不想摇新房：二手房什么价格才能买？| 楼先生问答NO.764

Original 楼先生层楼 2023-07-16

▲提问楼先生[评论区留言]

◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末

虽然大盘并没有想象中那么惨烈，但感受上已经是“跌跌不休”了。哪怕土地市场如此火爆，也没有逆转大家对二手房市场的预期。

只不过杭州二手房并非死水一潭，不停有房源挂牌出来，挂牌价涨跌也在调整，每个月依然有五六千套的成交。全国皆知“杭州天量二手房压顶”的情况下，很多人想：为什么还有人在买二手房？‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

我们肯定，现在是真没人敢投资二手房，买二手房的都是自住。确实，最疯狂的2019年和2020年是有一波投资客杀入二手房，二手房从买入到卖出，更快能套现，只是现在被套住了。

我们之前就说过，就算是自住，也不是所有人都能等上两三年的交付时间，更何况现在的装修寡淡、得房率以及能否交付等问题，即买即住，看得见摸得着的二手房更有安全感。前提是，只要价格到位。

怎样才算价格到位？

通过对众多次新二手小区的价格波动观察，有一条线非常重要，就是新房摇号价格+各种成本的“保本线”。比如城北某万人摇楼盘，或者未科某万人摇楼盘，降至或接近这条保本线，就能撬动成交。

如果没有史诗般的救市政策出台，我估计杭州八九成或者更多的二手房都会慢慢回归到这条“保本线”。很多人说，熊市不言底。再等等会更便宜。

是的，但这是个很难突破的关卡，毕竟割肉放血，任谁都不会轻易做，会想尽其它一切办法保本。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

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600万、艮北/市北/之江、建发·云启之江

@柠檬1

老师好，孩子在天地实验小学上学（已经有学区房，只不过太小了住不下），预算600万+，户型130方左右，请问买哪里比较好？是考虑附近还是奥体之类？

楼先生：在附近改善，太难了。这个预算在南星桥附近改善，基本属于没什么机会。如果说，再在附近买一套房龄很老的房子，也没有改善的感觉，对居住品质没有本质的提升。

我的建议还是选择其它方向。比如单价4万左右的板块，像艮北、市北、之江。至于眼下不够住的问题，可以通过租房过渡。现在开发商手上很多自持项目，比如滨江暖屋陆续上市出租，可以稳定长租，租金也没有很贵。自己手上的房子出租掉，平摊一部分租房成本。

具体推荐的楼盘，艮北要上市的两个新盘，限价44400元/㎡，中天操盘的紫映云来府，以及招商操盘的望斓翠印府。还可以留意之江的重磅项目——云启之江，建发的产品力杭州人有目共睹，限价37500元/㎡，你的预算可以买个160方左右的户型。市北就期待下南昌市政项目，限价39500元/㎡。

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800万、顶格社保/摇中钱二、投资保值

@田由

已经摇中了一套钱二的新房，名下还有一套天都城锦上豪庭的房子，请问老师是应该放着还是便宜卖了继续去摇号，社保满格，应该去摇哪里最合适？预算800万左右，地段无所谓，主要是想保值。

楼先生：能腾出房票，又是顶格社保，没什么理由不折腾啊。虽然不能保证摇中，但顶格社保红盘随便报名，至少有参与摇号的机会。至于能否摇中，再凭运气呗。

你手上这套天都城，不属于优质资产，从这个角度看，也应该找机会「以劣换优」。杭州市场上，不论新房还是次新房，800万左右的总价，换一套比天都城更好的资产，不是什么难事。只不过目前行情下，天都城不一定好卖，尤其刚需房，只有价格到位，才能找到买家。

至于摇哪里？800万总价，关注一下艮北、文晖、运河新城、未科，以及滨江区，下半年都有可售的新盘。在接下来供地方案中，城东新城、世纪城也会有摇号的机会。等你卖掉手上的房子，再看场上哪些盘在售吧，现在开发商从拿地到售罄，节奏太快了。

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400万、保利·和著风华里、自住兼保值

@山达不溜

老师好，刚需自住，预算400万，在城北工作上班，请问保利·和著风华里，这个楼盘能买吗？在自住不错的前提下，有升值潜力吗？

楼先生：从资产角度讲，比如申花、奥体和江河汇之类，属于杭州第一梯队的优质资产，可以闭着眼睛摇。保利·和著风华里只能说属于新兴板块有潜力的资产。

项目属于拱墅区，门口就有地铁，学校也在附近，周边还有产业分布。这些叠加在一起，购买指数还是有的。如果纯投资，收益见效需要交叉周期，我不会建议你关注。但如果说以自住为首要前提，再兼顾升值保值功能，那它是可以满足的。

就像前面提到的，它的配套还是相对成熟，基本上都不缺，或者说整体居住氛围也OK。对于工作在城北方向而言，400万买它是一个相对靠谱的选项。当然，它的中签率或者市场热情，没有红盘那么激情澎湃，但自住而言，总价、地理位置以及开发商，都没什么毛病。

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800万、艮北/杨柳郡、城东/胜利小学

@苗头

层楼老师好，请问一下：目前手上房子卖掉了，处于无房无贷款的状态，总价预算800万，钱江新城上班，孩子2026年上小学，想买个通勤、保值、学区都还不错的次新房，请问杨柳郡可以买吗？或者有其它方向的选择吗？

楼先生：杨柳郡可以买，但杭州二手房整体而言，不用那么着急，挂牌房源只会越来越多，所以可以尽量挑挑看。怎么讲呢，就算锁定杨柳郡，在挂牌房源里面，也能货比多家看看。一句话：杭州二手房市场，是买方市场。

2026年上小学，如果来得及，艮北的两个新盘也可以关注看看，当然要确认下交付时间，要是赶得上小学时间，新房限价44400元/㎡，相比要卖五六万的杨柳郡，还是划算得多。在钱江新城上班，800万总价，往城东是比较合适的选项。此外，城东新城还有一块宅地，正待出让，也可以留意下。

说回次新房，除了杨柳郡，还有城东新城的明石七子也基本够得上，这一带有胜利小学的教育资源。这几个次新小区里面，打开中介APP看看，不要被挂牌价吓到，实际上除了东城金茂府价格贵点，其它几个都还好，而且房源选择余地不少。

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单价4万级/新盘、艮北、之江核心区‍

@郑倩

老师，想买单价4万左右的新房，做过一些功课，请问：单从升值空间来说，之江未来社区，浦沿伟星项目，运河锦上湾，艮北项目，市北东，哪个区域相对有发展潜力呢，如果考虑学区，又应该选择哪块区域？

楼先生：如果单论升值空间，艮北排第一。毕竟一路之隔就是钱江新城二期，限价相差2万多。再依次是之江核心区，滨江区的浦沿板块，以及运河新城核心区。在你给出的选项里，市北东放在最后吧。

如果叠加学区因素，建发·云启之江可以排第一。建发已经跟保俶塔实验签订协议。今后业主对学校就不用担心了。这个项目优势还是相当明显，首先它是未来社区项目，体量足够大，业态丰富。其次，属于之江核心位置，地铁、学校、医院和商业等等，一个也不缺。第三，关键还有建发品牌和品质背书，杭州人对建发已经认可了。

我们之前写文章时就说过，今年杭州人想买单价4万左右的新房，应该都绕不开建发·云启之江，至少都要去看一眼。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名

均价

摇号情况

兴耀观麓里

22600

板块：东湖新城

房源：64套

户型：89-109㎡

登记方式：验资，首套50万、其他70万