这个能不能做租赁物？我拒绝回答 | 融资租赁特殊租赁物

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关于哪些标的物是适格租赁物，大家已经讨论多年，立法、监管与司法仍未完全达成共识。这其实也是好事，可留待实践慢慢发展，因此融资租赁行业也一直在尝试选择不同的标的物办理融资租赁业务。但偶尔有些朋友咨询关于租赁物的问题，可能步子迈得就有点大了（步子迈得太大，容易……摔倒），比如下面这个：

正好，笔者去年给某融资租赁公司做过一次关于融资租赁特殊租赁物的分享，主要内容是整理汇总了司法实践中碰到的比较特殊的租赁物相关的案例，并介绍裁判文书中的核心观点。正好有人来咨询模特腿能不能做融资租赁的问题，就借此机会把PPT分享给大家，并顺便告诉大家，融资租赁标的物的选择以及所有权的转移一定要注意合法合规。“万物皆可租”的思想有点危险啊！看，都有人盯上模特的腿了，再这样下去，不得了啊！特别提示：我国非判例法国家，除指导案例以外，在先案例对后续案件的审理不具有规范约束力。本次推送的案例，仅供参考，所摘取的法院观点亦不全面，有兴趣的朋友请自行检索完整案例。法院认为：本案所涉《融资租赁合同》系房地产售后回租业务，出卖人和承租人均为三威置业公司，租赁物系三威置业公司在建137套商品房。在合同订立前，该租赁物已被有关行政主管部门认定为超规划建设的违章建筑；在租赁期间，该项目亦未取得商品房预售许可，故案涉商品房（即租赁物）所有权无法从出卖人三威置业公司移转至出租人某租赁公司。由此产生的实际法律关系是，某租赁公司作为名义上的商品房买受人和出租人，并不享有租赁物的所有权，作为专业的融资租赁公司，其对案涉租赁物所有权无法过户亦应明知，故其真实意思表示并非融资租赁，而是出借款项；三威置业公司作为租赁物的所有权人，虽名为“承租人”，但实际上不可能与自己所有的房产发生租赁关系，其仅是以出卖人之名从某租赁公司获得一亿元款项，并按合同约定支付利息，其真实意思表示也并非售后回租，而是借款。由此可以看出，案涉融资租赁交易，只有融资，没有融物，双方之间的真实意思表示名为融资租赁，实为借款法律关系。依照《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，案涉合同应认定为借款合同。一审法院将案涉《融资租赁合同》性质认定为名为融资租赁实为企业间借款合同，定性准确，本院依法予以维持。法院认为：虽然本案《融资租赁合同》确认融资形式为承租人无锡华贸公司将其所有的不动产转让给出租人某租赁公司后，再从某租赁公司处租回租赁物继续使用，并在租赁期内向某租赁公司支付租金，体现的内容是融资租赁法律关系项下的售后回租交易模式，但由于《商品房买卖合同》项下的房产并未办理所有权转移登记手续，某租赁公司尚未取得相应房产的所有权。因此某租赁公司签订《商品房买卖合同》、《融资租赁合同》，并非是以买卖方式取得所有权后又通过向无锡华贸公司出租租赁物来实现合同目的并完成资金融通的。这与融资租赁法律关系中出租人对租赁物享有所有权的特征不符，故本案不构成融资租赁法律关系，而应按照借款关系处理。法院认为：本案中，租赁物包括房屋建筑物与机器设备两部分，虽然某租赁公司与果维美公司、合德堂交易市场公司在对房屋建筑物范围的认识存在分歧，但双方均未能提供证据证明上述租赁物所涉不动产已经办理了产权登记。……本案中，某租赁公司并未取得相关不动产的权利证明，权利并非发生转让。虽然部分租赁物为机器设备等动产，但不动产价值占据近68%的份额，且签约双方是将不动产与动产作为租赁物整体进行转让，二者密不可分。此外，某租赁公司未能进一步提交证据证明其按照《融资租赁合同》的约定在受让租赁物过程中从合德堂交易市场公司取得了包括所有权凭证原件、租赁物买卖合同、销售发票原件、租赁物保险凭证原件等能够证明合德堂交易市场公司拥有租赁物完整所有权的必要文件，该事实说明交易双方未有实际转让租赁物所有权的意愿。综上，某租赁公司与果维美公司、合德堂交易市场公司在《融资租赁合同》履行中仅有融资，没有租赁，不符合融资租赁合同的法律特征，其法律关系性质名为售后回租式的融资租赁合同，实为企业借贷合同。法院认为：本案融资租赁业务采取的是售后回租交易模式，即承租人永欣公司将其所有的嘉兴希尔顿逸林酒店内的酒店房产及其全部构筑物、附着物、设备及上述房产内的设备设施及物品转让给出租人某租赁公司后，再从某租赁公司处租回租赁物继续使用，并在租赁期内向某租赁公司支付租金。因上述酒店房产已经办理过户，房产内的设备设施及物品已经实际交付，故该酒店房产及房产内的设备设施及物品属于租赁物。某租赁公司依据双方签订的融资租赁合同和《提前终止协议》要求返还该部分租赁物，具有事实及法律依据，应予支持。永欣公司抗辩某租赁公司只购买了酒店房产，不包括园林绿化和道路桥梁。根据《房屋买卖合同》，嘉兴希尔顿逸林酒店的房产及全部构筑物、附着物交付给某租赁公司，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，某租赁公司亦办理了土地使用权证，因此永欣公司该项抗辩不能成立。法院认为：原告异议财产清单中的所有财产，最迟在2009年已经全部投入使用，其中电梯、空调设备、风机、配电箱、冷∕热量表、锅炉及辅机、离心泵、电动三通阀、电动二通阀、应急电源、控制柜、预制双层不锈钢烟囱、不锈钢水箱、电梯装潢、低压开关柜、变频节能仪、集中控制系统、两翼自动旋转门、热泵热水工程、变压器、温控器、机柜、服务器机柜、水泵是保证三门县海××镇××大道××号大楼（包括浙江保罗大酒店三门金陵保罗大酒店）正常运行必不可少的一部分，本身已经成为三门县海××镇××大道××号大楼的一个有机组成部分，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”，这些作为附属设施、设备的财产也是三门县海××镇××大道××号大楼全体业主（包括浙江保罗大酒店、英超房地产公司及其他已经购买房屋的业主）的共有部分，浙江保罗大酒店在没有征得三门县海××镇××大道××号大楼全体业主同意的情况下，擅自将这些共有部分作为融资租赁合同的标的物转让给某租赁公司，违反了《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，是无权处分的无效的民事行为。……某租赁公司系专门提供融资租赁服务的专业公司，应当具备相应的风险管控能力，在与浙江保罗大酒店签订融资租赁合同之前就应查明合同标的物所在的大楼业主除了浙江保罗大酒店以外还有其他业主，还应当查明浙江保罗大酒店已经将其名下位于三门县海××镇××大道××号的房产抵押给了兴业公司，而且应当知道这些融资租赁的标的物最迟在2009年已经投入使用，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；但法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让：（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，故某租赁公司不符合善意取得的构成要件，其无权取得异议财产清单中的财产的所有权。法院认为：涉案农业设施定着于农用地之上，归建设方辉山丰源公司所有，而农用地的承包经营权归农户所有，存在权利主体分离的情况，导致辉山丰源公司未能对系争农业设施进行确权登记，因此，也不能进行权属变更登记。在不影响农业用地合法合规使用的情况下，相关法律法规并不禁止农业用地及其附属设施在一定范围内进行流转。融资租赁双方通过合同约定的方式将系争农业设施作为租赁物，并不违反法律的禁止性规定，属于合法处分财产权利的行为。双方合同中已经对租赁物所有权变更进行了明确约定，本案所涉农业设施确因客观原因没有办理所有权变动登记手续，故所有权登记问题并不影响对融资租赁合同性质的认定。《融资回租合同》有关约定和履行情况，符合融资租赁的法律特征，故某租赁公司与辉山丰源公司之间构成融资租赁法律关系。法院认为：本案中，根据铭鼎公司与某租赁公司的陈述，为了实现铭鼎公司融资所需，铭鼎公司与某租赁公司约定，铭鼎公司将其承接的上海保障房项目的商业构筑物设施出卖给某租赁公司，再通过融资租赁合同将该标的物从某租赁公司处租回。从《买卖合同》、《租赁合同》的内容看，双方对标的物的性质、价值均已明知，双方对租金的构成以及当事人的合同权利和义务已作出明确约定，双方所签合同符合融资租赁法律关系的特征，合同的标的物以及合同的内容均不违反法律、行政法规的强制性规定。关于知识产权能否作为融资租赁标的物的争议一直不断。3月24日天津市滨海新区人民法院对首例涉无形资产融资租赁合同纠纷进行了宣判，认定了涉案以电视栏目著作权为标的物的融资租赁合同的效力。天津滨海新区法院官方公众号第一时间发布了该消息，有兴趣可以戳这个标题去了解一下《滨海新区法院宣判全市首例涉无形资产融资租赁合同纠纷案件》。而浮云律师之前也代理过某融资租赁公司的一起融资租赁合同纠纷案件，租赁物是著作权，并且办理了备案：可是，法院仅仅以一句“以著作权为租赁物的‘融资租赁合同’不构成融资租赁合同关系”为理由，就把融资租赁关系给否了，浮云律师欲哭无泪。这个案例还多次出现在各个研讨会上，作为反面案例而被专家们讨论，丢人……本文由申骏律师事务所许建添律师整理。许建添  高级合伙人/金融诉讼部邮箱：[e-mail]微信：xujiantian如需了解更多信息，请联系申骏金融诉讼团队：（点击图片查看团队介绍）编辑|陆奕鸣除「金融争议观察」外，欢迎关注申骏系列公众号：

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