一摇到就交付？限价还停在5年前？2021年杭州的十大“超级住宅彩蛋”
◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末
春节前的最后一波红盘潮，正在到来。
继珊瑚世纪雅园、天荟、春月杭宁府、上河公元后，前几天，申花纯新盘滨融府也拿证了。
据悉，江河鸣翠府、御潮府、君品和嘉品等红盘，均有望本月入市。可以确定，这一轮摇号厮杀下来，又将诞生大批落选者。
但大家不必过于失意，希望犹存。比如，那些几被遗忘的神秘楼盘，今年可能都要开。
它们因为种种原因，入市时间一推再推，基本已经熬成准现房状态。严格限价下，魅力指数也是爆表级的。
今天上榜的十大“超级彩蛋”，就是当中的佼佼者。
从总价两三百万的刚需房，到几百上千万的改善盘，再到极稀缺的中式合院，总有一款让你想摇。
拿地时间：2017年4月26日
楼面价：39571元/㎡，需自持16%
占地面积：19914㎡
容积率：2.3
产品：5幢15-17层的高层，3幢酒店式公寓及1幢自持服务式公寓
总户数：住宅158户，公寓136户。
养云静舍这一珠玉在前，锦绣公馆早早预定年度爆款。
目前，唯一的悬念是：什么时候才会开盘。
上周，是锦绣公馆售楼处闭关3个月后，重新开放的日子。本就不大的沙盘前，围满了前来看房的客户。据置业顾问透露，开盘时间预计会在年后，5幢住宅一次性全开，精装均价预计5万8。
从现场可以看到，锦绣公馆已是现房状态，早就具备开盘资格。楼盘大证也已领出，只待出预售证、摇号、开盘，准业主基本就得准备收房。
锦绣公馆约165㎡户型
锦绣公馆住宅一共3个户型：139㎡四房两卫，165㎡、179㎡四房三卫，均为两梯两户。
139㎡位于1#、4#的西边套，及2#、5#的东边套，四开间朝南，南向面宽约13米3，餐客厅一体，带6米5宽的阳台；书房尺度偏小，面宽仅约2米5；
165㎡位于1#、4#的东边套，及2#、5#的西边套，同样是四开间朝南的户型，南向面宽约13米7。因多做了个卫生间，北向儿童房面积偏小，南次卧到卫生间的动线偏长；
179㎡是整盘户型最大的，集中在3#的东西边套。户型上比165㎡动线更合理；居住区集中在一侧、餐客厅、厨房集中在另一侧，一大不足是，北向其中一个卧室，连接设备阳台，会有噪音干扰。
由于开盘时间待定，目前只开放了售楼处，样板间并未对外开放。
但从已知的信息可知，用料不差。大金的中央空调、百朗的新风、德国威能的地暖，另有高仪的龙头，松下的暖风机，TOTO跟杜拉维特的马桶，博世的厨房套件，耶鲁的门锁及旭格门窗等。
锦绣公馆北面是回迁房保亭人家
除了现房这一优势外，锦绣公馆的热度，来自预期中的学区。
参照近入读的原则，锦绣公馆一度被跟融信杭州公馆一样，被划入文一街小学师苑校区。文一街小学一般，胜在初中直升十三中，一旦师苑校区对口初中也被列入十三中，那学区可相当耀眼了。
目前十三中已爆表，要做好无法划入的准备。但可以肯定的是，不少意向客户是冲着学区准备参摇锦绣公馆。
毕竟，斜对角的杭州公馆，近月签约均价高达7万2。
拿地时间：2018年7月16日
楼面价：21979元/㎡，配建20%公租房
占地面积：38744㎡
容积率：2.5
产品：3幢高层、6幢7F洋房，可售房源262套
拿地整整两年半的世茂·栖棠誉湾，2019年、2020年先后爆出要开盘的消息，但目前示范区已关闭，这意味着：开盘时间又要延后了。
从航拍图上可以看到，6幢洋房已经结顶、3幢高层接近封顶，随时具备申领预售证的条件。
之所以迟迟不领证，与价格不无关系。由于该地块有20%公租房（高层4#为公租房），经测算，实际拿地楼面价约27548元/㎡。
但从1月5日出让的浦乐地块限价可知，浦沿一带限价极可能还是3万8。
栖棠誉湾航拍实景
且不说3万8的价格，市场接受度如何。长达两年多的财务成本、建安成本及各项支出，这一价格显然开发商并不满意。
毕竟，栖棠誉湾仅有2幢可售高层，主力货值集中在6幢洋房上（共168套）。而滨江一桥板块，洋房断供已有7年之久。
从此前透露的信息可知，洋房主打139㎡四房两卫，四开间朝南兼双阳台设计，南向面宽约14米。户型格局与市面上同类产品差异不大，但每户带独立电梯厅，类一梯一户设计。
栖棠誉湾洋房户型图
精装配置上，地暖、中央空调、新风三大件齐备，厨房配了博世的洗碗机三件套，位于用的是科勒+唯宝+汉斯格雅的组合。
高层目前已知的信息是，户型从约95-135㎡不等。
若是迟迟不开，栖棠誉湾很可能会成为下一个保利天汇，直接变成现房销售。
栖棠誉湾的另一大优势，就是纯正地铁盘，到地铁4号线杨家墩站，步行约200米，到地铁6号线西浦路站，步行约950米。
两条地铁线路均已通车，直接搭地铁就能去看房。
拿地时间：2018年4月12日
楼面价：43929元/㎡，需自持16%
占地面积：36693㎡
容积率：2.2
产品：9幢14-17层高层、6幢7层洋房，及22套合院
凤起钱潮目前仅剩22套合院待售。
作为江河汇仅存的22套合院，哪怕总价再高，依然不缺意向客户。
市面上有关其合院的信息极少，目前已知的，是这批合院户型约250-300㎡，主打现代风格的3层合院。
从现场可以看到，凤起钱潮高层施工进度最快，外立面已经成型。位于地块东侧的合院，部分建筑外部已褪去脚手架，裸露出大体的框架。
此前，江河汇一带的可售低密，也就中海钱江湾有8套排屋，户型约270-279㎡，毛坯总价在2416万到3370万不等。据说，一堆富豪抢着买。
可以预见，凤起钱潮合院入市时，亿万富豪们会抢成什么样。
毕竟，江河汇可是杭州未来的风暴中心，这里的高层如今都万人空巷，这里的低密合院当然是永远不可复制了。
左中括号
拿地时间：2010年9月
占地面积：29433㎡
容积率：3
产品：6幢高层、3幢洋房
在金色合庄之后，河庄板块声名鹊起。而在这个板块中，还存在更珍贵的遗珠大江之星。
它的最后一次是在2016年底，毛坯均价1.2万/㎡。根据好找房数据，近期最高成交单价为2万5，已经足足翻了一倍。
目前，一共有4幢楼待售，分别为高层2、10#楼，洋房3、4#楼，总共约170套房源。户型建筑面积分别为86、89、133、134、136㎡。
位于河庄板块核心的大江之星的小环境相当不错。西侧紧挨着河庄街道办事处，南侧是一个小型的商业综合体，离在建8号线地铁河庄站不到200米。
加上大江之星是由滨江集团代建的，楼盘品质相当不错。不仅有泳池，还有1.3万㎡亚热带风情园林，这在刚需盘中难得一见。
更重要的是物业，竟也是滨江物业，对小区的管理更合理，服务更完善。
不过，大江之星南侧的两幢洋房，因为离南侧楼盘的高层太近，采光还是被遮挡了不少。
总的来说瑕不掩瑜。唯一需要关心的是，接下来它到底何时会开盘。
拿地时间：2002年
占地面积：800000㎡
容积率：1.25
产品：小高层 、 高层、 联排等多个物业类型
在东海闲湖城这个超百万方超级大盘，居住氛围自然不用多说，有人气，够舒适。
玉屏蓝湾剩下的房源，刚好位于闲湖的西侧，也就是说所有东边套都能看到一线湖景。
玉屏蓝湾最后一次加推是17年，毛坯均价1.2万/㎡。而现在二手房成交单价已经在3万上下了。
如今还有高层1-3#待售，户型建筑面积为约92、119、128、126、169㎡。
户型上，玉屏蓝湾也属于无功无过，92㎡能做到三房两卫，相对合理。
但作为大型居住区，没有地铁配套还是相当大的痛点。但随着地铁四期的到来，闲林很有可能加持12、17号线，最大的交通问题也解决了。
拿地时间：2015年1月15日
楼面价：2299元/㎡
占地面积：23993㎡
容积率：2.8
产品：北区4幢高层，南区7幢高层
说起悦青蓝，想起我一个朋友在2017年的时候，就曾下定金要买来自住，但最终因为没有地铁而作罢，不知道他现在后悔了没。
因为当时1万5的悦青蓝，现在最高卖到了2万8。
现在，悦青蓝剩余北区2号楼待售，以及南区整个楼盘，总量超500套，户型建筑面积88-135㎡。
在区位上，悦青蓝距离东海闲湖城玉屏蓝湾也只有500米左右，条件相似。
犹如滨江之于大江之星，绿城也为悦青蓝添上了一抹精致的色彩。
从实探来看，南区已经呈现现房状态，内部道路、园林等都已经妥当。石材加真石漆的立面，原型来自绿城二代高层，园林也是邀请绿城景观团队打造，连物业也是绿城的。
曾经1万5的刚需盘，能有这样的品质表现，非常难得。
左中括号
拿地时间：2017年6月15日
楼面价：31698元/㎡，需自持44%
占地面积：56755㎡
容积率：2.4
产品：10幢6层叠墅，10幢高层
对于城西的改善客群来说，已经对中国府期待太久了，更何况它还是蒋村最后的宅地。
项目定位相当高，外立面为米黄色石材+大面积的玻璃，叠墅房源室内还自带电梯。户型起步面积也相当大，高层约160—244㎡，叠墅约222-223㎡。
据有关消息透露，中国府已邀请了设计天团，内部装修标准也会相当高。
从周边配套看，一路之隔是竞舟二小，南侧是龙湖西溪天街，还有5号线地铁蒋村站，生活氛围很好。
目前，中国府所有楼幢已经全部结顶，外立面也已经呈现，石材搭配大玻璃，用材十分扎实。
在外立面细节上，石材才用了多层叠加的设计，就好像一幅名贵的油画框一样，非常富有层次感。
霸气的王府式入户大门，目测高达15米高，更让过往的人侧目。
除了项目本身很优秀，隔壁的河滨之城二手房更是已经冲上7万，11月就成交了一套89㎡总价710万，折合单价高达7万9。
虽然还不知道中国府最终定价如何，但如果真是网传的5万左右，那倒挂还是很惊人的。
如果硬要找出中国府的一个缺点，可能就在户型上，从目前流出的户型图来看，160㎡只有三房。
左中括号
拿地时间：2009年8月
楼面价：24295元/㎡
占地面积：22000㎡
容积率：1.01
产品：全是中式合院，户型面积约400㎡，多为地上三层建筑
总户数：49户
杭州最具神秘色彩的市中心豪宅。
位于上城区馒头山路，东临凤山公园，西靠西湖风景名胜区凤凰山（紧贴着中河高架），直线距西湖约1.9公里、吴山广场约1.8公里。
2009年8月，由西子以创纪录的楼面价竞得，轰动一时。但波折之路，也由此开始。
拿地后不久，绿城便加入开发，官宣案名为绿城西子·杭州御园。项目定位极为高端，计划打造约300-400㎡大平层，和约500-650㎡法式合院。
然而，因涉及南宋皇城遗址，2011年5月被政府叫停建设，一停就是5年。
2015年，御园项目重启，规划进行了调整：容积率由1.4改为1.01，物业类型全部改成了中式建筑，共49套，建筑面积约380㎡、440㎡。
2016年6月，正式复工。搁置的8年中，绿城也选择了退股。
十多年过去了，御园已是现房状态，粉墙黛瓦、飞檐翘角。从空中俯瞰，只见假山树池、馆阁重叠。中心水院，如都市中一方雅致的秘境，幽深静谧、气象洒然。
早在2018年，就传出即将开盘的消息，但至今未对外公开销售。
业内人士表示，核心原因就是价格。中式合院、皇城遗址地段，加上十多年的财务成本，注定了御园售价低不了，也无法以常理预估。
而限价以来，杭州各板块都有明确天花板，与房企预期存在较大出入。
纵观杭州，桥西的江南里与御园匹配度最高。2015年开盘，建筑面积约260—380㎡，当时均价12万/㎡左右，如今二手最高网签价已超过16万/㎡。
杭州御园会卖到什么价格？10万/㎡，还是20万/㎡？
左中括号
拿地时间：2017年5月
楼面价：18488元/㎡
占地面积：68263㎡
容积率：3.0
产品：13幢高层（9幢可售、4幢自持），主力户型约95-139㎡
总户数：1224套可售房源，约722户自持
一个优缺点都很明显的“超级神盘”。
优点可以用几个核心关键词概括：准现房、大倒挂、低总价、园区品质……
作为2017年5月出让的宅地，紫璋台已是现房状态，基本买到就可交付。而预计28100元/㎡的精装限价，对比周边4万+的二手房，也存在较大的差距。
紫璋台的门槛也不高，1224套可售房源，户型有95㎡、105㎡、125㎡、139㎡四种。小户型套数占比5成左右，总价300万内。
已实景呈现的园区配置，也比较用心。
不仅拥有配置了恒温泳池、健身房、国学馆等功能的会所，还有别致的中式园林。亭台楼阁，水榭假石，更有一条100多米长的人工河。
求是星洲二小，也在项目东侧300米范围内，交付后大概率划入其中。
但它的缺点同样很明显。整盘13幢高层，4幢自持租赁。虽有软隔离，但对小区品质多少存在影响。
其次，小区容积率高达3.0，住宅楼幢31-34层，互相遮挡严重。从航拍图中，可以看到，中间楼幢的中低楼层，基本晒不到阳光。
直线距最近的地铁4号线紫金港路站，也超过1公里。不过最大的缺点，还是噪音。
紫璋台西侧就是车流量极大的绕城高速，且中间无建筑物遮挡。高速再往西一点，还有一条未通车的高铁线。
噪音有多大？不妨参考下北侧西雅图业主的现身说法：“环绕立体声，你值得拥有。”
如果你是纯粹的自住客，比较在意阳光、噪音，建议谨慎一些。至少在房源挑选上（当然前提是摇中），要有所取舍。
不过，对多数人来说，在倒挂面前，这都不是事。
当然，紫璋台不是你想摇就能摇的。几乎100%会是热点盘，只面向人才和无房户，且大概率会与其他红盘同期亮相，实现分流。
最新消息：准备一次性梭哈的紫璋台，已经推迟到春节后了。
左中括号
拿地时间：2014年9月
楼面价：13315元/㎡
占地面积：43810㎡
容积率：2.7（商住）
产品：6幢高层住宅、7幢商业用房、2幢办公用房以及3个广场（分别为住宅广场、商业广场和文化广场）
总户数：/
论神秘度，可能不逊于西子·杭州御园。
2014年9月拿地、2016年正式动工、2017年规划公示……如今，整个项目外立面都快做好了，能了解到的信息，仍非常有限。
项目总用地面积43810㎡，总体量224199㎡，其中地上建筑面积118287㎡，地下建筑面积105912㎡，容积率2.7，建筑密度34.5%，绿地率30%。
根据规划方案，项目共有6幢高层住宅、7幢商业用房、2幢办公用房以及3个广场（分别为住宅广场、商业广场和文化广场）。其中住宅A1-A3层高23+1F、A4-A6层高12+1F。A1-A3、A6、B1-B2底部有2层高商业裙楼。
其中，商业商务占地上体量的60%，住宅占40%。即近5万㎡住宅，和7万㎡左右商业。
除此之外，明确的信息还有两个，一个是备案名叫岫町华庭；二是去年9月，英蓝置业正式启动招聘，一口气发布了44个招聘岗位。
不过，已初步实景呈现的项目现场，还是透露出了一些信息。
首先，无论商业还是住宅，立面都是大片玻璃幕墙，公建化的风格，看上去颇有高级感。
其次，工地围墙上显示的相关设计团队，阵容还是比较牛的。
主创设计师Stefan krummeck，来自著名的Farrells建筑设计公司（董事）。结构设计：奥雅纳（英国）、机电设计：科进（加拿大）、幕墙设计：祥云（中国）、景观设计：ALN（香港）、灯光设计：8’18‘’（法国）……
虽然从外观看，已是准现房状态，但现场连个售楼处都没有，工地门口就一个保安把守。上前询问，也是“一问三不知”，只说房子是精装修的，还在施工。
具体产品到底怎么做，至今没什么人知道。
但周边居民早已期待已久，我的一个朋友，住在贾家弄，与英蓝国际隔着京杭运河，直线距离不到300米。“希望能有小户型，我能买得起。”
不要说周边居民，整个杭州改善群体，青睐它的也不少。毕竟，地段实在出色。
项目本身是地铁3号线香积寺站地铁上盖物业，西侧是香积寺（大兜路历史街区），南侧是卖鱼桥小学（霞湾校区），东侧就是大热的杭源里。
不过，多数人可能要失望。
据传，项目主力户型高达200-300㎡，按照杭源里4万8的高层均价，门槛已近千万级。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 西房·良语久园 | 24000-27600 | 板块：瓶窑 房源：442套 户型：93-177㎡ 登记方式：首套验资50万，其他100万 登记日期：1.16-1.18 |
| 金茂星外滩 | 秦望府 | 27792 | 板块：富阳富春 房源：148套 户型：108-143㎡ 登记方式：冻资100万 登记日期：1.15-1.17 |
| 远洋建华宸章新邸 | 40000 | 板块：拱墅祥符 房源：精装高层166套 户型：113-127㎡ 登记方式：冻资首套120万，二套240万 登记日期：1.15-1.18 |
| 中旅归锦府 | 46500 | 板块：江干彭埠 房源：精装高层86套 户型：97-130㎡ 登记方式：冻资首套150万，其余300万 登记日期：1.15-1.17 |
| 融信天阳·云澜天第 | 38000 | 板块：运河新城 房源：260套 户型：106-136㎡ 登记方式：首套冻资120万，其他240万 登记日期：1.15-1.18 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
作者∣层楼新闻组
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络