独苗！限价3万8的“四小金刚”板块，只有这里还有赚钱神话
◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末
01
杭州的一二手倒挂，就像钱袋子，每天都在缩水。
时至今日，稳赚板块虽还有，但更多在趋近保本线，甚至不乏破发者。如今倒挂多寡基本与限价呈正比：限价越高，价差越大。
限价6万+的南星和江河汇，依旧是王者。限价5万上下的，也还有奥体、申花这样的大网红板块。
但到了限价3万8这级别，“四小金刚“ 之江、运河新城、金沙湖和市北都开始疲软。
面对大盘建发云启之江，之江二手房东瑟瑟发抖；配套几无短板的金沙湖，二手主流4万左右；高起点规划的运河新城，二手严重不及预期……
但公认的“库存重灾区”市北东，却有一个次新小区一骑绝尘。
这个因紧邻奥体，而一度被投资客觊觎的板块，许多二手房都已在艰难保本。但建设一路上的杭州世纪，却仍然利润丰存。
用中介的话来说，倒挂1万+稳稳的。
02
手边买房数据显示，自去年8月首套网签至今，杭州世纪累计成交21套。
虽然绝对值不算多，甚至还不如澄品一个月的集中爆发，但胜在稳定。即便在全杭州二手房都在走下坡路的时候，仍然能稳住。
2月网签4套，3月3套。到了4月和5月，还有3套和4套成交。
而且还有一个显著特征：户型面积越大，成交占比越高。21套成交中，164㎡大四房多达11套，146㎡四房5套，128㎡四房4套。
三房以下的114㎡户型，只卖了1套。
关键户型这么大、又有增值税，实际成交价还稳定在5万左右，相当于主流成交总价600-800万（不算税费）。
杭州世纪2018年11月首开，均价约3万8。扣除各种成本，总体收益仍然可观。
南北两侧的大国璟和拥涛府，表现也不错。
拥涛府4月卖了4套，5月卖了3套。大国璟6月短短这么几天，已经网签2套。两盘成交价，保持在4万5-5万上下。
还有建设三路口的锦宸和拥潮府，也可圈可点。
03
杭州世纪能站稳5万，品质当立首功。
在建筑外立面主打真石漆和涂料的市北东，杭州世纪是少数使用铝板的小区。用的还是工艺复杂、成本更高的流线型设计，玻璃搭配多种色调的铝板。
远远望去，其标志性的弧形外立面，绝对是建设一路上“最靓的仔”。
从南侧大堂走进园区，更有一种奥体红盘创世纪的即视感——正对一个下沉式庭院，两侧是连接所有楼幢的风雨连廊。
庭院包含约1400㎡会所活动空间，有室内恒温泳池、健身房等。地面上还有屋顶花园，及儿童游乐设施。
这配置在市北东堪称独一档，后续新盘中，基本没会所和恒温泳池，最多配个露天泳池。
因为是围合式布局，杭州世纪的园区显得格外开阔，尤其楼间距最长约有95米，采光视野不错。且小区一楼全架空。
纵观市北东众新盘，西侧刚交付的恒大国玺悦龙府，品质估计能掰掰手腕。
外立面全石材，4层以下深咖色，4层以上灰色。细看，就连阳台都是石材打造。虽然风格造型比较“土豪”，不符当下潮流，但用料足够扎实。
小区还有约1.2万㎡下沉中西式园林，有雕塑、叠瀑、海枣树等。约3000㎡会所，包括恒温泳池、瑜伽室等。
虽然延期交付几个月，但部分业主表示，用料方面超过不少房企。
目前小区仅有4幢楼交付，产证也未办出，还无法流通。但从中介摸底来看，房东们的预期不低，至少报价会看齐杭州世纪。
04
相对稀缺的改善大户型，是另一获胜筹码。
目前市北东一带，三房两卫、紧凑四房两卫一抓一大把，但以改善四房为主的住区，并不多见。
拥涛府、拥潮府等，最大只有约139㎡。待交付新房里，也就潮听映月、绿城沁桂轩跟咏桂里，有少量160多㎡及以上大户型。
地铁站附近，大户型占比多的已交付品质盘，主要选择就是杭州世纪。
杭州世纪主打128-164㎡四房。贝壳找房上，挂牌的24套房源，仅一套114㎡三房，余下全是四房。
我参观了两套164㎡四房三卫户型，一套是三房朝南、餐客厅一体的边套布局。中间楼层，报价820万，折合单价5万；另一套是四叶草夹边套，低楼层，报价848万。
两个户型，都有大阳台和落地窗。而且是“类一梯一户”，拥有独立电梯厅。
装标也挺高，餐客厅地面大理石，卧室地板，还有中央空调、地暖，油烟机、灶具和洗碗机三件套。
从这个角度看，国玺悦龙府的前景应该也不会差。
因为小区户型面积更大，起步就是172㎡，主力200多㎡，且更靠近地铁站，配置也不低。
入户单元大堂依旧是“土豪”风，石材、岩板、硬包、水晶灯俱全；电梯内部是金属线条和仿木纹金属板；室内安装了三大件等。
但户型面积太大，会带来不小的总价压力。
另外，不同于现在流行的大落地窗阳台，国玺悦龙府普遍是小阳台。或许也会劝退部分客户。
05
当然，位置也是一个重要因素。
市北东范围很大，但核心地段主要是建设一路到建设三路的市心北路沿线。也就是2个地铁站之间。
这一段市心路高楼林立，颇为繁华。几乎全是现代化写字楼，还有曾经的南岸第一高楼、245米高的雷迪森铂丽大酒店。
从建设一路站出发，往北4站SKP，往南1站万象汇。从建设三路站出发，往西三站奥体中心。
所以，除了萧山本地，从滨江、世纪城外溢过来的改善需求，也有不少。
当中逻辑不难理解，现在滨奥核心，可摇新房实在少，且摇号难度逆天。即便一些地段边缘、界面稚嫩的楼盘，摇中概率依旧不高。
加上现在普遍做大户型，4万5-5万的限价，一套新房预算也要大几百万。
与其久摇不中，内心焦虑，转换思路，选一个成熟板块替代，结束无止境的摇号历程，也不失为一种人生态度。
06
看完两个楼盘，还有一个深刻感受：品质永远是制胜利器。
2017年3月，恒大和融信砸重金拿下这两宗姊妹宅地，因地价（3万+）与当时萧山大部分新房售价不相上下，而深陷舆论旋涡。
一句“萧山萝卜干变人参”，天下知。直到现在，仍是板块地王。
面对高地价，恒大和融信只能铆足劲做加法，以期在市场上靠品质赚取溢价。但奈何彼时，杭州开始出台限价政策，市北被定格在3万8左右。
地价3万+，又是豪宅配置，只能卖3万8，显然是一个亏本买卖。
更惨的是，那时3万8的市北东还未被认可，销售并不理想。尤其国玺悦龙府，户型太大，去化异常艰难。还是后来赶上全面普涨，才得以慢慢清盘。
后来恒大又遇债务危机，项目延期交付。开发商吃了限价的亏，业主们也饱受煎熬，真是戏剧人生。
但他们也不全是坏运气，至少品质还不错。
杭州世纪凭借交付品质，稳居市北东第一梯队。在二手市场上，悦龙府也有后来居上的可能。
当然价格会随供需起伏。本月到明年底，市北将迎来持续交付，总计8000余套。
若出现投资客集中抛售，杭州世纪目前的价格也可能受到冲击。但考虑到交付楼盘品质普遍差不少，或许冲击没想象的大。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 绿城汀岸辰风里 | 36100 | 板块：未科 房源：383套 户型：170-199㎡ 登记方式：首套冻资140万，其他187万 登记日期：6.9-6.11 |
| 星创杭启云珹府 | 20500 | 板块：瓶窑 房源：79套 户型：106-130㎡ 登记方式：首套验资50万，其他70万 登记日期：6.9-6.11 |
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编辑∣麦格/江公子
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