越快越好，救市已经刻不容缓了吗？| 楼先生问答NO.763
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小动作的救市，是被允许的。比如上个月杭州限购放松的区域再次扩容：余杭区的中泰街道、瓶窑街道，以及萧山区的闻堰街道、宁围街道部分区域，都变成了弱限购区。
所谓弱限购区，执行的购房政策：1、外地户口缴纳1个月社保或个税即可买房；2、杭州户口直接就能买房，购买第二套房也不受落户5年限制。
懂的都懂，信号明确。接下来杭州会进一步放松限购区，动作会非常谨小慎微，但方向一定是这个方向。哪个板块冷了，就先救哪个板块。
但那种“大刀阔斧、一刀切”的救市政策，暂时还没看到。放眼全国，不少城市比杭州“大胆”，但总体上，大家还是偏谨慎。至于杭州嘛，确实没那么着急。
所以杭州有底气先看看别人怎么做。
上周一张来自外媒的截图，让大家看到“希望”，截图表示消息人士透露，将出台一揽子的救市政策。也就是前面所说的“大刀阔斧”。消息真伪不好辨认，但股市里的房地产股先涨了一波，其中包括融创。
就算杭州，5月下旬开始，热度下滑的速度程度，有点肉跳心惊的感觉。关注或从事房地产行业的人，应该都会说：救市，越快越好，越拖越难救。另外，等等看融创会何时拿地，这是一个重要信号。
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500万、滨江区/浦沿、长河/保利天汇
你好，我和我老公都在滨江区上班，一个在长河，一个在滨康路，有套小房子在九堡，一是房子有点老旧小，二是距离也不够近，想置换通勤方便点的房子，最好有学区，未来两三年计划要孩子，总价预算500万左右，请问可以买哪里？具体楼盘求推荐。
楼先生：比较适合你们的方向就是滨江区的浦沿。应该说，滨江区的主要新房供应就集中在浦沿板块，除了滨江集团刚拿下的建业路地铁站附近的新项目，据说又是携手建杭合作开发，但这个项目起步面积很大，应该超出的总价承受能力。所以想留在滨江区，新房就只有浦沿，在户型和价格上更适合你。
浦沿接下来会有伟星的小洋房，户型起步115方四房，在你们的预算范围内。虽然还没有交付楼盘，但从产品打造和用心上，伟星在杭州的口碑逐渐树立起来了，所以这个项目可以重点关注。此外，还有方远和金地合作开发的项目，以及碧桂园浦沿项目。
500万总价在滨江买二手房，相对比较难。一般能买到比较老的二手房，房子太旧，户型也很小，不是太建议这个方向。次新房的话，只有一个楼盘去看看有没有机会，我们推荐过很多次了，投资不OK，自住能捡到便宜的房子其实可以买，这个小区就是保利·天汇。
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现金400万、滨运锦上湾、杰立潮正府
你好。我女儿住在文晖板块诗乐华庭，地铁五号线，去年已婚。现我手头有现金400万，已退休，可投奔。考虑到未来需帮忙带孩子，各自又需有独自的空间，同时兼顾房子保值升值。麻烦在新房和二手房市场有什么楼盘值得关注，推荐一下。
楼先生：新房的话，唯一可能「一碗汤的距离」就是嘉里·馥源庭，据说起步户型110方，但目前限价没明确，就盲猜限价5万出头，总价努努力够得上了，一是开盘时间不好讲，可能一直不卖，也可能突然就来开了，二是摇号中签率会无限可能得低，而且你的情况，应该就是零社保，可能参与的机会都没有。
真的太难了。文晖附近的二手房，尤其次新房不会便宜，不管是刚交付的中海望庐还是有小户型的和品，总价起码七八百万或者上千万，相比你手上400万的现金，以及杠杆上的限制，其实文晖附近的次新房并不是很好买。附近那些上上年代的老房子，大概率没办法满足兼顾保值增值。
如果能接受住得远点，400万的现金，可以考虑城北方向的滨运锦上湾，你可以一次性付款，或者城东方向，比如笕桥老街有杰立·潮正府，户型有89-116方，精装限价35000元/㎡，再比如总价600多万，可以关注艮北接下来要上市的两个新盘，一个是紫映云来府，一个是望澜翠印府，最小面积139方，限价44400元/㎡。
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700万、建发云启之江、浦沿/咏滨名邸
老师好，请教一下：我现在滨江区六和街道的东方通信上班。兼顾到上班便利和今后的资产保增值，总价在700万以内，烦请推荐一下新的适合楼盘。谢谢。
楼先生：前面提到的浦沿就能考虑，至少当下就有方远&金地、伟星、碧桂园三个新盘，可以认真匹配自己的需求。总价700万，已经够得上伟星·咏滨名邸的172方了，自住基本一步到位，接下来很多年都不用考虑再置换。前面也说了，伟星在杭州口碑挺不错的。
对你来说，浦沿是很好的选择，但也不是唯一选择，考虑资产增值需求，还有个选择可以重点考虑，就是位于之江核心区的建发·云启之江，限价37500元/㎡，比浦沿还便宜点。
我认为这是没什么短板的项目，地铁、学校、商业配套，都在楼下或附近，以及能享受之江的居住环境，还是让人放心的建发出品。关键东面沿江就是蚂蚁之江总部。我的建议是，先考虑建发·云启之江，它有3000多套房子，可以慢慢摇。
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600万、幸福里/未来天空之城、运河新城
老师好，我的情况比较特殊,，房子已经出掉, 但由于买家社保未满一年, 我10月才能正式进行交易。在这个前提之下：1、预算总价600万左右, 110-130方之间，不考虑学区，不考虑往西未科方向，地点希望城西银泰附近10KM距离内；2、考虑到10年左右换房，肯定是不希望没有升值空间；3、目前前考虑的勾庄幸福里，或者运河新城那边, 不知道还有没有别的选择呀？
楼先生：考虑运河新城完全OK的。接下来要上市的滨运锦上湾，限价4万，重点关注吧。总价和你的预算能匹配得上。从选择上来上，整个城北新房里面，滨运锦上湾应当是首选。其次是那些限价3万左右的新盘，比如保利运河新城项目、滨江运河新城项目，限价29500元/㎡，下半年也会上市，位置就在龙腾街地铁站附近。
如果不需要卖房腾房票，开盘就去摇一下。如果10月份过户后才有购房资格，就到时再说。一般来讲，城北的热度没那么高，卖房的速度没那么快，估计大概率是来得及的。真的来不及也没关系，运河新城还有不少住宅用地要挂牌出让。
如果考虑二手房，选择可就太多了，不可能逐一讲过来。你说的勾庄幸福里可以去看，挂牌房源一直都很多，还有一个就是蒋村边上的未来天空之城，以及据说已经破发的西溪公馆。目前二手市场完全是买方市场，把握一个原则「这套不买，就看另一套，价格不到位，绝对不买」。
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未科/次新房、关注现金流、调整房贷杠杆
层楼老师好，手上有一套未来科技城的次新房，交付不久，现在未科房价大跳水，还值得继续持有吗？还是建议置换到其它区域？预算总价五六百万。另外请教老师，如何看待未科房价的发展？
楼先生：近期，朋友圈和微信购房群里，随处可见悲观的观点和降价抛售的案例，但我对房地产行业或者对杭州楼市，没有很悲观。我始终相信房地产依然还有周期。当然我不是说，所有人都要拿住房子摒牢不动，每个人情况不一样，根据自身实际情况，关注现金流和调整杠杆，最好达到「进可攻退可守」的相对安全的范围。
只要有良好的心态，用动态发展的眼光看待楼市的起起伏伏，行情下行的时候不会过度悲观，行情上涨的时候也不会过度疯狂。
对未科以及未科房价也是一样道理，之前涨多了，现在跌的幅度就会夸张点。还有就是「人红是非多」，越传越夸张。从长远看，未科发展没有问题，或者更应该说，需要相信未科。我听到一句话挺有道理：如果杭州连未科都搞不好，其它板块就更不用搞了。
至于五六百万总价，是否建议置换到其它区域。选择是有的，比如艮北、运河新城、萧山市北以及之江核心区、滨江浦沿等等，但先冷静想想，如果没有这轮未科舆论影响，各维度再对比一下，置换到哪里会比你手上的房子好？
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编辑∣二叔
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