真那么惨？奥体勾庄有些次新房，比3月还畅销
01
杭州二手房成交量又跌了。
截至5月31日20时，本月共签约6998套（非住宅占比颇高），不敌4月7265套。自3月破万套，连续两个月下降。
量能持续滑落之际，奥体、勾庄却有多个次新小区，反而卖得不错。
典型如嘉品，手边买房数据显示，4月成交12套，比3月（10套）还多。降温的4-5月累计18套，而行情升温的2-3月只有12套。
天璞和时代奥城虽未逆袭，但下滑非常小。天璞3月卖了5套，4月和5月各网签4套。时代奥城2-3月卖了10套，4-5月仍有8套。
勾庄也有类似现象。4月至今杭宸共成交6套，而3月仅成交2套，2月更直接挂零。
海德公园2-5月，分别成交5套、5套、6套和5套，最近两个月更畅销。
还有万家之星，4月与3月持平。
02
为什么这些小区能逆袭？
“根本原因还是房东扛不住，更卷了。”中介说。
以天璞为例，颇受改善欢迎的138㎡四房两卫户型，满二房源，目前挂价普遍1000万左右，且不乏好楼层。
而在之前，基本要1100多万才能成交。
还有嘉品，最近刚成交了一套高楼层138㎡房源，带车位990万。去掉车位，不考虑大税，单价不到7万。“比之前低了百来万。”
而从挂牌房源看，低楼层直接报价6-7万的，也不在少数。
相比之下，依托于2-3月大量成交的创世纪和澄品，房价要坚挺得多。“急卖的基本走了，剩下的都是摒得住的。”中介解释道。
而天璞、时代奥城成交量一直不高，没想到市场降温这么快，一些着急房东只能卷房价。嘉品作为交付红盘，相互竞低抢跑就更正常不过了。
一降一稳，奥体小区价差也逐渐拉大了。
“现在天璞比年前还便宜，和创世纪差不多有1万差距了。”中介说。
03
勾庄同理，此前主要被凶猛出货的幸福里压制。
自去年12月出现首套网签以来，幸福里牢牢把持了板块二手房的“生杀大权”：价格我来定，房子我先卖，其他小区通通靠边站。
数据显示，今年3月幸福里大爆发：单月成交33套，是之前3个月（14套）的2倍多。
同期杭宸、海德公园、万家之星等小区，单月最多仅5套。
与此同时，随着幸福里投资客的集中抛售，板块二手房价也从近4万，被逐步打压到3万5左右。
在幸福里的“刺激”下，周边业主也只能妥协。
这从网签价就可见一斑。以海德公园为例，3月和4月网签均价3万6，5月3万1；杭宸3月4万2，4月3万8；万家之星3月近3万8，4月3万4。
虽然有做低房源，但满屏的3万+挂牌不会说谎。
海德公园114套挂牌，挂价3万7内的28套，最低才3万3。最近主推的一套89㎡三房两卫，单价3万5。
紧邻地铁的杭宸，也不乏4万内房源，最低挂价3万6出头。
04
还有一个原因：板块新房供应进入“短缺期”。
自杭承府一把全开后，世纪城只剩一个澄虹府。新盘中海潮展云起，入市尚早且只有200余套房源。
至于勾庄，去年下半年，以绿城“三朵海棠”为开始，“勾庄七子”累计7000多套新房密集入市。
同年11月，《差异化购房政策》的发布，更让廊内购房者如鱼得水。
如今，“勾庄七子”只剩星缦云渚在售，离万象城一带也有一站地铁距离。这才让海德公园、杭宸、万家之星等次新房，有了逆袭的机会。
但这可能只是喘息之机，因为压力很快就会回来。
以奥体为例，君品和观品即将迎来交付，户型小到104㎡，大到233㎡。一旦交付，新一轮投资客抛售冲击在所难免。
还有勾庄，今年2月中豪拿下一宗勾庄新宅地。如今已化为滨江越秀中豪·翠宸里，共计1196户，刚刚迎来二开。
下周四（6月8日），勾庄还有1宗宅地出让，面积55883㎡，体量近14万㎡。
按套均120㎡算，有千余套新房。
除了新增供应，勾庄过去这一年卖掉的大几千套新房（还有星创城），也会在未来2年内陆续交付。
05
但不怕降价，就怕降价还没量。
奥体先涨后跌也好，勾庄持续下探也罢，有量至少说明，这是一个现阶段买卖双方都能接受的价格。
当中的逻辑，不难理解。
奥体作为一江两岸核心之一，既是城市新封面，又是全省富人的心头好。在前期9-10万的高价衬托下，每调整一个台阶，自然能吸引一波买家。
而勾庄，客观地说，已经到达比较强的支撑位了。
首先，限价3.12万的基准线摆着。算上新房2年的等待期、资金成本和得房率优势，3万5的次新房，不说抄底，至少亏不到哪里去。
其次，勾庄作为刚需居住的综合条件，很抗打。
无论地铁、综合体，还是未来约20万㎡的人工湖，定位北部新城CBD的勾庄，300多万的总价，还是很诱人的。
包括勾庄南的北宸之光、万家名城等，二手成交量长期表现不错，也是这个道理。
虽然奥体、勾庄的二手房压力居高不下，但变数也是存在的。比如9月的亚运会，和预计今年底开业的万象城。
它们会是X因素吗？
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文∣麦格
编辑∣二叔
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