每家出5万，给外墙挂上石头？杭州这“拉横幅庆上涨”的小区，背后操作更骚！

Original 麦格层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共8盘正在登记，明细见文末

“二手房价不够高，不仅出门低人一头。”华哥苦笑着对我说，“最气人的是，隔壁楼盘还有事没事踩我们一脚！”

华哥是中海御道二区的业委会主任。

前一阵，御道二区围墙上，突然挂出横幅：“御道江河汇公寓二区（御道路壹号）毛坯房，拍卖成交价突破100000/㎡”，引来一众媒体报道。

这是继德信晓宸、东方星城之后，杭州近期又一起群众拉横幅“喜迎二手房价上涨”的事件。

事后证明，这3个小区大肆宣传的“最新成交价”，其实只是法拍价，包含了“破限购”的房票价值，与市场价并不能划等号，只博得看客们哂然一笑。

业主炒作拉高二手房价的行为，当然不提倡，也违反了“房住不炒”的原则。

但业主们的心情完全可以理解。

拉横幅背后，并不是单纯的“放飞自我”，更多是心有不甘的一种呐喊：“明明小区地段、景观、学区都不差，怎么就不如刚交付的网红盘了。”

尤其是与华哥促膝长聊了2小时后，我更看到了一群普通人，在一个浮躁时代的努力、焦虑与迷茫。

他们不仅拉起横幅，更发起“众筹”，准备全面提升小区品质“促房价”。

中海御道的地段非常好，位于炙手可热的江河汇。

楼盘总体量超过51万㎡，共1843户，分为四个区。其中二区位于东南角，紧挨着之江路，由2幢高层住宅、2幢排屋和1幢公租房组成。

户型都是纯粹的改善面积段，起步140㎡，最大可达270㎡，和江河鸣翠差不多。

从物业排布看，公租房最北，排屋最南，高层住宅居中。由此，大多数房源都拥有一线江景，可直接对望亚运村、奥体等城市奇观。

而板块内的绿城留香园、万科大都会79号，与钱塘江之间，都有建筑阻隔。

再看地铁，以御道二区东门为起点，直线距在建地铁9号线御道站（与机场快线换乘），仅约200米。三盘对比下来，基本在伯仲之间。

学区均是杭州市钱江外国语实验学校，从步行距离看，留香园最近，御道和大都会79号差不多。

可部分外部条件占优的中海御道，其二手房价表现，却明显落于人后。

好找房数据显示，近半年内，大都会79号最高网签价90568元/㎡、留香园86436元/㎡，而御道仅为74408元/㎡。

再对比留香园的成交量，御道的存在感更是低到尘埃。

如今的杭州楼市，惟涨价论英雄，涨了就是面子，不涨就是眼光不行。同一个板块，二手房价低人一头，不仅说明你资产比别人少，更仿佛是你“当初不够睿智”的明证。

更让御道业主不爽的是，部分其他小区业主在写文鼓吹自家高房价时，还总不忘顺便diss一下御道。

那意思就是：你们看看，同样的地段不一样的品质，二手房价能差多少？！

可是御道业主们还常常无力反驳。

一是小区多是自住家庭，大家原本对房价没那么上心。二是邻居里，也没有喜欢舞文弄墨、没事到论坛微信群发个贴的“意见领袖”。

而且，由于开发时间早，销售时又遇上杭州“失去的5年”，御道二区配置不算豪华，界面也开始老旧。

加上外立面是朴素的真石漆，已有不少破损，园区里还有公租房存在，的确很容易给外界一种“品质低一截”的印象。

所以，当得知小区里一套毛坯房（二区3-2-2201，197.95㎡），法拍出98460元/㎡的高价时，业主群沸腾了，感觉多年压抑的情绪一下得到了释放。

在邻居们的鼓动下，刚履新业委会主任的华哥，和大家一起挂出了那条横幅。

其实，品质差距客观存在，但也没有想象中那么大。

拿公租房来说，得益于巧妙的入口设计，御道二区并不是那种真正意义上的混居小区。

它是怎么做到的？首先，商品住宅和公租房共用一个主入口，但从主入口就进行分流，各有一个独立车库、人行入口，位列两侧。

加上园区中间有物业用房阻隔，御道二区的住宅和公租房，更像是一个围墙内的两个小区，干扰程度很低。

横幅事件之前，憋着一股劲的二区业主，也已制定出了一系列改造提升计划。

去年11月30日，首届业委会正式成立。一并而来的，还有业主积极的捐款和捐物，金额超过15万元。物品包括台球桌、乒乓球桌、跑步机，及多个公共空间设计图。

“提升东西大门形象，和地下车库地坪质量。”已经被业委会，列为首发目标。目前，15万资金已用于效果图施工图设计和初步方案论证。

为推进动工，业委会已拟定一份募资倡议书，每户业主认捐5000元（排屋10000元）。

数据显示，御道二期，共有高层业主346户，排屋业主12户。如果100%众筹，将筹集资金185万元。

下一步计划，还将对小区架空层、地下车库，以及屋顶，进行提升。

架空层改造为书吧、儿童、老年活动区；地下非机动车库，改造成健身房、台球室、乒乓球室等；屋顶地面铺设瓷砖，可用于烧烤、聚会等。

所有这一切，只是为了让上至老人、下至小孩的业主，都有一个放松身心的地方。

不过，相比业委会的终极改造设想，这都是小case。

目前，中海御道一区立面正在翻新，但二区业主却不满足于此，已初步拟定两个方案。一是全石材干挂，但所需费用巨大（估计要4000万）；二是底座石材，其他陶瓷模板。

夸张的是，从摸底情况看，御道二区愿意认捐5万的业主，占比已高达8成。

如果目前的意向认捐真能落实，意味着能筹到近1500万，虽然与“挂上石头”的成本还有巨大差距，但华哥坚信：有不少业主愿意再多掏钱！

业主自发“众筹”提升小区品质，注定是一条艰辛又漫长的道路。

但世上无难事，只要齐心拧成一根绳，大部分事情还是能实现的。至少，类似的成功案例已经有了。

还记得2019年7月，《层楼》写过的，莱蒙水榭春天那位住在“一线莲花碗房”的啸哥吗？

他房子（西边套）所在的6幢2单元，一侧紧邻奥体，另一侧直面江对岸的钱江新城。是同时拥有钱江新城、钱塘江和奥体景观的“最佳景观王座”。

在啸哥看来，“在好的地段上，一定要有配得上它的房子。”于是，为了提升单元品质（没做好的公区），积极众筹资金，甚至还喊出了“目标卖10万”的口号。

经媒体发酵后，引发了社会剧烈讨论，不乏冷嘲热讽。

但在众业主的努力推进下，改造过程已在去年11月正式完工，前前后后花费30多万。

从啸哥发给我的照片，可以看到，单元大堂、电梯厅，以及地下一二层的电梯厅，全部铺上了大理石和高档耐磨瓷砖，品质感成倍提升。

时隔一年多，谈及二手房价，啸哥也坦然了许多。“相比房价，大家住得舒心也很重要。”

御道二区业主，何尝不是如此。

“御道二区位于杭甬高速入城口，南来北往的高铁乘客第一眼就能看到我们，代表了杭州门户，需要相应的品质楼盘来匹配。”华哥说。

“我买房时看中的是学区，可以一步到位，甚至没怎么考虑升值，第一想法就是住得舒服。”

但如今杭州楼市的江湖，“不是你不惹别人，别人就不会惹你。”

尤其在极其浮躁的当下，炫耀二手房价、互相攀比、你拉我踩……已经成为热门板块新小区交付之后，诸多业主的标准动作。

但有时想想，仅仅是新交付，“青春无敌”，次新小区的房价一步登天就真的是合理的吗？

我觉得不尽然，毕竟次新房过几年也会旧。至少它目前的高房价构成中，相当一部分要归功于投资客。去除炒作加成后，结果就不一定了。

造成这一现象的主要原因，就是炒作之风过盛。

近年来，由于限价红利的存在，大量投资客涌入楼市。小区交付后，为了高价出货，抱团的投资客，往往会使出诸多套路，进行包装。

3000元/㎡的装标，就敢标榜成“亚洲顶级豪宅”；不算太大的一汪水塘，就敢吹嘘成前无古人后无来者的无敌景观。

尤其是现房项目，由于可以短期套利，更成为“炒房客控盘”的重灾区。

再加上集体挂出天价，甚至号召所有业主捂房不售，在强大的心理攻势下，接盘侠难免不被带节奏。

而多数早期交付的小区，业主构成自住居多，基本都是“大门一关，两耳不闻天下事”的状态，压根没有成气候的炒作氛围。

像中海御道，主力销售期2015-2017年，基本卡在限价行情起势前。加上又是大户型，买家多为自住改善。

我们不希望御道二区业主也走上炒作房价之路。

拉横幅只是花絮。像水榭春天和御道这样，实实在在提升小区品质，美化城市形象，才是回归“房住不炒”的本义，也是这浮躁时代的一股清流。

御道二区的房价能不能到10万+，不得而知；但与家人共处的每一段愉悦时光，却是最弥足珍贵的。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
澳海·云樾赋	11300	板块：新登房源：116套户型：80-113㎡登记方式：验资20万登记日期：1.11-1.13
奥克斯·金宸玖和府	35000	板块：火车南站房源：28 户型：138㎡登记方式：验资50万登记日期：1.11-1.13
荣安·春月杭宁府	45000	板块：蓝孔雀房源：118套户型：97-119㎡登记方式：首套冻资150万，其他300万登记日期：1.11-1.13
金地·滨与城	16100	板块：戴村房源：168套户型：89-95㎡登记方式：首套冻资39万，二套77万，其他129万登记日期：1.11-1.13
滨江·御滨府	49657	板块：西兴房源：51套户型：105-139㎡登记方式：首套冻资150万，二套300万，其他450万登记日期：1.10-1.12
九龙仓华发·天荟	54138-62233	板块：申花房源：113套户型：138-160㎡登记方式：首套冻资240万，其他480万登记日期：1.10-1.12
香港置地·上河公元	37000-39940	板块：运河新城房源：131套户型：105-139㎡登记方式：首套冻资100万，其他200万登记日期：1.10-1.12
上海大华·潮前悦城	18000	板块：新湾房源：216套户型：89-117㎡登记方式：首套冻资45万，其他90万登记日期：1.10-1.12