大盘漩涡，近千套天荟天玺上架，边上有高层一套也卖不掉了
◎Tips：今日共6盘正在登记，明细见文末
01
“这个盘的高层啊，今年以来一套也没卖掉过。”聊起板块里的行情，中介孟哥如数家珍。
手边买房数据显示，位于申花的次新A盘，其高层的上一套成交记录，还停留在去年11月。约130㎡的房子，签约价一千万出头。
与此同时，另一张关于申花的成交截图显示，去年底交付的九龙仓双子星——天玺天荟，3月一共卖了7套。
不过，在网签系统里暂时还看不见。
“天玺入市时间早一点，天荟去年底交付，很多房东今年才办证，所以进度上有点落后，但这个成交基本是真实的。”孟哥说。
同样来自手边买房的数据显示，A盘的高层，去年全年卖掉了16套，平均下来，每个月都能走掉1-2套。
要知道，去年杭州大部分时间的二手房行情都不算好，A盘尚且还能有这个表现；
为什么最近二手房行情迅速回暖了，反而卖不掉了呢？
02
在孟哥看来，其中的大部分原因，要算到天玺天荟的头上。
这两盘仅一路之隔，背后又有同一个开发商的影子。天玺大约270套，天荟近700套，加起来近千套的体量，相当于给申花的二手房新增加了一个重重的“锚”。
由于整体品质不算出众，加上投资客较多。这一点从中签率就可见一斑。
天荟于2019年底至2021年中开盘过7次，其中后四次中签率均接近或低于10%。最低一次仅为1.3%。
但目前，这个“锚”的成交价格在申花板块并不算高。从流出的截图看，大多集中在7万上下，最低仅6万5。
这么一来，周边其他二手房就“亚历山大”。
“现在的情况是，有特殊光环的还不受影响，比如锦绣之城这种得房率高的、或者沁园洋房、金茂府叠墅这样的低密。但没什么加分项的普通高层影响就大了。”孟哥说。
像去年下半年，A盘签约的5套高层房源中，有4套接近或超过8万/㎡。卖家的实际挂价还要更高。
这样一来，很多买家现在再看到这样的房源，就会问：为什么要比天玺天荟高那么多啊？然后中介似乎也很难说出令人信服的答案。
“伴大盘如伴虎啊！”孟哥感慨地说。
03
这种情况并非只发生在申花。
在滨江区长河聚才路一带，也有一个类似的“锚”——南岸晶都。
小区有21幢房子，除了1幢以50多㎡的小户型为主，其余多是130㎡以上的改善户型。
南岸晶都在这一带成交长期活跃，仅2021年上半年卖掉了63套房子。平均3天，就能迎来一位新的业主。
今年一季度，也成交了11套。
同时，小区价格又比较亲民，签约价基本上只要3万多。
这样一来，很长一段时间内，边上两个次新盘天汇和云宸就颇有压力了。虽然这两盘由于建造年份新，立面、小区环境要好很多，但成交量长期受到压制。
因为价格实在差太多了。尤其是刚交付的时候，很多业主挂价都在7万以上。
它们与南岸晶都均只有一路之隔，价格差这么多，“老虎”很生气，结果两盘就很难卖高价。
04
一个大盘要成为板块内的“老虎”，需要符合几个条件。
一是要足够大。像天玺天荟加在一起有近千套，南岸晶都超过1600套；
二是挂牌量要足够多，成交量也能持续维持活跃。不能是冬眠的虎，要是活跃的虎。
天荟虽然网签记录还没有，但手边买房平台显示，30天内的带看量达到了291次，而A盘这个数字只有180次。
三是价格要和之前或之后交付的盘形成明显的阶梯。
如此一来，短期内“老虎”的威力就会完全展现。甚至就像一个巨大的黑洞，把大部分流量全部吸走了。
05
不过，受到压制只是“伴虎”的第一阶段，当扛过这个阶段且价格理性调整后，“老虎”对于区域二手房的生态反而是有好处的。
像天汇，今年一个多季度已经成交了27套，接近去年整年的35套（去年是从5月开始有网签记录）。
也要明显高于南岸晶都的12套（今年至今）。
而价格，基本集中在5万多到6万，比刚交付时清一色的挂价7万+有明显差距。
南岸晶都
“现在天汇走得很好。”当地某中介小晚说。
因为南岸晶都这个锚很稳定，代表了区域的购房需求放在那里。一旦天汇的价格被市场认可，就会有人持续接盘。
孟哥也表示，就他们而言，特别希望天玺天荟能有长期稳定成交。“如果每个月都能走十几套，那么整个申花的二手就会很活跃。”
换句话说，当价格虚高时，“老虎”是威胁；当价格理性后，“老虎”就成了开路先锋。
只是，对一些原先预期很高的红盘来说，终究是一只拦路虎。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 杭曜置地中心 | 46200 | 板块：申花 房源：288套 户型：118.03-137.97㎡ 登记方式：首套冻资150万，二套200万，全款500万 登记日期：4.10-4.12 |
| 翠语彩虹里 | 28600 | 板块：三墩北 房源：80套 户型：108.79-139.93㎡ 登记方式：首套冻资70万，其他90万 登记日期：4.10-4.12 |
| 西房宸鹭晴雨轩 | 47000 | 板块：新天地 房源：144套 户型：140.13-179.43㎡ 登记方式：首套冻资150万，其他200万 登记日期：4.10-4.12 |
| 绿城·春江潮鸣 | 35000 | 板块：萧山大会展 房源：16套 户型：341.96-349.69㎡ 登记方式：首套及二套冻资400万，全款1000万 登记日期：4.10-4.12 |
滨江大家招商 锦翠金宸府 | 34000 | 板块：铁路北 房源：112套 户型：99-125㎡ 登记方式：验资，无房无贷100万，其他120万 登记日期：4.8-4.10 |
| 枫秀云庭 | 36100 | 板块：云城 房源：148套 户型：121-168㎡ 登记方式：首套冻资100万，其他120万 登记日期：4.8-4.11 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
文∣乐福
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络