层待售，可以预见有学区加持，摇中概率不会高。
除锦绣华府外，区域内还有俩在售新盘。一个是春来枫华，规划有15幢高层，主力户型约98-139㎡，均价47000元/㎡。
前后已经开了两次盘，一次是在11月，推出3幢高层，中签率22.11%；最近一次加推，与锦绣华府直接撞车，157套房源，375户登记，中签率提高到了41.87%。
另一个是香栖天第。锦绣华府、春来枫华结束登记后，香栖天第领出2幢楼的预售证，一共98套房源，精装均价45000元/㎡。
昨天是最后一天补登记，具体登记人数马上出炉。参考上一次开盘，中签率不会低。
由于春来枫华、香栖天第尚未交付，目前尚未明确会否被纳入安吉路新天地实验学校的招生范围。
05
城北智慧网谷
对应学校
文澜小学+文澜二小+慧澜中学
入学时间
文澜小学已开学；文澜二小在建；慧澜中学在建，预计明年招生
招生范围
文澜小学：1.石祥路以南、隽家塘河以北、热水港河以东、科园路以西区域内户籍适龄儿童；2.皋亭社区户籍适龄儿童；3.瓜山社区户籍非股民子女。
文澜二小（48班）和慧澜中学（36班）待定
附近楼盘
二手房：招商春秋华庭、远洋上塘宸章、中国铁建国际城；
新房：星创晶悦府、星创晶晖里。
与其他新兴教育板块不同，这里既不是托管，也不是挂牌，而是文澜领办，算是文澜中学正宗的“嫡系”。
文澜中学作为杭州民办教育界的杠把子，是家长眼中“神一样的存在”。以2020年中考成绩为例，重高录取率约58%、优高录取率约89%，绝对杭州第一梯队。
所以，其领办的公办小学和初中，肯定值得期待。
目前，文澜小学覆盖了石祥路以北的皋亭社区和瓜山社区。但等文澜二小建成后，两所小学的招生范围，大概率要进行重新划分。
可能性比较大的是，今后文澜二小重点负责石祥路以北，即春秋华庭、晶悦府所在区域；文澜小学的学区范围，应该会适当扩大。
智慧网谷
对口初中大概率是明年招生的慧澜中学。2015年9月开学的文澜小学，即将迎来首届毕业生。而根据之前透露的消息，每年只有总额不超过20%的文澜小学应届毕业生，可升入文澜中学。
但这不是重点，重点是是文澜二小、慧澜中学附近，还有两个限价新盘待入市，精装3万6。
晶悦府和晶晖里合计可售新房，超过千套。晶悦府户型为约100-107㎡的三房两卫，约118㎡的四房两卫，及少量约139㎡四房两卫。晶晖里主力户型约118㎡四房。
因为起步仅100㎡出头，总价门槛在360万左右。对比边上4-5万的二手房价，优势还是挺明显的。
而且，这一带还是智慧网谷所在，已集聚新浪、360、58同城、顺丰、华为、联想等龙头企业，预计到2030年新增10万高新人才，未来生源比较有保证。
06
蒋村新区
对应学校
求是竞舟二小+十五中崇德校区
入学时间
2020年9月开学
竞舟二小的母体学校是杭州市竞舟小学，竞舟小学是杭州市求是教育集团连锁办学开办的第一所学校。
竞舟二小占地面积18379平方米，总建筑面积26993.24平方米，办学规模为24个班。
招生范围
河滨之城住宅小区
附近楼盘
二手房：河滨之城
潜在新盘：中国府
典型的“还没毕业生，二手就热上天”的学区案例。
作为求是教育集团连锁办学的新学校，竞争二小今年9月才投入使用，离首届毕业生还有6年。但学区范围内（2020年划分标准）唯一的河滨之城，二手房价早已突飞猛进。
好找房显示，河滨之城近30天签约了15套，签约均价达 64930元/㎡。
其中，今年11月11日签约的一套89㎡小户型，网签单价为79188元/㎡。前两天（12月26日）签约的另一套89㎡小户型，也超过了7万。
要知道，2016年初时，毛坯的西区89㎡新房单价2万8，精装的东区89㎡也只有3万1。
虽然还没毕业生，但根据相关消息，对口初中基本确定为十五中崇德校区，就在河滨之城南侧，只隔着余杭塘河和余杭塘路。
近邻浙大，小学、初中均敲定，而且就在小区隔壁，河滨之城行情看涨并不意外。
不过，我们也不建议立刻入手二手房，毕竟价格门槛不低了。在我看来，附近的葛洲坝龙湖·中国府，更值得关注。
虽然是期房不存在学区，但从和竞舟二小的距离看，划入学区范围的可能性很高。
项目规划10幢高层和10幢叠墅，高层户型约160—244㎡、叠墅约224㎡，因为是现房销售，预计2021年交付。
现在的悬念是，限价到底是多少，什么时候入市，预计中签率会不会很低？
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
世茂 国风大境 | 38573 | 板块：青山湖 房源：联排54套 户型：117-211㎡ 登记方式：冻资200万 登记日期：12.29-12.31 |
银城 青山湖畔 | 33000 | 板块：青山湖 房源：联排8套 户型：140㎡ 登记方式：验资150万 登记日期：12.28-12.30 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣麦格/江公子
编辑∣二叔
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