新房理财化，老破小A股化，杭州房子暴富神话不再？
◎Tips：今日共1盘正在登记，明细见文末
“你摇号想翻倍，他砍价却要你亏本金！”
这些天，杭州新盘交付一个接一个：御滨府、晓月澄庐，春风金沙，翠语华庭，望庐……接下来，还有滨融府、观品等大红盘。
但和几个在卖房的朋友聊起来，都一脸苦笑：买家一个个带着大砍刀来的，有些上手就直接挂价上砍30%。
次新房还好，翻倍没有了，多半还能保住点理财水平的利润（临安富阳除外）；如果是老破小，房东脸色简直和股民一样绿。
造富神话不再，“新房理财化，老破小A股化”将成杭州楼市的新常态。
01
上周末，御滨府的一套急卖房刷屏了。
这是一套101㎡的三房两卫、次顶楼，房东报价670万含车位。最后因看房客户太多，加价20万卖出，裸价约6万4（车位按40万计）。
这套新房买入价约505万（不含车位），算下来，两年多毛赚了约160万。
这160万毛利，按首付3成算，再扣除房贷利息（4.9%），提前缴纳的契税，以及首付占用期间的利息成本（5%），纯利润约73万。
分摊到两年半的时间，年化收益率13.2%。如果付的全款，年化收益率则要砍半。（具体计算公式详见文末）
这个收益率，远高于市面上多数理财产品。但值得注意的是，该房源是御滨府挂牌的81套房里，唯一一套没有增值税的。
也就是说，买家若以同样成本购入其它同户型房源（有双税），卖家净到手只剩约6万1。
这么一算，3成首付的年化收益率是11%；如果是全款就只剩3%。
上周同期成交的，还有一套春风金沙。
这是一套低楼层的140㎡，以总价530万成交，折合单价约3万8。当年的新房买入价约455万，算下来纯利润约38万。
按照公式，3成首付的年化收益率为10.2%，若付全款则为2.4%。
这个收益，同样相当于一款还不错的理财产品。但别忘了，这两个盘都属于近期交付新盘中关注度高、成交快的幸运儿。
更多见的，是像富力中心、天荟、江上湾、春棠澜府等热度一般的次新房，利润贴着理财收益的最低水平走。
当年摇号时，它们中签率都曾低至3-10%。
02
不得不承认，那个买一套滨江园、壹号院就“跨越阶层”的时代，已渐行渐远。
杭州人摇红盘，有几个不是奔着“交付翻倍”的梦去的？但现在许多人意识到，他们弄房票、搞资金，忙活半天，其实和买了款理财没区别。
和房子一样，理财产品的选择也很多。
仅仅今年4月，全市场就新发了2434款理财产品，有债券类、货币类、股票类、黄金类……每一个都勾着手指说，来买我吧，我能赚钱！
一旦下单后，都有一种“已经开始拿出计算器算收益”的豪迈感。
因为在市场上，总能听见太多“正面案例”：某某盘交付，业主两年豪赚8位数；知名基金经理大幅跑赢市场，旗下多款产品收益爆棚……
然而现实往往是：同样的操作，发生在别人身上叫故事，发生在自己身上就叫事故。
近日刚发布的《中国银行业理财市场年度报告（2022年）》（下称《报告》）中，对2022年银行业理财的规模、收益情况、资产配置情况、投资者类型等进行统计分析和总结。
整个2022年，银行理财市场存续规模27.65万亿元，累计为投资者创造收益8800亿元。
8800亿啊！有几个财富神话太简单了吧！
事实上呢？相比凤毛麟角的高收益，现在理财产品的“底线”却越来越低了。
有投资客不久前买入的某股份制银行的理财产品，产品名还带稳健二字，结果才买了两个月，就一直亏，亏损约1%。
“我这还是半年期的，要是年限长点，最后本金能剩多少还不知道呢。”
根据之前那份《报告》，去年所有产品加起来，平均收益率仅仅只有2.09%。而去年我国的CPI全年上涨2%。
没错，往后的次新房就像理财，不刚兑哦！
03
理财虽不承诺正收益，但总算还相对靠谱。然而，假如你手中还有一套老破小，那么很有可能进入另一种“金融模式”——A股化。
这其中的血与泪，包含了两层含义：
第一，不管时间如何流逝，五年还是十年，A股永远屹立在3000点上下，老破小也一直停留在单价三五万。
大盘涨了，你的股票千年不涨；别的房子涨了，老破小绝对不涨。
但大盘跌了，你的股票一定跟着跳水；别的次新房降价了，老破小一定首先价格崩塌。简直是一门玄学。
第二，池子太大，资金没有跟上，结果只有一个：只有少数标的会被青睐。
A股虽也讲价值投资，但炒作最凶的还是题材。今天人工智能，明天新冠特效药，比的就是谁故事讲得好。
而大部分老破小，就像A股里最没有题材的股票一样，越来越无人问津。因为其最大的利好，或许只是新加装了一部并不好看的电梯而已。
当然也有例外，就是拆迁。
但这相当于借壳上市，除非能打提前量并精准兑现，否则只能是少数原有持仓者的盛宴。
04
正如牛市那几年，是只股票股价就飞上天，得益于这波持续数年的楼市狂飙，很多老破小前几年也价格暴涨。
但因为没有题材，等到行情下行或存量资金博弈时，便只剩一地鸡毛。
如此一来，大多数老破小的命运也已注定，那就是现在如果想要卖出，只能比买入价更低。
我一个朋友，在2018年前后入手了一套朝晖的40多㎡老破小，单价3万5。去年上半年开始，他把房子挂了原价出售，一开始想平进平出，结果根本没人看。
后来，经历了几次调价，最后以不到3万2的价格成交，亏了10多万。
“就当这几年是租房住的吧。”他苦笑着说。
还有一类是学区老破小，读完书基本上是要卖的，这几年也很惨。
像石灰桥新村，学区是“文一街+十三中”，曾经一直是市场上的明星学区房之一。
这个月，石灰桥新村刚签约了一套单价5万4的二手房，而就在两年半前，同户型的大多数房源签约价超过了9万。
当地中介小涛说，他就认识一个房东，当初花了350多万买进，后来不到300万卖掉。
“很多老破小的价格，已跌回G20之前了。”
一位业内人士说。这意味着，如果是最近5年入手的房东，基本上都已经被套住了。
05
“新房理财化”也好，“老破小A股化”也罢，都预示着：多数人靠房子致富的时代结束了。
这种变化是由多个因素共同决定的：供应端新房的大量交付、需求端受制于大环境的购买力下降、以及购房者更趋年轻化。
据公开资料，2015-2021年，杭州一共销售新房近120万套。
这些房子，如今大部分已交付成了次新房，相当于每10个杭州人能分到一套。市场上哪来那么多热钱，支撑起套套“交付即翻倍”的梦？
更浅显的真相是：这世界上，哪里可能有大多数人一直赚钱的生意？
极乐之宴也终有结束的那一刻，复归平淡才是真义。我身边不少一直在“搞房子”的朋友都表示：最近很迷茫，在思考是不是要改换赛道。
次新房“理财化”的收益，体现的正是从期房到现房的“贴现“成本，可以说很合理。但作为一门“生意”，已食之无味。
换言之，如果一个次新盘的成交价还远超“新房限价+利息”，不要轻言抄底。
哪怕，它是红到极致的盘。
因为新房市场已说明一切，你总以为红盘消失殆尽了，结果仍层出不穷。这意味着当下的次新红盘，总会被比它后交付的红盘掩去光芒，价格存在相对“跌”的空间。
至于手里还有老破小的朋友，放弃幻想，该跑就跑吧！
次新房收益率的具体计算公式如下：
以御滨府为例，买入价约505万，持有时间约2.5年，其中
①三成首付，首付约155万，按揭350万（30年，利率4.9%），月供18575元，两年半时间，房贷本金+利息约56万；
扣除车位后卖出价约650万。这笔首付扣除剩余的按揭款337万，以及155万首付款，账面收益158万。
因这套房已满两年，因而契税是在买入不久便支付，这笔支出约7.6万。
毛收益=账面收益—房贷支出—契税
年化利率=毛收益/投入成本（3成首付款+契税+这一期间支付的房贷）/2.5年
②全款，投入成本包括总房款，契税，以及这两年的利息（按年化5%计）
年化收益=毛收益（卖出价—买入价—契税—这一期间产生的利息）/投入成本/2.5年
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 杭房·湖著观邸 | 23250 | 板块：富阳富春 房源：71套 户型：89-115㎡ 登记方式：冻资首套50万，其他80万 登记日期：5.29-5.31 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣乐福
编辑∣二叔
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部分图片来自网络