秦虹：房企三大能力助推市场稳健发展，拓新要把握两个窗口机遇

秦虹 中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、中国宏观经济论坛（CMF）主要成员、住建部政策研究中心原主任，本文刊发于3月18日房天下。

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两大方面助力房地产市场强韧发展

从2004年开始评价百强房企，到2020年这十八年，整个房地产行业有了巨大的增长，全国商品房销售额从2004年的1万亿增长到现在的17万亿。在这个过程中，前一百强房企在整个房地产行业中所占比重是稳步提升的。

对于如此强韧发展的房地产行业，原因可能有两个方面。一方面是自从住房制度改革以来，房地产行业经历了比较好的发展的宏观外部环境，经济的增长、城镇人口的增加、货币的支持，这三个非常重要的支撑房地产行业发展的指标都非常良好，使房地产行业得到了快速发展的23年。另一个方面，一些房企为整个房地产行业的发展也作出了贡献，它们的很多做法是值得肯定的，可总结为以下三点：

1、开发企业对市场布局研判的准确性

房地产企业跟踪市场，研究市场，分析市场，精准定位市场所做的工作非常多。这些年来商品房开发企业的销售和拿地紧扣了全国人口流动的趋势，拿地的位置和主要销售的产品跟人口集聚的区位高度吻合，这是企业研判市场的结果。而这一点也支撑了整个房地产企业、整个行业发展的稳健性。因为房地产就是一个载体，承载的是产业和人口，没有产业，没有人口，这个载体是不可能稳健发展的。

2、开发企业很好的把握了开发节奏

房地产行业既受宏观的人口、经济、货币变化的影响，同时也受自身行业政策、房地产调控的影响。在政策频繁调控，外部环境不断变化的情况下，房地产企业很好地把握了开发节奏。

观察整个行业发展情况有两个指标：一个是房地产开发的投资额和商品房的销售额之比，另外一个是房屋新开工面积和销售面积之比，2016-2020年这五年这个指标都在平均线以下。也就是说，这五年的房地产企业虽然面临很大的压力，但是整体的开发节奏远远好于前五年，这是开发企业成熟的标志，开发企业不断成长，研究能力、以及对行业把控能力提高。而这也促进了房地产市场的稳健发展。

3、开发企业的产品迭代升级

这些年很多企业都是紧紧围绕客户的需求来改善产品的供给，不断地通过创新创造需求。从无到有，实现住有所居；从有到优，匹配住有宜居；从优到智，通过智能化、信息化迈向住有智居；从重物到重人，重视人的精神需求，让人们居住得更加舒服。正是因为有了这些不断创新的产品在激发和创造需求，才导致房地产行业在政府不断严控的情况下，在金融控制、价格控制、限购限售等不断控制情况下，整个市场仍能不断创新高。

另外，除了精准定位、开发节奏把控和产品的不断创新这三点，开发企业的融资能力、销售能力等也很重要。

“十四五”是房地产固优拓新的关键时期

2021年，是新十年的起点，也是“十四五”的第一年。而“十四五”是房地产固优拓新的关键时期：开发企业的优势要巩固，同时要拓展新的领域。

按照国家大的部署，到2025年城镇化率达到65％，这五年，可以确定每年新增常住人口超过1000万。人的增长、经济的增长，同时在全球目前资金宽松的情况下，在“十四五”期间还会保持相对宽松的资金环境，这是房地产发展依然保持非常良好的外部环境的重要基础，我们要珍惜这样一个机会。

虽然“十四五”期间很多涉及到房地产行业发展的方面都在发生变化，不过未来的房地产调控政策应是不变的，不变的方向很清晰，就是要让房地产和实体经济均衡发展，这是一个比较明确的金融、土地双控制的发展态势。对开发企业、对整个房地产行业的开发管理，一方面会更加严格，另一方面会更加微观。过去管宏观，管总量，现在管结构，管比例。对开发企业来说，虽然我们未来还有市场，但是大致可以判断的是开发企业的利润率会越来越低。这对开发企业来说是一个巨大的挑战。在这样一个情况下，“十四五”我们还有机会，房地产还会继续发展，还有很大的空间，所以我们要固优，依然要坚持过去整个行业对区域的研判，对节奏的把控和对创新产品的创造。

除了固优，房企还要拓新，因为在需求层面已经发生了很大的变化。通过对房价与M2相关性的研究发现，不同城市间的表现是有很大差异的，而这些差别表现对开发企业未来选择投资、精准研判市场需求挑战更大。因此需要开发企业的未来投资、市场研判更加细化。

两个窗口机遇需要关注

房企在拓新的时候有两个方面是需要关注的。一是窗口机遇，至少有两个窗口机遇，企业需要关注。

1、城市更新。在中共中央关于“十四五”和2035年远景发展目标规划建议里面提出了实施城市更新行动。在今年3月15日之前，各个地方已经发布的关于“十四五”和2035年远景发展规划或者是规划建议一共有242个省市，其中提出要搞城市更新行动的，或者要搞城市更新的有182个省市，关注度达到了75％。

2、城乡融合发展。从政策层面来讲，总书记在今年的中央农村工作会议上做了一个讲话，他说“2020年我们已经完成了脱贫攻坚工程，当脱贫攻坚取得胜利之后，就要推进乡村振兴，这是“三农”工作重心的历史性转折。”要把新型城镇化区域协调发展作为一个重要的抓手，把县域作为城乡融合发展的重要切入点。

围绕美好生活如何创新供给非常关键。什么是美好生活？总书记说到八个方面：更好的教育，更稳定的工作，更满意的收入，更可靠的社会保障，更高水平的医疗卫生服务，更舒适的居住条件，更优美的环境，更丰富的精神文化生活。在这八个方面，实现美好居住是基础，这就要求房企在未来打造美好居住生活的时候，考虑到如何把教育、医疗、环境各方面配齐，让美好居住环境能配合其他美好居住的方方面面。所以未来房地产企业的拓新要具备以下几方面的能力。

（1）要有城市思维的能力。要有城市思维的能力，不能仅仅开发房地产，城市不仅要有房子，还得有教育、医疗、商业配套等各方面。

（2）要有资源整合的能力。

（3）要有价值转换的能力。一些看似和房地产没有关系，但它的价值会转化。比如说生态价值、文化价值都能转化为居住价值。

最后，为打造美好生活，希望整个行业开发企业协力共同研究，共同为美好生活尽行业的力量，也希望看到百强房企能够发展得越来越好。

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