一见回暖就急于涨价，他们这样做对吗？| 楼先生问答NO.756

Original 楼先生层楼 2023-04-11

◎Tips：今日共6盘正在登记，明细见文末

任何市场，都不可能只有一种声音、一个动作。

大家都知道，尽管上个月杭州二手房成交破万套，但从挂牌房源分析看，降价房源远远大于涨价房源。也就是说，虽然行情回暖了，但市场还是买方市场。‍‍‍‍‍‍‍‍

前几天，有位正在卖房的朋友，跑来问：看到边上小区不少房源都涨价，同小区的房源也调高了挂牌价，自己的房子也想涨价。‍‍

我疑惑不解，反问：你不是急着卖房吗？‍‍

追问之下这位朋友也说不出来为什么，但就是看到别人涨价了，自己也想涨价。事实上，去年下半年开始卖房，降过两次价，至今房子还未没卖出去。连他自己都不知道涨价的动力来自哪里。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

可能经常在朋友圈刷到“奥体、申花、南星桥动作八九万、十三四万的成交”，被局部行情迷惑。其实不只这位朋友，很多人也有这样的心态：急于涨价。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

但实际上，至少目前杭州九成以上的二手房，都没有涨价的动力。只不过作为房东的你，你的角色决定了，那极少数的房源，更吸引你的关注。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

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700-800万、江南岸/叠墅、湖印晓翠轩

@江南

你好，萧山市北这块（孩子在胜利新城上学），有没有排屋项目或者叠墅也行，关键要有院子，预算700万，如果精装交付可以800万，预算是紧张了点，限价情况也帮忙介绍下，感谢。

楼先生：要买萧山市北的叠排，目前只有二手房。只是这个总价预算，有点够不太到，像绿城在萧山市北的二手叠排，总价都要超过1000万。另外，萧山市北暂时没新盘供应，更别说叠排产品了。就算有，摇号难度肯定也不小。所以，只能换一个方向看看。

今年江南岸比较火的两个叠墅产品，都位于湘湖边，一个是湖印晓翠轩，纯叠墅小区，大部分都是上下双叠，另一个是湖珀润园，小高层和叠排的组合。如果总价七八百万，这两个楼盘可以关注下，如果有合适的房源，总价也匹配，抓紧入手，湘湖边的低密，一向都抢手，卖卖很快。

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1000万、奥体/次新房、君品交付在即

@芝

楼先生你好，我们一个在滨江上班，一个在文三街文教板块上班，目前住在艮北。社保五年，E类人才，但是名下房子刚刚卖掉。想在滨江或世纪城板块入手一套总价一千万的房子。你认为买创世纪等稍小户型的还是买御虹府之类的稍大户型的呢？还是等三年后再去摇号？或者你有更好的建议。

楼先生：没什么更好的建议。有人才购房资格，但得等三年，时间确实久了点。这期间楼市行情和政策会有很多变数。还有一个方式，用普通购房资格试试摇号，只不过5年社保，基本跟红盘无缘。尤其世纪城的红盘，按目前的热度，极有可能拼到顶格社保。

就看愿不愿意考虑对社保要求低点的板块，比如艮北新城、萧山市北，热度也上来了，但有没有社保要求，取决于开盘倒数，如果开得套数多，还是有摇号机会的。

如果说只爱钱江世纪城，尤其奥体核心区，那就关注考虑二手房吧。只不过1000万预算，多少要关注面积大小吧，创世纪小户型与御虹府大户型，二选一，建议考虑后者。或者可以等等6月份君品交付，或者考虑想嘉品、澄品之类的低楼层房源，价格会实惠不少。

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700-800万、第二梯队、滨运锦上湾

@瑞阳

楼先生好。本人现手上有套西湖区香樟公寓100方的房子，社保10年以上。现想置换成新房，总价在700-800万左右。请问有什么好的推荐（可以不考虑学区），谢谢。

楼先生：有很多好的楼盘可以推荐，但最顶级的那几个，估计要顶格社保了。这次申花的杭曜置地中心限售，基本能断定申花、奥体、江河汇、文晖、钱二，甚至可能滨江区政府板块的万科·江斓映象府第二次开盘都会限售，或者对社保要求非常高。总之，接下来几个月，第一梯队的改善红盘摇号，难度肯定只会更大。

我的建议还是往多关注第二梯队的粉盘，萧山市北、艮北新城、未科云城，还有运河新城，都可以，比如艮北的招商项目、中天项目，以及运河湾的滨江·滨运锦上湾，限价4万出头。

虽然第二梯队没有第一梯队的红盘那样，令人激情澎湃，但相比你手上的老房子，还是很值得的。记住一点，换房要量力而行，退一步讲，只要换成比原来的好，就成功了。

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禹州滨之江、提前还清贷款、降低杠杆

@匿名提问

你好楼先生，本人单身，在之江有一套115方自住，禹州滨之江。虽然挺喜欢之江的环境但是奈何自己的房子在2楼，当前贷款200万左右，手里有现金200万，已无购房资格。是将现金现在还贷款以后再置换，还是等之后结婚了用这200万作为首付置换比较好，或者这套房先卖了？真心求教。

楼先生：有几个问题先问问你，首先滨之江的贷款部分，利率高不高，如果不高，不建议还清。就算要还，也可以是还掉一部分，手上留一部分现金。虽然现在有很多利率很便宜的经营贷，但二者仍有区别。经营贷是短期贷款，利率可降低就可上调，甚至停贷。其次，手上200万现金，除了买房和还掉贷款，有其它稳健的投资渠道吗？一般情况下，年化利率能接近房贷利率，还是拿着现金比较灵活。

所以，如果房贷利率有点高，或者确实没有任何投资渠道，那还清也不是不可以。毕竟过去着疫情三年，很多人都想明白，对自己好点才是正经事，享受一下低贷款或零贷款的生活。

当然如果未来几年收入稳定，且有上升趋势，卖掉滨之江，加上200万现金，再放大一点杠杆，置换一套更好的房子，同样可以。其实这三个方向，没有哪个是最优解，就看哪个更适合自己。关键看两点：一个看你自己的心态，另一个看你的收入状况。

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800万、艮北/44400元/㎡、笕桥/玖樟台

@建芬

工作在杭州火车东站附近，名下有套小户型但上班不方便，想再摇套新房，在杭交社保3年多点，需求100方以上三房两卫。钱江新城、运河板块、笕桥，上城这些区域都可考虑，总价800万左右。有待摇号的新盘推荐吗？

楼先生：可以重点关注艮北新城，江翠轩卖完后，虽说也许1-2个月没有新房在售。不过，很快艮北就会有新的供应，主要是2个新楼盘，一个是招商&北科建合作的项目，一个是中天（大家、钱江、海威）艮北项目，精装限价44400元/㎡。

还有一个新房选项，但摇号难度会很高，如果到时一次性开盘，也许有入围参与的机会，这个楼盘就是位于文晖板块的嘉里·馥源庭。不过它不应该成为你的第一选项，因为一是开盘时间不确定，二是摇号难度非常高。新盘的话，重点就是艮北。

其它的话，不妨也关注城东的二手房，总价800万，城东新城、艮北新城和笕桥，都在你的选择范围以内。比如城东新城，可以考虑「明石七子」，单价便宜点的有东来府，贵一点的有东城金茂府，多挑一挑看。笕桥也是选择方向，以你的承价能力，可以买到品质最高的两个次新房，分别是玖樟台和春来晓园，住融创和绿城的房子。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
滨江大家招商锦翠金宸府	34000	板块：铁路北房源：112套户型：99-125㎡登记方式：验资，无房无贷100万，其他120万登记日期：4.8-4.10
枫秀云庭	36100	板块：云城房源：148套户型：121-168㎡登记方式：冻资，首套100万，二套及一次性120万登记日期：4.8-4.11
滨江兴耀湖翠里	38300	板块：金沙湖房源：92套户型：130-166㎡登记方式：冻资，无房无贷100万，其他130万登记日期：4.7-4.9
秦望府	29800	板块：富阳富春房源：150套户型：108-128㎡登记方式：冻资，无房无贷80万，其他100万登记日期：4.7-4.9
杭铁翠著邱山里	29780	板块：临平新城房源：72套户型：139-189㎡登记方式：冻资，首套100万，二套150万登记日期：4.6-4.9
滨江越秀天澜美境	51000	板块：钱二房源：108套户型：178-248㎡登记方式：冻资，无房无贷200万，其他260万登记日期：4.6-4.8