全国住宅楼市与车市走势对比分析
房地产走势和汽车走势是有一定相关性的,尤其住宅地产和汽车消费都是居民家庭资产负债表的重要组成。因此我们看房地产的变化,也就能更好的把握汽车市场走势的外部因素。总体看,2023年房地产走势呈现相对疲软的态势,高低房价地区表现逐步的分化,高端房价省份地区表现相对较强,中、低价省份地区表现相对较弱。
全国乘用车市场零售与住宅销售的走势体现了房与车的消费关系,目前需要有效关注房地产的变化。从走势看住宅销售面积总体呈现下滑态势,乘用车零售表现较好,两者形成反向的走势特征。
目前看2022年和2023年的住宅销售的走势基本是一致的,而2022年是相对异常低迷的,2023年的走势在低基数下的走势仍压力较大,尤其是在6月冲刺后,7月的住宅销量仅有6030万平米。
住宅投资的金额走势与2022年形成反差,但2023年1-5月的走势相对2022年同期稍强,6-7月的下行压力较大。
从目前的走势来看,2013年以来,在2014年住宅销售面积下降之后,2015年又回升到了2013年水平,2016年开始爆发式的增长,到了2021年达到15.7亿平米的水平,2022年降到11.5亿平米的水平,2023年目前来看也出现了小幅的下降,而房屋的销售均价基本保持稳定。现在就是量在不断的长或下降,但是价格仍然是保持相对高位的情况,也就是说价格与量关系并不明显,并没有出现量的变化带来价的变化,所以可以看到,价格这个各地的调控措施还是比较优秀的。
北京、上海、天津等直辖市地区的房地产表现相对是比较优秀的,而像中部黄河地区目前来看表现相对较为平稳的状态,而中部长江地区目前的走势是相对较强的特征。
房地产市场发展对汽车消费带来不利的影响,总体来看,居民的总体收入中,购房的投资与购车的消费会形成总体的相互之间的平衡关系,购房资金过多,必然挤压购车的消费。从我们测算来看,2023年的房价相对于2016年增长了123%,从新房的销售均价来看,人均销售面积在七年间增长了7.5平方米,也就是人均年增大1平方米住宅。由于考虑到农村人口的比例还有一部分,城市人口实际上近1平米1年的面积增长,在人均达到30平米,只需要15年左右的时间。
目前部分地区的房地产的规模相对较大,已经超出了居民的正常的置换更新的速度,不可能让居民在20年之内,都要换一套房。这个20年就总体换一遍的成本相对较高的。而从我们测算的,从2016-2022年过去七年的房地产的整个住宅总销售额与销售与居民的总收入去做对比来看,住宅总销售额在过去七年达到较高的比例,在全国来看,购房支出占居民总收入比例达到34%的水平,其中在高价城市占到38%,在中价城市占到33%。在地价城市占到29%,这都是购房的总房款占居民收入的比例。
考虑到购房房款还要有一部分的利息的额外支出,实际上居民在购房时还的贷款和本金,整体占未来收入的总体的比例,应该会达到近50%的水平,也就是说近50%的居民的收入,实际上是用在了买房的支出和还贷上,这对购车支出就带来了较大的影响。
从我们测算来看,在购房跟私车销量做对比来看,从2021年的数据可以看到,居民购一辆车,同时购72平米的房子。而且购一辆车同时要购74万元的房子,房子与车的支出比例严重失衡。
在高价城市,居民购一辆车需要购53平米的房子和90万元本金的买房支出;而在中大城市,居民购一辆车的同时购82平米的房子,要支出74万元的购房支出;而在低价省份,基本也是居民购一辆车同时购80平米房子,要支出52万的购房本金支出。由于购房挤压消费的压力相对较大,对购车带来影响,因此房车比达到了较高的比例。
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