房企“胆战心寒”，今年以来已有近百家房企破产！还有一个30万亿的大隐患！
疫情不断发酵，房企面临压力越来越大。3月22日晚间，中国恒大公告，根据管理层目前所得的资料，预计集团2019年核心业务净利润和净利润均有较大幅度下降。
地产号注意到：野村证券中国首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事陆挺和野村证券中国经济学家王竞在近日在一篇《全球大流行病下的中国房地产调控》中指出：
“房地产企业的杠杆这几年快速上升，若处理不善，可能会引发系统性金融风险。我们估算房企的加权杠杆率（负债与净资产的比率）已从2010年的58%快速上升到2018年的108%。房地产企业的总体债务规模大幅上升，偿债压力加大。截止2019年底，房企的银行贷款余额约为14.4万亿，信托和委托贷款余额约为6.5万亿，房企境内境外的债券融资余额分别在2.6万亿和1.2万亿左右。但房企的实际债务规模不止于此。过去几年，为缓解融资压力，不少房企推行“高周转模式”，新房竣工面积在2017和2018年连续两年萎缩，因此由商品房预售带来的“隐性债务”不容忽视，我们估测这笔债务约为5.4万亿。加上前面提及的24.7万亿显性债务，我们估计房企的总体债务规模在30万亿左右。”
这意味着，今年以来已有近百家房企破产之后，还有一个大30万亿的隐患，值得警惕。
我国今年前两个月新房销售按面积同比暴跌40%，最近几周各地方政府已纷纷出台相应的政策来稳住楼市，也开始在某些敏感领域逐步试探中央的底线。坚持疫情之前的房地产调控政策未必可行，但盲目放松和大水漫灌也不可取。
如何设计一个既能拉动内需，又能防止地产泡沫，还能提高有效基建的房地产行业政策？
野村证券认为，野村证券认为短期内作为应急措施，为避免系统性金融风险发生，有必要保障大部分资质较好房地产企业的融资和家庭按揭贷款的偿付，但真正的出路在于通过市场化改革来扩大重点城市的土地和新房供给，通过宅基地改革释放低效使用的土地并增加农民工财产性收入，进一步放松城市户籍限制，在增加热点城市土地供应的基础上适度放松限购和限价等调控措施。对特定人群尤其是外来民工和新毕业大学生给予降低首付比例和优惠房贷利率的优惠政策。简而言之，就是要通过供给侧改革来拉动住房需求和房地产投资，以此推动具有较高回报的城市基建投资。
综合而言，2020年房地产调控不轻松。以近期恒大的表现来看，正在跑量，似有2007-2008年万科宣布降价跑量的做法！另外，从野村证券引用习近平总书记在去年12月的《求是》杂志上刊文指出“我国经济发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式”，并进一步指出要“尊重客观规律。产业和人口向优势区域集中，形成以城市群为主要形态的增长动力源，进而带动经济总体效率提升，这是经济规律”。野村证券认为这篇文章非常清晰指明了高质量城市化的关键就是推进中心城市和城市群的基础设施建设，连接人口密集地区城市之间的轨道交通建设，扩大这些城市的住宅用地供给。
所以，救房地产的仍然会落在城市群上。说白了，房企债务不可怕，可怕的是城市化放缓了！毕竟，正如野村证券所预见的将来：年轻人必然加速向大城市流动。今年中国高校毕业人数834万，而今年出生婴儿数量可能低于1400万，现在除了极个别一线城市外，大中城市几乎都在争夺受过高等教育的年轻人，落户条件越来越低。
2020年中国新一轮城市群大幕将再启，让我们拭目以待！
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