很多置换改善，都被二手房搁置了..... | 楼先生问答NO.765

楼先生层楼 2023-07-16

◎Tips：今日共13盘正在登记，明细见文末

“不卖总行了吧！”

昨天我们推文标题里的这句话，让很多杭州二手房东破防了。这段时间二手行情，确实艰难，价格一路往下调，所谓“小区房价联盟”，早就不存在了。

虽说救市呼声一浪高过一浪，但截至目前，迟迟未见大招。周围全是利空的消息，空军几乎全胜。

正在挂牌卖房的房东们，心态被反复捶打，原本还抱着“降价卖房，置换改善”的希望，近来也有一种躺平的趋势。不卖了，也不买了。‍‍‍

周围有太多这样的卖房案例。比如我们办公室的小李，去年底开始卖房，就等卖掉后摇文晖红盘，结果都一次性取证了，手上的房子还没卖掉。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

万万没想到，提前六七个月准备卖房，竟然还腾不出房票和资金。结果呢，置换改善一直被搁置着......如果手上的房子还是卖不出去，改善就无法启动。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

杭州几个大平层也提供了这样的案例：不少地缘刚性改善，不想全城摇号，也能接受300 多方的商业性质的大平层，可入手的阻力就是手上资金没到位，主要就是手里的房子卖不掉......‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

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1000万、良渚新城/萃栖云庐、精装叠墅

@好久不见

层楼老师，我们自己住申花金茂府，想给爸妈买套改善的房子，预算1000万左右，周末我们夫妻跟父母住一起，朋友推荐看看良渚的叠墅，推荐了萃栖云庐，请问这样房子好不好？

楼先生：说实话，接下来叠墅产品的供应量很大，这几年能类似的容积率的宅地出让不少，杭州东南西北都有。对于购房者而言，这个时候就要认真挑选适合自己的叠墅。这几年随着叠墅开发多了，产品确实越来越成熟。

对于住在申花的你们来讲，良渚是一个很适合的选项，尤其莫干山路往良渚方向的高架通了之后，良渚新城与申花武林的衔接性增强了，不再只是一条古墩路，通勤时间也大幅缩短。所以，良渚的低密产品，完全能作为第一居所。与此同时，良渚的居住环境又能享受得到。当然，随着良渚近二十年的开发，城市感越来越足。

说到具体楼盘和产品，萃栖云庐非常令人期待，首先它有四家房企公共打造，分别是建发、建杭、滨江和坤和，其中产品系列出自建发。这些年，建发的产品力有目共睹。其次，这次萃栖云庐，邀请了蒋愈、宋淑华和李硕凯三位大师组成了设计天团，从建筑立面、园林景观，再到精装户型设计，细节很多，理念想法很丰富。

总价1000万，如果你考虑投资升值回报，建议选择去摇一轮红盘，奥体、文晖和钱二，甚至艮北、运河新城、之江新城都OK，但要说从自住改善，或者父母养老角度，良渚挺合适的，而萃栖云庐是区域内唯一即将上市的项目。

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1200万、申花/次新房、学区+改善+保值

@Leon

老师好，目前孩子8个月，房票只有一张，目前在城北中大银泰附近有两套商品房，一套自住房龄16年，一套房龄8年，考虑全部卖掉算上车位凑800多万，总预算1200-1300万，想买次新房作为学区房和改善用。此前看了宜和园、养云静舍、古翠隐秀和金茂府，甚至杭州公馆等次新房，比较难取舍。请问老师从自住改善、学区、保值增值方面来考虑有何建议？或者有更好的选择？

楼先生：申花是杭州高端改善区。可以说，申花没什么短板。前几年申花产品力爆棚，不管是古翠隐秀、宜和园、杭州金茂府还是沁园，每个小区拎出来，放到全杭州去对比，都是很顶级的作品。尤其古翠隐秀，还是世界级大师作品。若限价不放开，这样设计水准的作品不会再有。

选择申花是对的，学区、改善和保值，都能满足。只不过，申花目前次新房价格还是贵，像金茂府、古翠隐秀、宜和园，投资客都出得差不多了，价格基本稳定，想捡漏特别划算的次新房比较难。而且申花又没有新房，民生药厂到底什么时候出让说不准。

我的建议是，方向是对的，申花可以一直密切留意着，但是不要着急下手。毕竟整体二手行情摆在这里，大盘往下走，就算是申花，想涨价也挺难的。最好的方法就是一边看申花二手房，一边也看看有没有其它合适的新房能替代。核心区的新房和二手房，还是有倒挂的。

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人口红利、学区老破小、打击学区炒作

@康曼德

楼老师好，有一套城市芯宇的loft小房子，行知+13本的学区，以前问过您，建议我尽早出手，但当时还需要用作读书，所以没有在高点走掉。到2021年不需要学区后挂牌，到现在还卖不掉，基本上连看的人都不太有。价格方面已经不停的下调预期，还是没什么用。请问后面怎么操作？目前出租中，边租边卖。谢谢。

楼先生：有点遗憾，当时行情那么高涨，就算你占着学籍，可能也还能卖个高价出去。今时不同往日，现在学区房根本不可能有人愿意高价接盘。从目前发展趋势看，学区房的价格有可能还要往下跌，毕竟人口出生率很堪忧，包括政策上也打压学区房炒作。

有什么办法呢，没有办法啊。你想要出手，特别是目前的行情下，只能继续往下降价，降到有人愿意接盘为止。只要价格真的便宜，还是会有家长入手学区房吧，比如两三百万买一套老破小学区房，就当给孩子买一份教育保险，给家长自己买一份安全感。

至于后续怎么操作？短期内，我认为是看不到希望。特别是这两个月，行情降温特别迅速，大盘整体往下走，大家对房地产没有什么好预期。要么你就降价卖掉，资金另作他用，要么就熬下去，等大行情来了，房价总会回来一些。

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现金600万、永久河项目、顶格社保

@chen

手上房子都卖掉了，现金600万，顶格社保，工作在滨江互联网小镇，预算800万以内130方以上的房子，奥体中海最低预算要900万，纠结要不要去摇，一是感觉压力大，二是2025年小孩要上小学，新房不知道能不能凭E类人才及购房合同上学？如果买二手房，看得上的都要千万了，我是再等等明年淘二手房，还是摇新房（新房就是担心不能上学），通勤能地铁或开车30分左右，有什么建议吗？

楼先生：中海潮展云起已经取证，又是一把清，虽然与嘉里·馥源庭一把清对撞分流，但摇号难度依然很大，最多对社保要求不会那么高。不像之前月赋杭承府整盘限售。我劝你还是算了吧，一是难度太大，二是超出预算100多万。接下来的经济和就业形势，不宜超出能力范围去买房，甚至应该留部分现金在手里。

你说看得上的都要千万，是指「晓风印月」吧？这类价格很高的次新房，就算再喜欢，如果价格真的很高，不要轻易接盘。宁可多观望，也不要一时冲动。按我的判断，如果没有史诗般的救市，趋势应该是继续降温。关于二手房，你密切关注两个数据：每月或每周的带看量和成交量。

其实今年有个新盘非常适合你，我觉得买二手房前，可以先试试运气，这个盘就是滨江和建杭合作的永久河项目，据说户型起步160方左右，精装限价46000元/㎡，项目具体位置就在傲旋城的边上。注意去问下，交付时间和上学时间能否衔接得上。人才和购房合同是否有入学优惠，具体问下相关部门吧。

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400万、改善自住、华丰/枫宜晓庐

@飘

现在买房改善，三房即可，是买市中心二手旧房还是买外围新房？预算400万左右，120方左右，工作在余杭区不考虑那边，现住闸弄口这边，靠运河，这个预算周边不够。看了拱墅那边半山有些新盘，请问那边的一些板块怎怎样？

楼先生：一般来讲，400万左右的预算，建议考虑一手新房。当然具体来分析，要看市中心「二手旧房」到底多旧、房龄多老。如果是那种没电梯没物业没园区，且2000年前的老房子，还是谨慎入手吧。长期看，这类房子都将走下坡路。

退一步讲，同样预算，能买得到更好的新房，地理位置也没有很差。比如单价3-4万的板块，属于杭州次级中心，像之江新城、萧山市北、笕桥老街、滨江浦沿、运河新城，以及城北一大堆的板块，比如华丰、丁桥，都有很多新房能买，且买得到。下半年，杭州3-4万的新盘选择很多，比如丁桥的桃境满元里、华丰的交控万科·枫宜晓庐，笕桥的杰立·潮正府……

丁桥、华丰都是居住成熟度很高，属于稳健向上的新兴板块，地铁、学校、医院、综合体以及产业，基本配套都有。只不过，不能与奥体、申花、江河汇相提并论，这些第一梯队的热门板块，有更高能级的配套，也有令人兴奋的一二手倒挂。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
富春泉水湾	50200	板块：富阳东洲房源：41套户型：208-269㎡登记方式：冻资首套713万，二套892万，全款1000万登记日期：6.20-6.22
星缦云渚	29090	板块：北部新城房源：106套户型：97-106㎡登记方式：冻资无房无贷75万，其他100万登记日期：6.20-6.22
华昭府	20500	板块：瓶窑房源：133套户型：111-256㎡登记方式：验资无房无贷50万，其他70万登记日期：6.19-6.21
中建· 潮阅尚境	26600	板块：乔司房源：128套户型：98-125㎡登记方式：验资首套60万，二套80万登记日期：6.19-6.21
曜城里	33150	板块：闲林房源：32套户型：140-186㎡登记方式：冻资无房无贷140万，其他180万登记日期：6.20-6.22
绿城春境东来院	33600	板块：临平新城房源：16套户型：123-170㎡登记方式：冻资无房无贷100万，其他130万登记日期：6.19-6.21
馥源庭	54000	板块：文晖房源：565套户型：110-334㎡登记方式：冻资，首套180万，其他240万登记日期：6.18-6.20
久映樾府	洋房21500 叠排22700	板块：江海之城房源：62套户型：98-138㎡登记方式：验资，无房无贷50万，其他60万登记日期：6.18-6.20
中海潮展云起	46000	板块：钱江世纪城房源：232套户型：188-199㎡登记方式：冻资，首套260万，二套350万，全款870万登记日期：6.18-6.20
能建城发瞰奥府	34000	板块：宁围房源：168套户型：100-138㎡登记方式：验资100万登记日期：6.18-6.20
华昭府	20500	板块：瓶窑房源：133套户型：111-256㎡登记方式：验资，无房无贷50万，其他70万登记日期：6.18-6.20
杰立潮正府	35000	板块：笕桥房源：92套户型：89-116㎡登记方式：冻资，首套80万，其他100万登记日期：6.18-6.20
紫映云来府	44400	板块：艮北房源：230套户型：139-188㎡登记方式：冻资，首套150万，二套200万，全款300万登记日期：6.18-6.20