重磅！楼市又传出大消息！多部门出台措施“保交楼！

根据中指研究院监测数据，7月以来，已有近30省市出台“保交楼”举措，包括对问题项目“一盘一策”及时协调处置、各级领导对项目挂联兜底、协调引入区域国企和金融机构来盘活项目、成立纾困基金等。

近期，住建部、财政部、人民银行等有关部门出台专门措施，以政策性银行专项借款的方式，支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付，目前专项工作正在紧张有序地进行中。多地政府因城施策，推动“保交楼、稳民生”，部分停工项目开始复工。

多地设立纾困基金推动复工复产

有关部门强调，“保交楼、稳民生”工作坚持以人民为中心的发展思想，坚持法治化、市场化原则，压实企业自救主体责任，落实地方政府属地责任，切实维护购房人合法权益。

近日，郑州市房地产纾困基金设立运作方案对外发布，该基金规模暂定为100亿元，纾困项目限定为未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，明确了纾困项目的四种开发模式，即棚改统贷统还、收并购、破产重组和保租房模式。

在武汉，中国建设银行拟以湖北省为试点，设立300亿元的纾困基金，用于收购问题项目并改建为公租房。南宁市成立平稳房地产基金，首期规模30亿元。

值得关注的是，除地方政府外，资产管理公司也开始加速入场。继中国华融与阳光集团签署纾困重组协议后，中南控股与江苏资产8月10日宣布合作纾困。根据协议，江苏资产或其指定主体与中南控股或其指定主体共同设立规模20亿元、存续期3年的基金，用于中南控股及关联方投资的项目合作，包括存量债务重组、现有项目续建等。

此外，长城资产披露，上半年已与12家房企开展多轮对接，对意向纾困项目资产深入研判，部分项目已成功落地或批复出资；信达资产首单纾困项目也于7月成功落地。

在各地政府、金融机构及房企合力推进之下，目前已有多个停工楼盘传出复工消息。

多项目试水“金融机构接管+委托共建”模式

目前，不少停工项目通过金融机构接管、债权人收购、拍卖债权、合作方托管等方式盘活，实现了保交楼。

克而瑞研究中心发布调查报告显示，恒大集团陆续与光大信托、五矿信托等多家信托公司签署协议，将部分城市项目剥离给信托公司，信托公司则向项目公司注入资金以保障项目后续开发建设。债权人中信集团收购了佳兆业在深圳市的4个项目、总货值约500亿元。无锡市翠竹房地产开发有限公司在阿里拍卖平台转让债权，以期尽快引入投资人续建。

业内人士认为，从实践来看，“金融机构接管+委托共建”模式促进了问题项目的有序出清。以信达资产纾困房企的首个成功落地项目——广州南沙“悦伴湾”为例，该项目由信达折价收购项目债权，深圳华建提供增量资金借款，信达地产进场操盘代建，对项目实行资金全封闭管理。

在广东广州、云南昆明、江苏江阴等地，金融机构也通过引入共建商来盘活停工项目。广州百筑公司的百晟广场是广州市中院裁定的首例重整项目，因资金链断裂被法院查封。在广州市中院的调停下，各债权人就项目债务及偿还方式达成一致，引入重启资金，由蓝绿双城作为资产管理方负责开发续建和市场重新定位，以实现有品质的交付，保障了各债权人的权益。

有关部门表示，房地产企业作为保交楼的责任主体，积极处置资产、多方筹措资金，努力完成保交楼任务。地方政府为了防范房地产企业风险外溢，切实承担“保交楼、稳民生”的属地责任，帮助企业做好保交楼工作。目前，在各方共同努力下，各地保交楼工作取得积极进展，但仍然存在资金压力。

蓝绿双城控股集团董事长曹舟南表示，绝大多数纾困项目需要启动资金，蓝绿双城已经联合金融机构成立了一期18亿元的纾困专项基金，用于复工复产。

统计局：保交楼稳民生效果逐步显现

9月16日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍2022年8月份国民经济运行情况，并答记者问。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖介绍，今年以来，各地坚持“房子是用来住的不是炒的”这样一个定位因城施策，用好政策工具箱支持改刚性和改善性的住房需求，压实责任，保交楼、稳民生，效果逐步显现。

一是市场销售的降幅收窄。1-8月份全国商品房销售面积同比下降23%，降幅比1-7月份收窄了0.1个百分点，商品房销售额下降27.9%，降幅收窄0.9个百分点，其中中小户型住宅销售降幅收窄的幅度更大一些。

二是房地产的续建项目投资保持增长。地方保交楼稳步推进，效果也逐步显现。1-8月份施工期超过两年，即将步入交付阶段的房地产开发项目投资，增速也比1-7月份有所加快。

三是房地产企业到位资金的降幅收窄。1-8月份房地产开发企业本年到位资金同比下降25%，降幅比1-7月份收窄0.4个百分点。

付凌晖指出，尽管出现了房地产市场出现了一些积极变化，但是也要看到，整个市场仍处在下行过程中。房地产开发投资同比降幅比上月扩大，1-8月份房地产开发投资同比下降7.4%，降幅比上月扩大一个百分点。

“从销售方面的改善传导到房地产投资生产方面，仍然需要一个过程，推动房地产市场平稳健康发展，仍然还要继续付出努力。”付凌晖说。

AMC加速入局保交楼

在各地保交楼压力下，AMC（不良资产管理公司）正积极参与房地产项目盘活。

今年以来，中国信达在各地充当“白武士”纾困房企，其上市地产平台信达地产现身也愈加频繁。

最新的一起案例是，信达地产9月16日在武汉以33.95亿元的底价，从法拍网上竞得泛海控股的两宗地块。据悉，这两宗位于武汉中央商务区的地泛海拿地已有15年，至今大部分并未开发。信达此次拿下地块将重新恢复建设，既能让信达金租从泛海处收回债务，也可以让地产平台信达地产继续扩大业务规模。

值得注意的是，9月份至今，信达已经公告了三个类似上述“合伙基金”的模式，总规模达113亿元，其中就包括参与法拍的武汉泛海地块。在这三个项目中，信达地产仅实际出资约10亿元，属于小额带资代建模式。但这种模式需要依靠信达系债权重组、资金实力，有时也需要外部合作，是信达地产特有优势。

这种由中国信达主导、体系内其它平台参与出资，并由信达地产负责代建的开发模式，近期已完成数起。公开信息显示，在信达内部，他们自己把这个叫“内部协同（信达系债权重组及增量投入）+外部合作”模式。

除此之外，信达还参与了纾困恒大、融创佳兆业、新力控股等开发商的项目。另外，信达还大手笔与地方国资合作，参与成立地产方面纾困基金。

值得一提的是，除了信达以外，其他全国性的AMC也在积极参与房企纾困，但从实际落地项目来看，信达的整体进展较快。

今年4月19日，央行、银保监会曾联合召开金融支持实体经济座谈会，此后AMC开始就风险房企纾困并购业务情况布置相关工作。

中国华融已与中南建设、新华联集团、阳光龙净集团等签署纾困框架协议，开展保交楼、烂尾楼盘活等合作全面参与推动重组纾困。8月16日，中国华融称运用“债权+股权”“金融+产业”等工具箱，化解风险、盘活资产，推动多地项目重启，实现交房逾千户。

另一家AMC长城资产则与央企开发商招商蛇口合作，从今年4月开始参与到佳兆业的纾困中，但项目侧重深圳的旧改，目前还未有明确的落地。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示，AMC的优势是资产管理，能够腾挪和借助的资源比较多，在前期与政府配合进行项目审计之后，为了贯彻保交楼，可以引入一些资金去运营，常规的不良资产不是说建造项目去卖，而是通过引入招商、公共设施完善等，再二次运营补回现金流。

中国华融类似的纾困模式，更多为直接或联系其他机构提供资金，继续由房企操盘建设。相对而言，中国信达的“金融机构接管+代建”的模式复制落地的更为快速，相对效率也更高。

来源：新华视点、中国青年报、澎湃新闻

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