重磅报告！100家房企踩线86家，多数大型房企或面临战略调整

2020上半年，疫情冲击了各行各业的发展，房企复工延缓，线下交易基本被冻结。3月以来，随着疫情逐渐好转，政府出台一些有利政策扶持企业复工复产，货币环境宽松，多次降准，房企贷款融资迎来窗口期。然而，在市场逐渐恢复下，开发经营指标稳步恢复，进入7月份表现过热城市调控升级，如南京、东莞、杭州、深圳等多个城市。   

与此同时，房企融资环境也发生转变。8月20日，住建部、央行等部门召集房企的座谈会，提出要实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。这也基本确定了“三道红线” （一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1.0倍）融资政策的准确性。

同时，根据企业在上述监管指标下的分类，分为四档，全部“踩线”，为红色档，有息负债不得增加；两项“踩线”，为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%；一项“踩线”，为黄色档，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，为绿色档，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

9月14日，中国人民银行副行长潘功胜表示，目前重点房地产企业的资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响正面积极；将会同住建部以及其他相关管理部门，跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。说明“三道红线”已经在试点执行且未来会普遍采用。

“三道红线”意味着房企的融资环境即将改变，“拆东补西”将成为过去式，当前房企的踩线情况如何，未来房企的有息负债规模增长空间缩减多少？为此，诸葛找房数据研究中心选取100家上市房企，基于2020年上半年财务数据判断房企踩线情况，进而推算出未来的有息负债水平及新增有息负债规模临界值。

一、房企普遍踩线，占比高达86%，大型房企踩线更为突出

对于房企而言，融资规模对企业的运营有着至关重要的作用，“三道红线”也说明房企的有息负债将会受到控制，最高增速不得超过15%。同时，当下的负债指标决定接下来的融资规模，对房企的影响重大。根据诸葛找房数据研究中心本次监测的100个上市房企的数据来看，房企踩线的占比为86%，其中，14家房企位于绿色档，28家房企位于黄色档，36家房企位居橙色档，22家房企位于红色档。踩两条线的房企居多。

图：100家房企各档分布情况

数据来源：诸葛找房数据研究中心

结合房企的业绩规模，2000亿以上的房企橙色档占40%，但龙头房企仍存在财务指标较好的房企，绿色档占13%。1000-2000亿的大型房企财务指标较差，位于绿色档房企为0，大部分位于橙色档，其次是红色档，后期有息负债增速将会受到限制，倒逼其进行战略调整。500-1000亿元的房企以橙色和黄色档分布居多。500亿以下的房企各档分布较为均匀，位于25%左右。

图：不同业绩规模房企各档占比

备注：业绩规模采用的是2019年业绩水平          

数据来源：各房企年报，诸葛找房整理

红色档对于房企而言，有息负债不能超过当前水平，融资规模增量有限，也就意味着房企要加强自身创造现金流的能力。根据监测的数据显示，多家龙头房企位居红色档，如中国恒大、华夏幸福、融创中国、绿地控股、泰禾集团。

从负债率上看，云南城投剔除预收账款的资产负债率以及净负债率均位于高位，云南城投负债率高企原因主要在于激进收购，云南城投2016年总债务同比增长44.49%至572.27亿，2019年该值已达833.25亿。2019年5月云南城投董事长许雷因涉嫌严重违纪违法主动投案，负面事件导致公司融资能力受挫，业绩表现也不佳，短期内云南城投如何脱困也成为难题。

图：2020年中期红色档上市房企的三大指标

数据来源：各房企年报，诸葛找房整理

橙色档代表踩两条线，有息负债规模不得超过5%，监测的100家上市房企中，橙色档的为36家，房企数量较多。其中，龙湖、雅居乐、葛洲坝、阳光城、首开等房企均位于其中。

中梁地产的资产负债率位于90%，负债规模相对较高，同样也是受规模扩张的影响，中梁地产的负债水平高于行业平均水平。但中梁的净资产负债率相对较低，说明中梁地产资产多，从销售业绩来看，2020上半年中梁控股实现合约销售金额677亿元，同比增6.3%，完成全年1680亿元销售目标的40.3%，销售业绩表现优异，此外，中梁也透露未来将要改善债务结构。未来中梁地产仍有空间。

图：2020年中期橙色档上市房企的三大指标

数据来源：各房企年报，诸葛找房整理

黄色档代表踩一条线，有息规模负债不得超过10%，监测的100家上市房企中，黄色档的为28家，数量紧随橙色档之后。黄色档的房企净负债指标均未踩线，其中华鑫股份的净负债率为负值，主要原因在于负债小于现金流，说明公司的现金完全能够覆盖负债，资金环境较为安全。大部分为资产负债率（剔除预收账款）踩线，如碧桂园作为3000亿元的阵营，资产负债率为88%，而行业的合理负债水平位于70%左右。

图：2020年中期黄色档上市房企的三大指标

数据来源：各房企年报，诸葛找房整理

绿色档是三条线均未踩，有息规模负债不得超过15%，属于当前财务指标相对合理的水平，监测的100家房企中，绿色的数量为14家。其中，龙头房企中海地产、招商蛇口位列其中，中海地产经历了1997年的金融风暴经验教训，之后公司经营‘稳’字当头，一直坚持稳健审慎的财务策略，成果明显。此外，绿色档中500亿元以下的房企数量众多，共11家，中小房企各档踩线均匀，由于其规模较小，融资难度较大，也不乏一些房企注重自身创造现金流，如新鸿基、嘉里建设、深圳控股等。

图：2020年中期绿色档上市房企的三大指标

数据来源：各房企年报，诸葛找房整理

二、未来有息负债规模缩减，碧桂园可新增负债空间最大

根据上述房企所在的级别，计算出100家上市房企未来的有息负债的规模及净增规模，根据数据得出，100家房企未来有息负债值不得超过8.25万亿元，与2020上半年相比上涨5.4%，有息负债净增平均规模不得超过42.32亿元，与2020上半年相比减少16.9%。

从房企的销售规模来看及未来有息负债增速的交叉来看，500亿元以下的房企有息负债增速最高，为7.3%， 500亿以下房企规模较小，大部分为区域深耕房企，且小型房企的融资难度较大，因此当前的财务指标较优。

头部房企（2000亿以上）未来有息负债增速为6.7%，高于大型房企。头部房企有较好的运营策略，品牌效应强，自身的现金流较好，未来有息负债增速也可观。大型房企（1000-2000亿）有息负债未来的增速较低，尤其是1500-2000亿元房企，有息负债未来增速为3.8%，增速水平最低，主要大型房企目前仍在积极拿地，加大全国布局，冲刺龙头房企阶段，目前踩线较为明显。

数据来源：各房企年报，诸葛找房整理

备注：房企规模按照2019年的业绩计算，未来有息负债平均增速为按照房企当前的三大指标的踩线情况得出的增速。

从新增有息负债规模临界值规模分类上看，0-20亿元之间的房企数量最多，其中23家房企的业绩规模小于500亿元，也意味着小房企的新增有息负债规模较小。新增有息负债规模临界值为50-200亿元之间的房企有21家，其中龙头房企（销售业绩2000亿元以上）万科，金地，龙湖，旭辉，华润置地，世贸，阳光城也位列其中，此外，中小房企新世界发展、新鸿基、嘉里建设新增有息负债规模临界值也在50-200亿元之间。

新增有息负债规模临界值达到200亿元以上的房企有4家，分别是碧桂园，中海地产，保利地产，招商蛇口，该四家房企都属于龙头房企，且中海地产和招商蛇口为绿色档，碧桂园、保利地产为黄色档，由于其较高的有息负债基数和较优的财务指标，后新增有息负债在较高水平；

三条红线的实施，对于高负债房企的后期负债规模有一定的限制，踩三条线的房企有息负债规模不得增加，企业只能通过自身的业务回款降负债。其中，龙头房企中国恒大、融创中国、富力地产、美的置业，华夏幸福，中南建设有息负债规模只能维持在当前水平。

图：新增有息负债规模临界值对应的房企

数据来源：各房企年报，诸葛找房整理

备注：新增有息负债规模临界值为按照房企当前的三大指标的踩线情况得出的新增负债规模。

从监测的100家上市房企的有息负债新增规模临界值排行榜来看，12家房企的未来有息负债新增规模临界值仍高达100亿元以上，碧桂园、中海地产、保利地产的有息负债新增规模临界值超300亿。凭借较好的财务指标（黄色档）以及当前较高的有息负债水平，碧桂园新增有息负债临界值以342亿元位居首位。其次，招商蛇口、新世界发展、新鸿基、中国铁建、万科、金隅、金地、龙湖新增有息负债临界值高于100亿元。

图：100家房企按照三道红线标准有息负债规模临界值及新增规模临界值

数据来源：各房企年报，诸葛找房整理

三、行业即将“去伪存真”，渠道销售迎来机遇

“三道红线”也迅速引起企业的反应。9月初，恒大率先降价促销，部分房企开始酝酿降本增效方案，还有一些房企抓住政策窗口期，启动大规模融资。在融资监管的环境下，降负债将成为房企的重中之重，尤其是红线档房企，可能面临当前的战略调整，规模扩张的步伐将要趋缓。

降负债最直接的途径就是加速去化提高销售回款。而中国的房地产市场已经结束黄金时代，目前的市场逐渐品质化，去化时间延长。购房者经历了疫情后需求的快速释放，叠加近期政策收紧，部分需求被抑制。

为加速去化，房企借助金九银十降价促销，而降价促销并不是最为稳妥的方式，近期建业地产联合河南省本土房企抱团表示不降价，在市场博弈中，率先降价者往往会赢得更好的市场反应，后来者则会陷入被动。因此，房企要寻找更多的渠道加速项目去化，未来的房企销售或将更加依赖渠道。诸葛找房新房云门店作为房企全场景获客工具，利用私域+公域获取流量，突破传统营销壁垒，挖掘潜在意向客户，降低沟通成本。

行业调整的端倪已现，对于房企来说，未来房企必将要加强自身创造现金流的能力，缩小资本的力量。三道红线的差异化债务管控对企业的长远发展未必是坏事，降低房企盲目扩张和多元化发展的动力，迫使其回归到理性、高质量的扩张，有利于行业健康发展。

来源：诸葛找房

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