触顶回落的信号？未来科技城二手房价松动，月成交量已跌去70%
◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末
01
互联网大厂的连续“水逆”，真的影响了楼市走势。
在杭州某知名同城楼市论坛上，原本阵容一致的“未科吹”，又瞬间分化出了一帮“未科黑”，双方势均力敌唇枪舌战。
而在其中，最热的一个话题之一，就是“仓前挂牌暴跌300万？”
根据截图信息，东原印未来的一套126㎡，在11月初挂牌750万。在12月14日，挂牌价直降300万至450万。算下来，折合单价才3万5。
根据兔博士数据，11月底刚网签了一套124㎡，总价高达738万，单价逼近6万。
这样一看，这套直降300万的房源，的确是低于市场价的一个存在。难道未来科技城真的进入暴跌的节奏了么？
无独有偶，阿里四期隔壁刚交付的西溪印象排屋，直降120万，挂出了1130万送两个车位的打包价。
据说业主买进这套房源时，就要950万上下，加上两个车位70万，总价达1020万。
这么算来，一进一出只赚了110万，撇开两年的时间成本和财务成本，基本上是没有什么赚头的。
02
负面来袭，未来科技城的房价真的应声而降了吗？
当然不是，故事通常都没有这么美好。我去打听了一下，那套直降300万的印未来“超级捡漏”房源，很快就被下架了。
现在在各大平台上，根本看不到还有450万总价的印未来房源了。
成交与否我们都尚且未知，但整个大幅降价事件，我觉得更像是一场闹剧。博看客一笑，也就完事了。
至于西溪印象的那套排屋，最终的结局是成交了，但过程还颇具戏剧性。
因为被各大中介在朋友圈肆意宣传，很快这套房源就找到了买家，而且还是两个。最终的结局是，两个买家抢着互相加价。
最终溢价20万成交，也就是总价1150万。
这个价格，对比前一段未来科技城烈火烹油的行情，有一点低于预期，但终究还有人抢，还是热。
03
两大超级捡漏房源，一个被莫名下架，一个被溢价成交。未来科技城的二手房行情，暂时还没有价格大幅下挫的迹象。
我走访了板块内的几位资深中介。
“价格还是很稳的，那些超低价的基本都是扯。但比市场价低点急售的房源，还是有的。”在耦园附近工作了好几年小汪回答道。
另一位中介朋友也认可了小汪的观点：“未科的价格还是很平稳的，现在没什么房东很有诚意卖，他们对后市很有信心。”
“恐慌抛售？不存在的，给几张价格截图就说风就是雨。不过核心区的成交量，这段时间真的是萎缩了很多，只有零星成交。”
整合了他们给予的信息，基本可以得出两点。
首先，在成交量上未来科技城的确下降不少。从7月297套的成交量，在之后几个月步步下跌。
根据兔博士数据，11月成交了98套二手房，短短几个月跌至原先成交量的三成。
其次，未来科技城的二手房价，整体处于一个稳定的状态，没有大跌的情况出现，但时至年末，还是有部分可以捡漏的房源。
04
以华夏四季为例，11月仅成交了13套房源，而早先的9、10月，成交量分别是38套和35套。
阿里旁的品质小区溪望，整一个11月才成交了一套房源；成交量一直不错的欧美金融城，11月成交量也跌至16套。
无论上面哪个小区，成交量到降到了近半年的新低。
“你看，我一个专职在未来科技城买房的中介，前两个月跑老余杭、闲林多，现在客户想看什么房源，我全杭州都跑。今天奥体、明天之江，未科反而没怎么卖了。”
其中一位中介，颇为无奈的告诉我，上个月卖的两套房源，分别在奥体和市中心，和未科没有半毛钱关系。
在价格上，房东们依旧咬得死死的，很少有松动的。
以一套122㎡的低楼层华夏四季为例，9月就以550万的价格挂牌，随后在10月涨至555万。
即使挂牌4个月还没有卖掉，但房东似乎没有一丝焦虑，依旧坚持着现在的价格。
当然，也有特殊的情况。比如靠近绿汀路的未来海，有数套成交价格徘徊在3.9万+，一度接近4万。
但前不久一套14楼的129㎡，以450万的总价成交，单价跌破3万5。
很显然这个价格，就是略低于市场价的存在。也是房东几升几降后，诚心出货才谈成的一个价格。
05
是整个杭州的二手房市场变冷了吗？
当然不是，恰恰相反，2020年最后半年杭州的二手市场之热，可谓前无古人。尤其是年底的11、12月连续成交量破万套，是历史上首次出现。
大行情这么好，作为杭州“首席网红板块”之一的未来科技城，为什么反而成交量急坠？
我觉得，首先是未来科技城二手房价狂奔大半年后，到了阶段性天花板。
今年杭州局部热点板块的二手房价，走出“疯牛”行情。炒房客们似乎个个都心想事成，无论挂价多高多离谱，最后总有“白马骑士”来接盘。
给许多人的感觉是：只要是网红板块，二手房价就没有天花板，可以一再突破。
但稍理性一点分析，都知道房价上涨不会是无极限的。
未科次新房个别房源爬上6万后，已进入豪宅范畴。但无论未科三兄弟还是溪望、EFC，主流都是中小户型，装标也不高。价格要继续向上，真正的有钱人用来自住是有缺撼的。
目前未来科技城也没有很好的学区概念，为小户型一掷千金也缺少一个“必要条件”。
从自住角度看，未来科技城与传统主城距离较远，更适合附近的上班族，而不像钱江新城、奥体和申花、桥西，可吸引全城富人迁居。
这使得未科次新房的自住接盘者，是相对单一的人群，市场容错性更差。
当然，今年杭州的二手市场，不只是自住需求主导，还有大量炒作资金的身影。普通板块的新楼盘交付，常常一丝水花也溅不起来；网红板块的次新房却可以“屡放卫星”。
前有深圳投资客涌入未来科技城，打包低总价房源；最近又有温台、深圳投资客热衷接盘创世纪89㎡。
但炒作资金也最摇摆，一有风吹草动，立马掉转枪口。
国家近期的一系列反垄断动作，对互联网大厂的员工收入，短期内很难说有什么实质性影响。但对炒作资金而言，舆论场变了，房价继续上涨的动力就消失了。
聪明的钱此时选择避险，去往更有炒作价值的板块；而信心爆棚的房东，仍然无限看好后市。买卖双方的分歧，结果就是成交量大跌。
06
即使出现了黑天鹅，未来科技城的房价或有波动，但杭州大行情热得发烫，这里不可能有大规模砸盘事件出现。
一方面，限价打新仍是楼市主旋律，有利可图的市场，不可能骤然冷却。
另一方面，全球疫情进入新一轮爆发期，预计各国央行货币放水，还会是2021年的常态。
房地产“长期看人口，中期看土地，短期看金融”，涌进市场的钱多了，资产价格就一定会应声而涨，这一规律，过去十年屡试不爽。
就未来科技城本身而言，价值基本面也依然坚实。
除了阿里，越来越多的高新企业开始入驻未科，VIVO全球人工智能总部、未来科技城再迎OPPO全球移动终端研发总部、字节跳动……每一个都是响当当的大公司，并随之带来了大量的人口。
早前，未科招商局局长表示，板块人口已从当初的6万多，增长到2019年的40多万。且人口结构也发生了质的改变，从务农为主，变为年轻码农为主。
目前，主力就业人群集中在25到35岁，平均32.5岁，刚好是房子购买的主力军。
与此同时，板块配套也在不断升级。浙一落户开业，地铁网络规划四通八达，还有规划中的重磅绿汀路TOD。
未来科技城不仅是一个可以好好工作的产城，更是一个宜居的板块。
但无论基本面多坚实，未来有多辉煌，一个二手房价狂奔了大半年的板块，稍微慢下来喘口气，高位盘整震荡一下，才是正常的、健康的。
神奇如茅台这样的妖股，也不是每天一开盘，就是一根红线笔直往上冲的啊！
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 星创晶悦府 | 36000 | 板块：拱墅区 房源：76套 户型：100-138㎡ 登记方式：冻资，首套110万，二套及一次性220万 登记日期：1.2-1.4 |
| 青山湖玫瑰园 | 31092 | 板块：青山湖 房源：23套 户型：210-266㎡ 登记方式：冻资300万 登记日期：1.1-1.3 |
大家坤和 美筑 | 33500 | 板块：宁围 房源：97套 户型：98-129㎡ 登记方式：冻资，首套80万，二套160万，全款260万 登记日期：12.31-1.2 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
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作者∣费洛蒙
编辑∣二叔
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