都在说“文晖赶超申花”，但失望多年的富人们，还会回来吗？

Original 江公子/麦格层楼 2023-07-08

◎Tips：今日共9盘正在登记，明细见文末

“吹文晖”最近已成为媒体的某种正确。

文晖确实让人有憧憬。它有老城中心的地段，刚拆出和平广场一大块地，政府招入港资大商业的决心也很大。

加上申花即将见底，武林以西以北，最大一个楼市“富人蓄水池”关门，许多人就自然而然地想到“重新振奋”的文晖，刚好完美接棒。

这种可能性有多大？我认为：或许有机会，但难度非常大。

只要资源给足，力度够大，各方面条件都能打造到更高规格。但要引入大批富人业主，历史机遇很难再抓住第二次。

要是回到15年前，拿出申花和文晖比，文晖都觉得拉低了自己的Level。

那时候，文晖与朝晖路的深蓝广场、金都华庭与绿洲花园等杭州初代豪宅一脉相连，交付不久的野风现代城，俨然是每一个武林中上产的梦想。

还有早早做出380㎡超大户型的千万豪宅君玺，是只有一流富人才够得着的顶豪。

但现在，当年文晖正眼都不瞧的热电厂、北大桥和汽车北站，已蜕变成杭州“中央豪宅区”。摇号拼到顶格，二手动辄八九万，号称城西富人的大本营。

文晖却仿佛时光凝固了一般，15年修不完的路，日渐衰败的现代城，永远飘渺的杭锅杭氧综合体……

好在一切突然有了转机的迹象。

和平会展中心拆除后，原地块将与杭锅工业遗存7、8、9号厂房等连成一片，一并出让，总占地超百亩。

此外，还有在建的嘉里城、苏河汇地铁上盖，再加上艮山门动车所上盖地块，让文晖未来的商业版图充满各种可能性。

上个月，拱墅区领导率团赴香港开展招商活动，先后走访了嘉里、新鸿基、香港置地、太古里等港企巨头。坊间浮想联翩，更有人直接为和平地块“预订”下了光环中心。

如果是嘉里城+光环中心+艮山门上盖的牌面，是不是也不输申花的城西银泰+大悦城+万象天地了？

刚好申花宅地接近枯竭，同样市中心的文晖是不是正好“成为下一个申花”？

能不能成为下一个申花，首先要分析一下申花为何能成功。

除了几大商业综合体陆续落地，申花得到富人认可，还因为连续拍出地王，诞生了一大批诸如锦绣之城、金茂府、宜和园、沁园和古翠隐秀等顶尖品质的大盘。

不仅每一个外立面都美轮美奂，还逐渐聚集连片，整个城市界面都镀上一层“富人区”的辉光。

前几年，文晖在“城市界面”上是很吃亏的。

但嘉里城、望庐与和品等相继开发，过去杂乱、割裂的城市界面，一点点脱胎换骨。

已经售罄的锦尚和品府

沿东新路两侧布局的馥源庭和望庐，更把现代城、42万㎡的和品以及朗诗万科三盘、文樾上院，真正连接在了一起。

等今年计划出让的杭氧北区块（原融创东新项目），成功卖出并开发，这片未来的“华宅区”会更成规模。

最大的彩蛋是艮山门动车所上盖，未来不仅能供应45万㎡的住宅，它还打通了文晖与城东新城的地理阻隔。如果加上“明石七子”，华宅区的范围不比申花小。

论品质，之前的和品、望庐、熙华府和乐府都是优质的改善，只是与“顶流”都还差了一口气。

纯超大户型+全铝板的馥源庭，有望成为文晖第一个ICON级豪宅。

如果杭氧北地块和艮山门上盖，幸运地被一流开发商拿下，并规划全大户型的阵容，那文晖未来的平均品质，与申花也能掰掰手腕。

再看交通、景观和学区。

申花集齐了地铁2、5、10号线，文晖在现有的地铁1、5号线之余，还有规划中的15号线贯穿。

余杭塘路、学院北路一横一纵串联起申花与市中心。德胜快速路、上塘高架，绍兴路、东新路让文晖四通八达。交通上申花文晖打平。

景观上，申花头枕运河与余杭塘河，还有701亩的亚运公园；文晖挨着上塘河，也有占地680余亩的城北体育公园。

都说不上有什么激荡心胸的无敌风景，但自然环境也称得上宜居了。

要说明显输一筹的，就是文晖的学区。

眼下就一所长寿桥岳帅小学，相对能打。不像申花，被一系列名校包围，锦绣育才登云小学、锦绣中学等在内的“育才教育”出品，都是杭州家长心目中名列前茅的选择。

不过，文晖规划预留了11所幼儿园、7所小学、2所中学。

拱墅区最厉害的就是打造教育资源，未来引入文澜、育才或长江实验等名校分校，我觉得是大概率事件。

目前学区虽然还是短板，但长期看，并不是文晖值得担忧的点。

但必须强调的一点是：申花一跃成为豪宅区，靠的不仅是多年修炼内功，更是因为抓住了关键的历史机遇。

城西一向是杭州的“高知富人区”，早年富人集中于文教、蒋村一带。

文教、蒋村开发完后，桥西、蒋村新区和留下一度承接了大量购买力，但等这3个板块也绝版后，城西富人惟一的市中心改善去处，就只剩与文教一路之隔的申花。

更幸运的是，西面这几年又崛起了未来科技城，大量互联网精英沿着地铁5号线，纷纷来申花购置豪宅。

那么文晖呢？

早年，这里也承接武林的外溢。但近十几年实在太拉胯，新宅地没几宗，城市风口全部绕道走，连市政府也搬去了钱江新城，感觉被掏空。

极度失望的武林一带富人，于是改善去了南星、奥体、望江、江河汇……

现在问题有两个：一是大量新写字楼搬到钱新、奥体和未科，武林本身的造富能力在衰退；而文晖另一端的杭城东北，又一向缺少浙大、阿里或四季青这类“富人帮”。

二是相比申花在城西的“只此一家”，文晖在武林广场以东，面临着奥体、望江、江河汇、钱二等强势板块的分流。

而这些板块早已抢占先机，牢牢抓住了一大波富人，并且仍有源源不断的新供应。

人这一生，最怕的是“错的时机遇上对的人”，板块发展也是一样。

“大和平商圈”规划很宏大，但推出的时机足足晚了五六年。

这几年，因为文晖建设停滞而纷纷搬离的富人们，他们会因为文晖的界面变得更时尚、更有豪宅感，而选择回归吗？

我办公室里的两个老武林人，如今已安家滨江和奥体，都一致表示：暂时没有兴趣。

文晖曾拥有全杭州最让人艳羡的商品房、百货商店和圈层，如今一江两岸都有更高大上的选择，江景尤其醉人，实在没动力再住回来。

我们可以再找一个对标：望江。

虽然望江的城市界面也不如奥体、钱新，但胜在既近邻西湖有历史底蕴，又靠近钱新，尽管启动开发略迟，还是很容易引流富人。

当然，文晖周边这么多老商品房，地缘的改善底蕴也是不容小觑的。

一定数量的富人未来向这里聚集是必然的。只是暂时来看，它的阵势与规模，还很难达到申花的那种“爆发式跃迁”。

不过机会也还有，如果发生以下两件事。

一是城西人也开始愿意住到武林广场以东，二是杭州迎来又一波人口净流入狂潮。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
华昭府	20500	板块：瓶窑房源：110套户型：136-256㎡登记方式：首套冻资50万，其他70万登记日期：4.11-4.14
启航城	20000	板块：仁和房源：144套户型：97-108㎡登记方式：验资，首套30万，其他50万登记日期：4.11-4.13
东海闲湖城琥珀湾	40200	板块：未科2.0 房源：28套户型：247.34-298.56㎡登记方式：首套冻资20万，其他360万登记日期：4.11-4.13
万科江斓映象府	49691	板块：滨江西兴房源：196套户型：146.72-199.65㎡登记方式：首套冻资170万，其他230万登记日期：4.11-4.13
杭曜置地中心	46200	板块：申花房源：288套户型：118.03-137.97㎡登记方式：首套冻资150万，二套200万，全款500万登记日期：4.10-4.12
翠语彩虹里	28600	板块：三墩北房源：80套户型：108.79-139.93㎡登记方式：首套冻资70万，其他90万登记日期：4.10-4.12
西房宸鹭晴语轩	47000	板块：新天地房源：144套户型：140.13-179.43㎡登记方式：首套冻资150万，其他200万登记日期：4.10-4.12
绿城·春江潮鸣	35000	板块：萧山大会展房源：16套户型：341.96-349.69㎡登记方式：首套及二套冻资400万，全款1000万登记日期：4.10-4.12
枫秀云庭	36100	板块：云城房源：148套户型：121-168㎡登记方式：首套冻资100万，其他120万登记日期：4.8-4.11