杭州二手“小豪宅”的单价，很难再突破10万了
◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末
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潮流来来去去，有几个是“永远的神”？
用这句话来形容杭州高价小户型这几年的价格走势，再确切不过了。
首先厘清一下，这里说的小户型，主要是指建筑面积在80㎡-120㎡、三房格局的一类市中心住宅产品。
巅峰时期，杭州至少有超过5个以上的板块，这类产品的单价突破过10万/㎡大关。
但随着行情的逐渐走淡，这条当初的“起飞线”，如今变成了“压力线”。市场上，10万+小户型已基本被团灭。
只有网签记录，记载着它们曾经的辉煌。
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第一类产品，是学区房（非20、30㎡的极小面积产品），典型代表是文鼎苑。
手边买房数据显示，在2021年3月前后，杭州二手房最火爆的时候，文鼎苑曾多次出现小户型网签单价超过10万/㎡的记录。
比如，当年3月底网签的一套约88㎡户型，单价为10.98万；5月网签的一套类似面积，单价达到了10.92万。
文鼎苑的约88㎡有多套单价超过10万的网签记录
第二类产品，位于江北岸的传统豪宅区，主要集中在南星和江河汇。
地处南星的金隅学府，2020年底和2021年初，连续出现过89㎡的户型网签单价达10万甚至11万的个案。
同样拥有小户型的望江府，去年12月，一套约89㎡户型，单价签了10.72万。
位于江河汇的留香园，在2021年2月的短短3天之内，连续有一套约100㎡、一套约112㎡户型，网签单价超过10.1万。
这还只是网签价，在行情火爆时，这些产品的实际成交价更加疯狂。
比如我的一位邻居，2021年曾以13万单价卖掉过一套望江府89㎡；金隅学府也曾爆出过14万的成交价。
第三类位于江南岸的新兴豪宅区，比如滨江金茂府。
像滨江金茂府，去年6月一套约122㎡户型，网签单价达到了10.02万。
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但去年以来，这种现象已经很难见到；进入今年，更是成了“稀有物种”。
文鼎苑今年签约的约80-100㎡户型总共有17套，其中只有4套的网签单价超过了7万。
其中最高一套，不过7万3。
留香园自2021年3月的“史诗级高峰”后，再也没类似户型网签单价突破10万。
金隅学府今年网签的3套约89㎡，价格在9.3万—9.6万之间，上一次类似户型网签单价超过10万，还要追溯到去年7月。
相比之下，同样地处南星的望江府和候潮府，今年还各有一套“幸存”：其中望江府的约89㎡，单价10.05万；候潮府的一套约118㎡，单价达到了11.66万。
由于进入5月后几乎“全民唱空”，这些房源当下想成交，价格或还需折让。
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曾经的王者，如今集体退回到“整数关口”后，可谓殊途同归。
像文鼎苑，主要是受到了学区房整体被打压的影响。说实话，其当初单价能突破10万，属于“狂热”之举，实难长期维持。
而像金隅学府、望江府这类小户型，虽然地处豪宅区域，本质上也还是受到了学区的加持。
市场情绪高涨时，两者共振，价格一下子突破上去了。
但在南星这样的顶级豪宅区，小户型产品并非主流。当市场温度下来时，它们也率先成为了调整的品种。
随着海潮雅园的交付，南星小户型学区房的竞争更为激烈，价格受有冲击不言而喻。
再看江南岸，滨江金茂府2016年首开时，起步的122㎡相比89㎡还能算“中等户型”，颇受一些高收入三口之家的欢迎。
但如今，它在人们的认知里已变成“小户型”。大量122㎡住户重新进入置换改善期。
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这批小户型有一个共性，都只做了三房。
早个三五年，或许大家还不觉得这样的房子小。但这几年，杭州新房市场又进行了一轮迭代，到处都是新出的四房五房大户型。
且不说大平层动辄300㎡以上甚至500㎡，住宅整盘起步户型在180㎡以上的，在钱二、申花等板块就有好几个。
这么一来，再住这样的房子，心理上会觉得少了些骄傲感。
实际空间感也确实有局限。站在玄关（如果还有的话），几乎一眼就能无死角覆盖整屋的全貌。
三个房间里，一般至少有一个尺度不够做卧室，或者只能摆下沙发床；
孩子小的时候，自然很难在客厅奔跑或骑车。餐桌也放不了2米以上长度，家宴一般只能搞小型的。人再多得去外面聚餐。
这样的房子，对没在家社交需求或人口少的家庭，其实是挺实用温馨的。
但没办法，这几年刚好是二胎三胎生育高峰，有实力的二手接盘侠，就是追逐更多的房间，更大的厨房，更气派的客餐厅。
三房已逐渐入不了他们的法眼。
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另外，之前接这部分二手房的主力是中产。
在最近特殊三年的大背景下，无论是实际荷包还是心理波动，他们受到的冲击和影响，都是最大的。
这些房子虽然面积不大，但一旦单价突破10万，总价基本上要千万了。
如果是要跳一跳才够到的，就按现在裁员潮在朋友圈出现的频率，他们对未来的收入预期，一定会比之前更加谨慎。
总不能让“上个月还端着红酒杯在落地窗前看满城霓虹，这个月就想着去注册网约车账号”的情况，发生在自己身上吧！
即便资产能完全覆盖这个金额，也会三思：现在的行情，值得花这个价钱去接一套大概率还要再换的房子吗？
是真没有房子住了？还是确实需要在这些区域有一套房子，为自己身份打上某种标签？
如果都没有那么迫切，是会再观望观望。
更何况，同样是一千万的预算，无论新房还是二手房，在当下杭州很多改善地段，都能有不错的选择。
新房这个价已够在钱二摇一套160㎡以上的户型，且中签率也还算友好。
二手选择就更多了，东到艮北；西至之江；南往市北西；北在东新、桥东，都可以买到150㎡以上的大户型。
当然对“二手小豪宅“的需求仍然会有，相比大户型，它始终更具流动性。
市场的供需也会变。也许三五年后，价格踩踏的是市中心大户型，小户型反倒显得稀缺。
一旦它的单价没有那么夸张了，性价比就显现出来了。当客群、地段与总价三个维度匹配起来后，仍然可以稳定走量。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 银城青山湖畔 | 高层19000 洋房23300 | 板块：青山湖科技城 房源：96套 户型：105-140㎡ 登记方式：验资20万 登记日期：6.13-6.15 |
| 兴耀观麓里 | 22600 | 板块：东湖新城 房源：64套 户型：89-109㎡ 登记方式：验资，首套50万、其他70万 登记日期：6.12-6.14 |
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文∣乐福
编辑∣二叔
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部分图片来自网络