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新房理财化,老破小A股化,杭州房子暴富神话不再?

乐福/江公子 层楼 2023-07-08

◎Tips:今日共1正在登记,明细见文末


“你摇号想翻倍,他砍价却要你亏本金!”


这些天,杭州新盘交付一个接一个:御滨府、晓月澄庐,春风金沙,翠语华庭,望庐……接下来,还有滨融府、观品等大红盘。


但和几个在卖房的朋友聊起来,都一脸苦笑:买家一个个带着大砍刀来的,有些上手就直接挂价上砍30%。


次新房还好,翻倍没有了,多半还能保住点理财水平的利润(临安富阳除外);如果是老破小,房东脸色简直和股民一样绿。


造富神话不再,“新房理财化,老破小A股化”将成杭州楼市的新常态。




01


上周末,御滨府的一套急卖房刷屏了。


这是一套101㎡的三房两卫、次顶楼,房东报价670万含车位。最后因看房客户太多,加价20万卖出,裸价约6万4(车位按40万计)


这套新房买入价约505万(不含车位),算下来,两年多毛赚了约160万。


这160万毛利,按首付3成算,再扣除房贷利息(4.9%),提前缴纳的契税,以及首付占用期间的利息成本(5%),纯利润约73万。


分摊到两年半的时间,年化收益率13.2%。如果付的全款,年化收益率则要砍半。(具体计算公式详见文末)


这个收益率,远高于市面上多数理财产品。但值得注意的是,该房源是御滨府挂牌的81套房里,唯一一套没有增值税的。


也就是说,买家若以同样成本购入其它同户型房源(有双税),卖家净到手只剩约6万1。


这么一算,3成首付的年化收益率是11%;如果是全款就只剩3%。



上周同期成交的,还有一套春风金沙。


这是一套低楼层的140㎡,以总价530万成交,折合单价约3万8。当年的新房买入价约455万,算下来纯利润约38万。


按照公式,3成首付的年化收益率为10.2%,若付全款则为2.4%。


这个收益,同样相当于一款还不错的理财产品。但别忘了,这两个盘都属于近期交付新盘中关注度高、成交快的幸运儿。


更多见的,是像富力中心、天荟、江上湾、春棠澜府等热度一般的次新房,利润贴着理财收益的最低水平走。


当年摇号时,它们中签率都曾低至3-10%。



02


不得不承认,那个买一套滨江园、壹号院就“跨越阶层”的时代,已渐行渐远。


杭州人摇红盘,有几个不是奔着“交付翻倍”的梦去的?但现在许多人意识到,他们弄房票、搞资金,忙活半天,其实和买了款理财没区别。


和房子一样,理财产品的选择也很多。


仅仅今年4月,全市场就新发了2434款理财产品有债券类、货币类、股票类、黄金类……每一个都勾着手指说,来买我吧,我能赚钱!


一旦下单后,都有一种“已经开始拿出计算器算收益”的豪迈感。


因为在市场上,总能听见太多“正面案例”:某某盘交付,业主两年豪赚8位数;知名基金经理大幅跑赢市场,旗下多款产品收益爆棚……


然而现实往往是:同样的操作,发生在别人身上叫故事,发生在自己身上就叫事故。



近日刚发布的《中国银行业理财市场年度报告(2022年)》(下称《报告》)中,对2022年银行业理财的规模、收益情况、资产配置情况、投资者类型等进行统计分析和总结。

整个2022年,银行理财市场存续规模27.65万亿元,累计为投资者创造收益8800亿元。


8800亿啊!有几个财富神话太简单了吧!


事实上呢?相比凤毛麟角的高收益,现在理财产品的“底线”却越来越低了。


有投资客不久前买入的某股份制银行的理财产品,产品名还带稳健二字,结果才买了两个月,就一直亏,亏损约1%。


“我这还是半年期的,要是年限长点,最后本金能剩多少还不知道呢。”


根据之前那份《报告》,去年所有产品加起来,平均收益率仅仅只有2.09%。而去年我国的CPI全年上涨2%。


没错,往后的次新房就像理财,不刚兑哦!




03


理财虽不承诺正收益,但总算还相对靠谱。然而,假如你手中还有一套老破小,那么很有可能进入另一种“金融模式”——A股化。


这其中的血与泪,包含了两层含义:


第一,不管时间如何流逝,五年还是十年,A股永远屹立在3000点上下,老破小也一直停留在单价三五万。


大盘涨了,你的股票千年不涨;别的房子涨了,老破小绝对不涨。


但大盘跌了,你的股票一定跟着跳水;别的次新房降价了,老破小一定首先价格崩塌。简直是一门玄学。


第二,池子太大,资金没有跟上,结果只有一个:只有少数标的会被青睐


A股虽也讲价值投资,但炒作最凶的还是题材。今天人工智能,明天新冠特效药,比的就是谁故事讲得好。


大部分老破小,就像A股里最没有题材的股票一样,越来越无人问津。因为其最大的利好,或许只是新加装了一部并不好看的电梯而已。


当然也有例外,就是拆迁。


但这相当于借壳上市,除非能打提前量并精准兑现,否则只能是少数原有持仓者的盛宴。



04


正如牛市那几年,是只股票股价就飞上天,得益于这波持续数年的楼市狂飙,很多老破小前几年也价格暴涨。


但因为没有题材,等到行情下行或存量资金博弈时,便只剩一地鸡毛。


如此一来,大多数老破小的命运也已注定,那就是现在如果想要卖出,只能比买入价更低。


我一个朋友,在2018年前后入手了一套朝晖的40多㎡老破小,单价3万5。去年上半年开始,他把房子挂了原价出售,一开始想平进平出,结果根本没人看。

后来,经历了几次调价,最后以不到3万2的价格成交,亏了10多万。


“就当这几年是租房住的吧。”他苦笑着说。



还有一类是学区老破小,读完书基本上是要卖的,这几年也很惨。

像石灰桥新村,学区是“文一街+十三中”,曾经一直是市场上的明星学区房之一。

这个月,石灰桥新村刚签约了一套单价5万4的二手房,而就在两年半前,同户型的大多数房源签约价超过了9万

当地中介小涛说,他就认识一个房东,当初花了350多万买进,后来不到300万卖掉。

很多老破小的价格,已跌回G20之前了。”


一位业内人士说。这意味着,如果是最近5年入手的房东,基本上都已经被套住了。



05


“新房理财化”也好,“老破小A股化”也罢,都预示着:多数人靠房子致富的时代结束了

这种变化是由多个因素共同决定的:供应端新房的大量交付、需求端受制于大环境的购买力下降、以及购房者更趋年轻化。


据公开资料,2015-2021年,杭州一共销售新房近120万套。


这些房子,如今大部分已交付成了次新房,相当于每10个杭州人能分到一套。市场上哪来那么多热钱,支撑起套套“交付即翻倍”的梦?


更浅显的真相是:这世界上,哪里可能有大多数人一直赚钱的生意?

极乐之宴也终有结束的那一刻,复归平淡才是真义。我身边不少一直在“搞房子”的朋友都表示:最近很迷茫,在思考是不是要改换赛道。



次新房“理财化”的收益,体现的正是从期房到现房的“贴现“成本,可以说很合理。但作为一门“生意”,已食之无味


换言之,如果一个次新盘的成交价还远超“新房限价+利息”,不要轻言抄底。


哪怕,它是红到极致的盘。


因为新房市场已说明一切,你总以为红盘消失殆尽了,结果仍层出不穷。这意味着当下的次新红盘,总会被比它后交付的红盘掩去光芒,价格存在相对“跌”的空间


至于手里还有老破小的朋友,放弃幻想,该跑就跑吧!



次新房收益率的具体计算公式如下:


以御滨府为例,买入价约505万,持有时间约2.5年,其中


①三成首付,首付约155万,按揭350万(30年,利率4.9%),月供18575元,两年半时间,房贷本金+利息约56万;
扣除车位后卖出价约650万。这笔首付扣除剩余的按揭款337万,以及155万首付款,账面收益158万。
因这套房已满两年,因而契税是在买入不久便支付,这笔支出约7.6万。
毛收益=账面收益—房贷支出—契税
年化利率=毛收益/投入成本(3成首付款+契税+这一期间支付的房贷)/2.5年


②全款,投入成本包括总房款,契税,以及这两年的利息(按年化5%计)
年化收益=毛收益(卖出价—买入价—契税—这一期间产生的利息)/投入成本/2.5年



▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A


案名均价摇号情况
杭房·湖著观邸
23250

板块:富阳富春

房源:71套

户型:89-115㎡

登记方式:冻资首套50万,其他80万

登记日期:5.29-5.31


▍观点·问答·导购·土地·市场

C E N G L O U · C H I N A



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- End -


文∣乐福

编辑∣二叔


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部分图片来自网络


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