杭州二手成交“没有惊喜”，是不是有点慌？| 楼先生问答NO.758
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正如大家之前预计的：4月二手房成交并没有惊喜。3月二手房成交破万套之后，4月重回平淡。原因之前说过了：3月本就是靠上一波疫情积压的单子撑爆的。
昨天晚上看数据，刚过6000套，这个月不会有惊喜。
杭州二手房是一个大水池。目前进水的速度大于出水的速度。若是出水（成交）不加快，水池压力会越来越大。
最近看到购房群里最多的一句话是：今年好不容易稍微涨起来的一点价格和预期，4月一过，又跌回去了。这句话其实夸张了，杭州最近的二手房主要是拉锯行情。
无论整体带看量，还是奥体南星部分红盘的最高成交价，市场上都还有蠢蠢欲动的上升力量。
还有像4月24日那套拍出1.33亿的桃花源，都是一个反向指标。
如果杭州二手房4月就重新掉头向下，那楼市离崩盘也没多远了，还摇什么新房？如果杭州90%的二手房卖不掉，长久来看，那就90%的新房不用摇号。
二手房价如果不涨，就算自住也没动力。
比如我身边几个朋友，都已经住着比较不错的房子，马上改善也行，换个200方以上的房子，但要是缓两年再说，也不成问题。
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350万、勾庄/星缦云渚、良渚/建发云熙
老师好，预算350万左右，5年或更长时间不会自住。请问：闲林板块的未珂宸铭府，樾鸣春晓园，以及瓶窑板块的云珹府选哪个好？我个人比较喜欢云珹府152方的品质和户型，但又觉得闲林发展会更快更好。您怎么看？主要是投资。
楼先生：从装标和品牌来讲，你给出的三个选择，樾鸣春晓园能排到第一。毕竟这是绿城的房子，而且横向对比，两万多的单价，能有这样的配置，全杭州都应该找不到了。另外，在二手市场，绿城品牌会有更好的溢价。只是樾鸣春晓园已经卖完了。
不过没关系。300多万的预算，从投资角度讲，也还有更好的选择。比如勾庄的整体发展更澎湃些，这里有万象城，有城北第一高楼，关键勾庄的位置，从武林到申花到运河新城，再到勾庄，与主城区没有绝对的断层。单价3万左右的板块里，勾庄的热度也是第一位的。
总而言之，总价三四百万的房子，可以多对比挑挑看，除了勾庄，良渚新城有个新楼盘很值得期待，是建发出品的云熙。
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800万内、文晖/和品/望庐、锦绣华府
老师，我们一家三口自住文晖一套老房子，想置换文晖或者离文晖不远的次新房或者买新房，我们夫妻上班在钱江新城和西湖边，请问总价七八百万，有什么好的建议吗？
楼先生：在文晖板块，有非常好的选择，就是嘉里·馥源庭，只不过得耐心等等，目前仍不知道这个港企开发的楼盘什么时候会上市，它可能今年都不会开盘，但也可能突然就拿证了，总之你们密切留意呗，挺难摇，但不妨碰碰运气。
附近没什么新楼盘可选，只能关注文晖的次新房，比如今年会交付的望庐、和品，尤其和品可以重点关注，有小户型，总价应该够得上。其它是已交付几年的小区，价格会便宜很多，例如朗诗的熙华府、乐府，以及万科的新都会。从品质来讲，肯定和品最好，但交付后价格也应该最贵。
次新房的其它选择，还可以沿着东新路稍微往北一点，例如中冶·锦绣华府，当年现房销售的时候，热度很高，但进入二手房关注度降低了，但实际上，这个小区品质相当不错，离文晖不远，而且二手价格也不贵。其他附近的二手房，还能看看国樾湾、文澜府。
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500万、云城/枫秀云庭、投资保值/5-6年
老师好，二套房，社保12年，总价预算500万，麻烦问一下：云城的枫秀云庭可以买吗？增值保值为主，持有5-6年，个人觉得太靠近西站了，高铁声音会不会很吵，但是反过来离西站近地铁公园商业配套也近，有点纠结，另外南面还有几块地要拍是不是地段更好，麻烦老师分析一下。
楼先生：杭州并不缺土地。也就是说，如果你有这样心态，买房子就会很纠结。因为永远会看到更好的房子。但实际上呢，同区域内的两个楼盘比较，除了地段差别之外，还跟开发商的品牌、物业服务等等都有很大的关系。就简单点吧，只要看目前场上，哪个看得上就买哪个就OK了。
举个极端点的例子，杭州人人都想要一套IFC或月赋杭承府，但它再好又怎么样呢，注定不属于你。所以我们常说「属于你的那套房子，就是最好的房子」。具体到枫秀云庭而言，至少它位于举全城之力发展的区域，又是滨江出品的房子，而且目前云城也比较容易买到。总之，如果买房过于计较细节，往往会因小失大，反而容易错过上车机会。
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600万全款、退休改善买房、艮北vs云城
我和爱人己退休，刚处理掉几套房子，手上有600万现金，想600万全款购买改善住房。目前在关注艮北和云城的新楼盘，请问应该怎么选择区域？从长远来看，艮北和云城那个项目保值增值更好些？还有接下来有什么楼盘会开盘？请老师推荐一下。
楼先生：从区域发展的进程和成熟度讲，艮北更占优势。虽然前面提到云城是举全城之力在发展，但尚需时日。如果是年轻人，愿意与杭州这座城市一起成长，跟前面那个粉丝朋友一样，持有五六年甚至十年，那云城的想象空间会很大。
但对你们而言，已经退休，打算买套更好的房子改善生活，我会建议考虑艮北，这里有地铁，附近也有医院，商业配套虽谈不上高大上，但基本生活服务已经足够用。更关键是，整个艮北新城，随着艮北三兄弟交付后，居住氛围已经很友好。
所以二选一，艮北吧。接下来有两个新楼盘会上市，一是招商和北科建合作的望斓翠印府，一个是中天艮北项目，精装限价44400元/㎡。
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300万现金、二套置换、之江未来社区
层楼老师，我们夫妻名下有两套房，1套100方滨江区的江虹小区，另1套是89方萧山区的滨江御江南，本来想把江虹小区卖了，置换大房子（毕竟老小区，不算优质资产），但家里长辈不同意卖老房子，很难说服他们，所以如果要置换，只能卖89方御江南了，社保6年。我的问题：现在要不要卖？如果置换一套130方以上的大房子，摇新楼盘有什么选择？现金可以凑到300万用来置换。
楼先生：从房子本身来讲，建议再跟家里长辈沟通看看，还是应该卖老小区。毕竟二者相比，滨江出品的商品房，品质不错，房龄新，又有学区，是市场硬通货，今后的流通性要好很多。你自己也很清楚，一个是明显往下走的房子，价格涨不动，一个是还能紧跟市场主流，谁劣谁优一目了然。
就算御江南不想去住，租房也能过度。当然每个人的情况和想法都不同。如果实在说服不了家里长辈，但还是想换大点的房子，也能置换。300万的首付，目前杭州二套房首付最低可以做到4成，也就是最高承价750万内，具体看你们自己的收入情况来调节杠杆吧。
我能想到的两个选择：一个是滨江区的浦沿，方远、伟星两个项目都可考虑，伟星和方远，在台州的口碑都不错。方远的项目规划已经出来了。另一个是之江核心区，今年亚运会前有个非常厉害的新楼盘会上市，就是建发之江未来社区，据说共有3000多套房子，限价37500元/㎡，总价五百多万就能买到大点户型。
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