杭州楼市“情绪波动”有点大 | 楼先生问答NO.762

Original 楼先生层楼 2023-07-08

▲提问楼先生[评论区留言]

楼市的信心，被一套未科次新房撞了一下腰。

随之“阿里裁员”被热炒，两件事叠加在一起，引爆全国无数意淫文。楼市与信心紧密相关，自然而然，杭州楼市的“情绪波动”也会有点大。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

所以这一周时间，不少次新盘又出现了一些急卖房，挂出来的价格，也渐渐撇去泡沫。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

但放在整个二手市场看，这类房源还是“极少数”的存在。在当下的情绪中，对市场信心有一定的冲击，但还撼动不了全盘。

不论是新房还是二手房，市场确实存在结构性的分化，局部的问题已经相当明显，但全局看，杭州还是一枝独秀。外地同行看杭州，这热度令人羡慕，又非常不可思议。‍‍

而且下半年，对于某些核心板块的头部次新房，会有一个出货期。因为很多核心板块将出现断供或仅剩一两个新盘，比如申花、望江等。

这时板块内的头部次新房，机会就来了。至于同板块内的非头部次新房，也能靠价格博取流量和关注。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪。大抵都是不会错的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

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300万、开市客/珹曜云府、限价2.95万‍‍

@英达

层楼老师好，单身未满30周岁，在世纪城工作，300万左右的总价预算，请问华发华润·珹曜云府值得买吗？老师能帮忙分析一下吗？虽然是自住，也期待升值潜力。

楼先生：华发华润·珹曜云府位于桥南板块，从区域位置上讲，紧挨着萧山科技城、亚运村和钱江世纪城，而这个项目限价29500元/㎡，是周边唯一价格还在2字头的精装新盘。放眼全杭州单价3万内的新盘，珹曜云府是最具想象空间之一，毕竟「背靠大树好乘凉」，艮北的热销，跟紧挨着钱二脱不开关系。

更何况珹曜云府等来了「东风]，首先距离机场快线地铁站约280米，1站就能到亚运村，2站能到江河汇，3站就到杭州东站，5站到武林广场。其次，项目边上就是杭州首家（中国大陆第五家）Costco，直接距离约300米，所以很多把桥南板块直接称之为「开市客板块」，可见开市客的落地，对市场带来的利好和预期。

还有稍微远点，比如4公里左右就是萧山科技城的光环梦中心，4.3公里就可以到钱江世纪城的SKP。综上这些，在城南工作的刚需自住，这个项目是必须会关注的。区域内上一个热销楼盘是滨江·欣翠里，在行情降温的时候，中签率一直维持20%左右。我相信之前没摇中欣翠里的购房者，应该都会再来摇一下珹曜云府。

珹曜云府由11幢高层，可售房源上千套，据我所知，大概7月份首开上市，主力户型100方、110方和129方，总价可控。对于刚需自住来讲，这样的机会应该紧紧抓住。当然可能不仅仅自住需求，投资需求也有可能关注这个项目，如果投资客一多，就会变得难摇。

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首付300万、勾庄/翠宸里、运河新城

@李加豪

老师好，要买二套刚需房，就夫妻两人住，工作一个在五常一个在半山，希望找一个距离两边车程不超过30分钟的位置，首付预算300W。求推荐区域和楼盘。

楼先生：如果不堵车，半个小时都还好讲，但要是堵车，一个在五常一个在半山，就很难兼顾。哪怕是物理距离上绝对折中，通勤上估计也满足不了你们的需求。

我只能说，如果物理距离上对折一下，比较适合的区域是城北，比如运河新城、勾庄，根据你的预算，可以重点关注滨江和运河集团一起开发的滨运锦上湾，限价4万，户型108-236方，或者在上塘这个区域，也就是留石高架以内，可以考虑联发保利·臻和雅颂府，限价48100元/㎡，户型135和150方。

以上两个项目，离市中心更近，属于主城区。如果单价实惠些，就往城北或者三墩方向，例如勾庄的翠宸里，限价31200元/㎡，你可以够得上它最大户型165方，不过有一定摇号难度，勾庄没什么摇号难度的是「星缦云著」。或者三墩北的祥新如澜邸，限价28100元/㎡，你直奔175方就可以。

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600万、城东新城/艮北、世纪城/御虹府

@LeeL

老师，我们夫妻工作都在钱江新城，但我们现在只有二手房资格，请问综合考虑通勤、资产流通性还有教育资源，总价五六百万，有什么选择吗？

楼先生：关键看你如何看待所谓的教育资源，跟名校合作可以吗？如果能接受，可以考虑引入了中小学的世纪城，比如御虹府，它一直是世纪城板块里的高性价比，加上这两个月市场比较弱，更有利于买方。

如果介意主城区与非主城区的差别，还有一个选择是艮北，当然艮北的二手房有很多档次，但五六百万选择还是有不少的，比如杨柳郡可以作为关注重点，其它第一梯队还是公园1872、云悦湾，其它的话，就是跟杨柳郡同期的那一批二手房，价格不贵的。

此外，城东新城也能挑挑看，这一带有胜利实验的城东校区，周边有7个次新房，除了东城金茂府，其它几个应该都有能匹配你们的房源。关键是城东新城到钱江新城的通勤很方便。

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700万、三墩北/如澜邸、良渚/建发·云熙

@戴VV

层楼老师好，预算700万左右，想买一套上班方便的新房或次新房（优先考虑新房），工作在西湖大学附近，可以帮忙指导一下哪些楼盘和二手小区吗？

楼先生：第一建议是三墩北的祥新·如澜邸，限价28100元/㎡，最大户型是175方，这个楼盘都用不了700万总价，剩下的钱可以用来好好装修一番。这个项目几乎紧贴着西湖大学，你甚至都可以骑个单车上下班。当然，唯一比较纠结犹豫的可能就是开发商么本身，杭州人对于祥新，没有滨江绿城那么认可，甚至很多人都不太熟悉。

在三墩北，700万也能买到不错的二手房，比如区域内的顶流二手房，一定属于万科·西雅图，曾经一度价格很贵，有实际成交，但这两年价格应该回落了一些，现在价格没有特别高，诚心想买的话，应该跟房东可以多还还价格。或者金地自在城挑一挑，房源类型比较多，总有适合你的房子。

还有一个选择方向，离西湖大学也不远，就是良渚新城，今年良渚会上市两个品质楼盘，一个是滨江建杭组合出品的「萃栖云庐」，一个是建发操盘的「云熙」，尤其前者，你可以关注一下叠墅产品。

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3万5以内、全款、丁桥/桃境满元里

@晓豫

老师，计划买单价3万5以内，100方左右的房子，可以全款。主要是给儿子购买，目前儿子在拱墅区工作，请问哪里有性价比不错的选择，可考虑新房二手房。

楼先生：拱墅区很大，比如如果考虑城东，那买桃源、丁桥也OK，比如如果工作在城北，运河新城就有不少选择。再比如考虑三墩，那良渚、勾庄也是一个选项。

从性价比或者未来发展前景来讲，可以优先关注勾庄，前面提到过的「翠宸里」，限价31200元/㎡，最小面积104方，符合你的要求。只不过，在这些板块里面，勾庄的这个项目，是最难摇的。上一次的中签率是%。

至于良渚，我会建议你更关注「建发·云熙」，它的限价30410元/㎡，户型107-133方。建发在杭州的口碑、审美一直很好，不管是交付的养云静舍、书香印翠，还是钱二的两个新盘，确实是一家很卷产品力的房企，在国央企里实属难得。

丁桥的话，你就盯着一个楼盘就行，就是桃境满元里，大家和杭地发在主城区第一个低密产品，属于集团要打样的项目，限价34370元/㎡，户型105-145方。

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