同在育才登云学区，宜和园、养云静舍与武林邸，合理的二手价差是多少？
◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末
01
新房交付=二手挂价跳涨，已是杭州业主的基操。
近期最夸张的，就是迎来两大交付新房的申花。截至昨日14时，贝壳二手房网显示，养云静舍挂牌均价97593元/㎡，宜和园挂牌均价89456元/㎡。
挂牌单价最低78334元/㎡（宜和园191.49㎡），最高110026元/㎡（养云静舍139.24㎡）。
“相比周边小区，差不多跳空高开了2万/㎡。”附近的中介说。
即便在整个杭州二手房价体系中，这也是绝对“金字塔尖”的水平。目前，杭州实际成交能超过10万单价的，主要是三类房源。
一是阳光海岸、柳岸晓风等的一线江景大平层（跃层）；二是有“学军+十三中”光环的文二新村等极小户型；三是高品质+高偷+学区的壹品等南星次新房。
养云静舍“惊人的挂价”
看出来了吧，二手价格想要达到10万上下的级别，景观资源、地段、豪宅品质和顶级学区，至少要占两样。
养云静舍和宜和园喊出“天价”的底气，来自哪里？
“新交付高品质+育才登云小学，及未来育才公办初中的期待。”或许，这就是许多业主无限看好自家小区的理由。
但是等等，同一学区范围内，又不是只有养云静舍和宜和园，其他选择也不少啊！
二手房有2019年5月交付的武林邸，品相也挺不错；新房有九龙仓·天荟，高层限价5万4，中签率虽低，至少还有摇号机会。
单凭新交付的“青春”和不错的品质口碑，一口气跳涨2万/㎡，真有人买账吗？
02
首先得说，育才登云小学的来头，确实不小。
它是拱墅区“优质民办学校托管公办学校”教育战略下，由浙江锦绣育才教育集团托管的一所全日制公办小学，共36个教学班，已于2019年9月正式开学。
锦绣育才教育集团就不用多说了吧，拱墅民办初中“三巨头”的育才中学和锦绣中学，均出自其手。
倘若将来真能实现育才公办初中，双优名校加持下（目前对口初中是杭师大文晖实验学校），对房价的助推还真不可小觑。但这只是猜想。
育才登云小学学区范围，为萍水街以南，莫干山路以西，登云路和丰登街以北，共覆盖10余个小区。
育才登云小学北侧的尚景国际
就目前来看，二手房价体系，大致可分为三个层级。
第一层级：武林邸，未满2年，实际可成交价7万多。我们看的一套107.7㎡三房边套，带车位报价850万，单价7万4出头（车位50万计），是目前最诚心售卖的房源。
第二层级：尚景国际一期、绅华府和上尚庭。有89㎡小户型，但交付年限相对较早，成交6万左右。还有不少房源挂价不到6万。
第三层级：勤丰小区和阮家居，年代久远的老房子，成交价4万-5万。
那么问题来了，如果这些楼盘的核心价值来自于学区，那么，为孩子读书而来的接盘侠们，还愿意为哪些要素付出动辄两三百万的溢价？
不妨就育才登云学区内，房龄相对较新的几个次新房，作一个全方位的价值PK。
03
先来看下，各小区与小学的位置关系。
育才登云小学，位于棠子桥路和学院北路交叉口东南角，主出入口设在北侧，即棠子桥路上。
学区范围内的商品房，以学院北路为界，基本可分为东西两个区块。东区块由尚景国际一期、武林邸和宜和园组成，西区块由天荟、天玺、养云静舍、绅华府和上尚庭组成。
从孩子上学便捷度看，东区三盘更近。
其中，尚景国际最近，正对小学主入口，仅隔着棠子桥路；其次为斜对角的武林邸，最后是小学东侧的宜和园。
但三个小区紧挨着小学，都在步行范围内，最多也就相差两三分钟，几乎可以忽略。
相比之下，西区众盘相对远一些。主要是因为小学西侧有一河道，河道再往西就是主干道学院北路，加上九龙仓项目正在施工，阻隔较多。
以养云静舍为例，需塘萍路往北，右转萍水街，再右转学院北路，左转棠子桥路方才到达，实际步行距离超过1公里。
不过，今后棠子桥路将往西穿过学院北路，一路串联起天荟、天玺、养云静舍和绅华府等盘。
不仅可减少孩子上学的距离，而且几个商品房也更容易形成集聚效应。
总的来说，各小区子女都可实现步行上学。
如果一定要分优先顺序，我认为尚景国际>武林邸>宜和园>天荟>天玺>绅华府>养云静舍>上尚庭。
04
再看小区品质，先了解下几个基本面数据。
占地面积：近两年交付的新房里，宜和园体量最大，占地36400㎡，其次是武林邸24541㎡，最小的是杭房建发养云静舍，占地仅15160㎡，只有4幢。
不过宜和园南北独立分区，除去吃容积率的南区合院，北区纯高层其实也不大，只有6幢高层。
反倒是武林邸更成规模，有11幢高层，共531户，远超养云的246户。至于其他小区，体量也都不大，总户数最多的绅华府，共867户。
一般而言，小区规模太大或太小，对二手房价都未必是好事。
住户过少的小区，公区面积和配套可能不足；物业费盘子太小，物业容易亏；另外户数少，业主一般对外声音也小，长期看在二手市场“品牌效应”偏弱。
而住户太多的超级大盘，优点是公共空间大，但人员难免杂乱，卖二手房时的竞争对手也多，抛压大。
不只一位业内人士跟我说过，总建筑面积10万—20万㎡的住宅最宜居。
交付时间：前面已经说过，宜和园、养云静舍今年底刚交付，武林邸去年5月交付。
其余小区中，尚景国际一期2015年10月交付。莱德绅华府、上尚庭分别是2013年底、2013年9月交付。算起来，距现在已有5-7年，而且还是毛坯交付。
论崭新度，宜和园和养云静舍无疑占尽便宜。当然，过几年小区都会变老。
地铁距离：东区三盘再次微微胜出，附近已开通的5号线和睦站，也是在建10号线站点。其中，武林邸距离最近，直线仅100米出头，妥妥双地铁盘。
而西区楼盘中，离地铁萍水街站最近的养云超过200米，只有一条地铁。但步行仍然是非常方便的。
至于品质，宜和园、养云静舍和武林邸算是第一梯队。
那么，几个楼盘之间具体的品质差异有多大？从外立面、装标、园林等角度，我们又做了进一步比较。
05
外立面：
宜和园、养云静舍都是“高级灰”色系，整体看去更时髦。宜和园是“蓝眼睛石材+铝板+大面玻璃”，养云是南面、侧面为竖条铝板，北面为涂料。
武林邸则是底部干挂石材+仿石铝板+玻璃的设计，但仿石铝板颜色偏黄，不如灰色系讨巧。
值得一提的是，武林邸交付已有一年多，还未看到业主包阳台。
莱德绅华府、上尚庭交付虽早，可外立面用的还是干挂石材；风格略老气，但质感还是能打的。外立面偏弱的是尚景国际一期，用的是干挂石材+岩片真石漆。
综合打分，外立面宜和园第一，养云第二。但整个学区范围内水平都还不错，在及格线以上。
园林：
园林最惊艳的肯定是养云静舍，现代建筑+中式园林在杭州极少见，这也是二手挂价高企的原因之一。
建发独有的三进门仪，在抵达项目现场时，中介就特意指出。中式园林建造成本不菲，养云静舍软硬景占比又高达6：4（普通盘是8：2），水系、亭榭等烧钱的硬质景观不少。
确实很美，不论晴雨天气，镜头下都格外有意境。
但日后维护成本也不便宜，5.1元/㎡/月的物业费不知会不会吃力，毕竟小区户数实在太少了。
要说美观与实用兼具，我觉得还要数宜和园。
园区内做了两个超大草坪，比起花里胡哨的园林，大草坪实用性最强，无论大人、小孩还是宠物，都爱在大草坪里玩，格外聚人气；
还有不少特色的做法：比如开辟的法式玫瑰花园，旱溪与水溪的相互搭配，入口处大面积的镜面水池。
武林邸交付已有一年半，颜值肯定拼不过刚交付的“18岁少女”，但其实这才是漫长岁月的常态。
虽然园林的细腻和审美上略有差距，但从实用和参与性上说，武林邸不输宜和园。有中央大草坪、无边际泳池；有半开放式会客凉亭；园区内还配了直饮水。最主要是够大，老人孩子跑得开。
06
户型：
三大次新房中，武林邸起步面积最小、得房率最高。
最小107㎡就能做到三房两卫，养云静舍则要119㎡，宜和园更大，要139㎡，面积相差12-32㎡。
武林邸类一梯一户设计，电梯厅的4㎡面积，专户独享，可放下鞋柜、儿童车等。
武林邸128㎡、135㎡，都能做到四房两卫，既有四叶草户型，也有三开间朝南、餐客横厅的户型。养云静舍四房两卫只有139㎡或是129㎡中间套才能实现，129㎡边套只能做出三房两卫。
宜和园与武林邸、养云静舍又不同，起步139㎡，最大193㎡，已经不是着重性价比，而是改善的居住舒适度。
另外三个交付相对较早的小区，天阳尚景国际一期的户型最优，89㎡做到了三房两卫；绅华府、上尚庭，同样面积段只能做两房。
综合来看，品质第一梯队中，武林邸户型最有性价比，宜和园户型最豪。
装标：
宜和园装标最高，6000元/㎡，有法式现代与现代两种精装风格。品牌包括日立、松下、弗兰卡、柏丽、杜拉维特等。
武林邸次之，装标5000元/㎡；养云静舍，装标4500元/㎡（具体品牌详见表格）。
可以说在精装上，宜和园不仅是育才登云学区里独一档，在全杭州现在都是独一档，既美又奢，对富人自住群体很有吸引力。
07
让我们再来捋一捋几个盘的综合评分：
外立面，宜和园和养云最优。园林，养云、宜和园最优，武林邸也不错。户型，武林邸最有性价比，宜和园最豪。装标，宜和园独一档。
园区规模，武林邸、宜和园更优。到小学距离，武林邸、宜和园更优。地铁资源，武林邸、宜和园更优。
既然各有短长，同一学区下，面对“天差地别”的报价，关键看哪些才是长期为房价加成的因素。
虽然养云的园林已近“封神”，但长期看园林只是房价中很小的一个要素。同在申花，东方福邸和万家花城的园林都一度以“既大又美”著称，但现在房价并未独一档。
对多数以孩子读名校为目标的家庭而言，户型得房率和接送孩子的距离，可能在房价中的权重更高。
对想进入申花的富人而言，户型够大、装标够高的宜和园更有吸引力。
那么养云静舍呢？当然也还是老少咸宜的最佳选择之一。只是，要想清楚，它是否好到可以比武林邸贵2万/㎡？溢价中，哪些是为“网红效应”埋单，哪些才是长期价值？
毕竟，以传统豪宅的标准审视，养云静舍在装标、户型上还差一口气，也没有室内外泳池等配套，目标群体不是顶级富人。
单论产品定位，无论宜和园或养云，缺一个恒温泳池会所，就让它们比南星桥的壹品、候潮府差一截；地段上，富人密集度也不如钱江新城。单价要马上赶上南星豪宅，有点像放卫星。
当学区房价格高到一定程度后，选择其实是分化的。
就像我的一位朋友，很早之前就买了一套勤丰小区的房子，近几年行情火热，加上学区划分，房价涨了不少，萌生了换房的打算。
但因为资金不足，选择改善就意味着要卖房再摇号。可这风险太大了，因为小孩已上幼儿园中班，万一摇不中，可能直接影响小学报名。
二手房更是下不去手，动辄6到7万，连武林邸四房都够不着。
现在朋友想出了一个替代方案，不动老房子，用手头的钱，去摇其他中签率相对较高、门槛相对较低的新房。摇号期间，可以租一套宜和园或武林邸的二手房。
08
即便富人不差钱，当二手房价到了七八万这个价位，想要再度突破，难度也非常大。
养云静舍和宜和园自交付挂牌以来，尚未出现一套公开网签。“有价无市，到访客户倒是有一些，但都被挂价吓跑了。”中介说。
我查了下贝壳的动态纪录，大多只有零星的两三次带看，不乏零带看。
不过，就在前两天，申花业主交流群突然出现了一阵骚动。原来，有人传养云静舍出现了第一套成交，139㎡1080万。算上各种税，实际单价超过8万。
经中介求证，房源位于三楼，已达成定金协议，实际签约价1050万，折合单价7.54万，远低于平均挂价。
据传，还有一套宜和园的191㎡也定金成交了，折合单价7万8。
不要说还包括增值税什么的，育才登云小学隔壁的武林邸，前段时间签约了一套128㎡，实际单价7万6左右，同样未满2年。
中介告诉我，目前育才登云学区内，还没有一套房源，网签单价能够超过8万。
其实整个申花的次新房，也只有锦绣之城出现过极个别的8万以上成交。而8万，相比申花上半年的二手房价，已是大幅度跳涨了。
罗马不是一天建成的。从上半年新房5万4流摇，到年底次新房7万多出货，申花今年表现已堪称魔幻。
未来前景再美，后继供应再少，也需要接盘侠们的资金一步步跟上。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
大家坤和 美筑 | 33500 | 板块：宁围 房源：97套 户型：98-129㎡ 登记方式：冻资，首套80万，二套160万，全款260万 登记日期：12.31-1.2 |
| 竹悦山水轩 | 17800 | 板块：临安潜川镇 房源：21套 户型：204㎡ 登记方式：验资20万 登记日期：12.30-1.1 |
世茂 国风大境 | 38573 | 板块：青山湖 房源：联排54套 户型：117-211㎡ 登记方式：冻资200万 登记日期：12.29-12.31 |
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