留庄16年没涨？杭州“核心资产”最大的一次危机
01
五一前，杭州两场豪宅法拍，结果天差地别。
二度流拍、搁置一年多再上拍的桃花源西锦园中式别墅“杭松居”，以1.33亿元成交，轻松刷新法拍总价纪录。
西溪湿地一路之隔，同为老牌豪宅的留庄，一套276.59㎡的平层官邸二拍以1023.4万成交，比评估价便宜500多万，实际单价不到3万5。
这个单价，只约等于铁路北、华丰、宁围的限价，或江斓映象府和珹上润府的地价。
对比2007年3万3的发行价（该法拍房买入价2万8），16年没涨。
要说地段原因吧，就在南面一墙之隔，另一个绿城低密西溪云庐的中式合院，二手成交价已超过12万，且今年成交还很活跃。
都说核心资产最保值，留庄却颠覆了这一信仰。
02
但了解一下留庄平时的二手房表现，你会发现：这次法拍并非一个意外，而只是揭开了冰山下的大型真相而已。
手边买房数据显示，自2017年3月以来，留庄没有一套房源网签价超过4万。
据过往的公开报道，2009年交付的留庄，2010年时的二手房报价就已达到4万5了。十多年过去，不涨反降。
即便是这样的价格，成交量也不高。
不算小面积公寓，每年平层官邸的成交量，均不过一手之数——2017年4套，2018年0套，2019年1套，2020年4套，2021-2023年各1套。
2017年以来，留庄还有3套法拍房成交，其中2套都是二拍低溢价成交。
真正令人担忧的是，主力户型350㎡左右的留庄，二手成交集中在300㎡以下。
比如2020年12月成交一套267㎡、2021年3月成交一套271㎡、2022年成交一套297㎡，包括3套法拍房，面积均不超过300㎡。
也就是说，留庄平层官邸的主力产品，基本上没有流动性。
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留庄紧邻天目山路，但多亏导航才没走错路。
由西向东行驶，必须在快到花坞隧道时，提前进入辅道，右转至真路，才能在一片绿树丛中找到它低伏的身影。
因为建筑是当年风靡的法式风格，最高4层，很多人误以为它是联排。实际上，留庄全是平层住宅，一梯两户多单元。
留庄共有9幢3-4层精装平层官邸，主力285-450㎡。另有4幢沿天目山路排布的4层精装小公寓。
进入园区，浓浓的经典法式风格扑面而来——砂岩石材外立面、雕塑、花坛、柱廊、宝瓶栏杆和各种喷泉水法，呈现出欧洲宫廷园林的风貌。
由于只有120户平层官邸，容积率又低，公区显得开阔而精致。
不仅对称工整的园林充满仪式感，还配置了室内外泳池和会所，精装修标准也极高。如此品质在限价时代早已绝版。
2007年留庄开盘时，3万3的单价仅次于当年的西湖8号公馆，套均总价千万左右。
由于西溪湿地当时正是全城话题焦点，产品又满满情怀和创新，留庄大受追捧。业主中不乏上市老总、证券高管等精英，圈层十分纯粹。
不过，毕竟交付十几年了，园区如今略有一些年代感。
草树长得极为茂盛阴翳，但园区中部分立柱、墙体已脱落失修，隐逸、宁静但有一种“深埋在往事中”的空寂。
目前，除了400米外的地铁站，步行范围仍没什么大配套（西溪印象城直线1.4公里）。
04
中介告诉我，目前留庄平层官邸的报价普遍在4万5-4万7。
单价虽然不贵，但一套350㎡主力户型，总价就高达1600万。在杭州已经属于高阶豪宅的段位了。
1600万的房子，带来的是什么居住体验呢？
我参观了一套一楼西边套360㎡，自带北侧露台和西南侧小花园，可谓“推窗见景”，还颇有小别墅的味道。
一进门，映入眼帘的就是一道长走廊，尽头是“十字圆厅”玄关。
正前方本来直通一个朝西卧室，但被房东改造成衣帽间。同时又在房间内开了两个门，以此来实现各个功能空间的连通。
走在户型内部，就是感觉两个“多”——过道多、房门多。
总之，它的观感迥异于当下网红盘的样板房。
我仔细研究了一下这套房子的户型图，整体呈南北长、东西窄，面积虽大，南向采光面却不宽。
加上留庄遵循原汁原味的法式营造，开窗面普遍很小，常常白天都要开灯。
新古典主义的精装修，虽用料昂贵、工艺繁复，但反而加重了这种沉闷感。据说，当年一交付时，就有女客户把装修全敲掉，改造成全白的“简法”风格。
在全杭州都在追逐“高窗墙比”与“大落地窗”的时代，留庄的确有点吃亏。
05
仔细搜寻，你会发现：留庄在杭州不是个例，还有几个类似的“多层大平层豪宅”，二手溢价率都不高。
比如五云山麓的九树公寓，由建筑大师戴卫·奇普菲尔德担纲设计，只有12栋5层的低密房子，主力面积320-430㎡，且一层一户。
2007年九树开盘时，售价就已达到4万。
但近2年只有一套成交，网签价不到4万。就算按挂牌价，也只有6万3。
之江的公元沐桥，南区由11栋4-6层的多层电梯精装大宅组成，主力面积200-500㎡，大平层、跃层（带地下室）、3层均有。
大平层当年售价3-3万5，目前成交也不活跃。
贝壳网显示，一套200㎡的高楼层房源（共5层），挂价约6万5。与周边云溪新语、珊瑚世纪高层小户型的最高挂价相近。
还有九堡沿江的相江公寓白房子，12幢5-6层电梯洋房，户型138-238㎡（上下跃、中间平层）。
这房子的品质讲究到什么程度？
为了还原那种德式精严简净的纯正味道，又体现足够的价值感，它甚至在干挂完石材后，再在外面涂上一层“朴素”的涂料。
当时新房均价2万，如今便宜的房源挂价不到4万。而同期的高层中小户型，今年网签价还一度超过5万。
06
是杭州人不喜欢为“多层大平层”付出溢价吗？
也不一定。比如桥西的九龙仓碧玺，也有一批面积三四百方的洋房，但它的二手房价格就比较坚挺——底跃洋房报11万多，二楼都要9万多。
关键还在于地段与总价的不适配。
目前，杭州主流的终极改善无非两种。一是最核心板块的“高层大平层”或“高低配型低密”，比如观云钱塘、杭州壹号院或江南里、碧玺。
另一类是主城边缘或近郊的大独栋、大排屋，比如桃花源、西溪风情，重点是要有占地很大的花园。
仔细分析一下，无论留庄、九树、沐桥还是相江白房子，都属于主城区好地段，但不是最顶级地段，最大共性是风景不错，但人口不够密集。
这个地段如果造成大排屋合院，比如西溪云庐，富人接受度就很高。
反之，若造成“平层官邸”或“多层大宅”，许多人会觉得它地段没那么核心，产品与高层的区别没那么大，但总价又太高，有点不上不下。
留庄这样的“平层官邸”形态，其实在巴黎纽约很多，富人都以拥有一套为荣。
但这些房产大多位于经典市中心，人流熙攘，繁华便利。建筑往往还有一些历史底蕴，富人也愿意忍受诸如开窗面小、空调难装等缺点。
当年，一批有情怀的开发商引入这一形态时，在杭州老市中心找不到相应低容积率的宅地。
所以他们在主城新兴板块，种下自己的梦想。只是，无论西溪、之江还是九堡的人口流入和城市发展，都没达到预期的速度与高度。
参观留庄那天，虽是工作日下午，但近40分钟逛下来，居然没碰见一个业主，只有物业人员。
板块人气之外，话语权也是一样重要原因。
留庄这类“平层官邸”在杭州市场占有率太小，业主人数少，无法形成口碑传播，也很难让富人有炫耀的标签，二手就不易产生额外溢价。
不过究其实，这些多层大宅无论品质或宜居性，在杭州都是一流的。终有一天，它们的价值会被重新发现。
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文∣麦格
编辑∣二叔
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部分图片来自网络
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