秦虹：2022或成发力保障性租赁住房的“制度大年”

秦虹 中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、中国宏观经济论坛（CMF）主要成员，住建部政策研究中心原主任，本文转载自3月6日中新经纬。

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“保障性住房建设”再被提及

2022年的政府工作报告指出，继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

对比2021年、2022年的政府工作报告，我们发现均有“保障好群众住房需求”的提法。事实上，自中国城镇住房制度改革全面启动以来，中国政府一直坚持“两条腿走路”：不断努力完善住房市场体系和保障体系两大渠道，以解决广大居民“住有所居”的问题。

中国现代住房保障体系经历了初期的经济适用房，公租房(包含廉租房)、棚户区改造并存发展期，棚户区改造为绝对主力期，以及保障性租赁住房为主的四个发展阶段。从2019年至今，保障性租赁住房接过接力棒，成为中国完善住房市场体系和住房保障体系的重要发力点。

政府通过财政、金融、土地、税费的支持，构建了以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房共同组成的保障性住房，在租赁式保障与产权式保障齐备的基础上，再加上货币补贴，就全面形成了中国特色鲜明的梯级支付和保障水平的住房保障体系，可以满足不同住房困难群体的住房需求，将住房保障的“精准覆盖”与“广覆盖”相结合，也体现了政府对满足群众住房需求的高度重视。

住房和城乡建设部指出，“十四五”期间，将以人口净流入的大城市为重点，加快发展保障性租赁住房。从实施情况看，在人口流入较多的40个重点城市，2021年已筹集保障性租赁住房94.2万套，预计可以解决近300万新市民、青年人的住房困难，初步形成了多主体发展保障性租赁住房的良好态势。

相关金融支持等政策积极跟进

回看历史，中国住房保障体系在不同时期，发展均有所侧重，但有一个共通之处是：均深受政策的大力支持。

近几年来，针对“推进保障性住房建设”，国家政策给予了很大支持力度，多次出台政策支持租赁市场发展，并将“扩大保障性租赁住房供给”写进了“十四五”发展规划。

2月25日，银保监会、住建部联合发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房市场发展的指导意见》，要求国家开发银行、商业银行、保险机构、信托公司等各级金融机构要充分发挥优势，立足自身业务特点，加大保障性租赁住房的金融支持力度。

据中指院数据，随着中央和地方“你倡我随”，相互呼应，2022年，21个省市明确提出要大力发展保障性租赁住房，扩大保障性租赁住房供给。从重点地区供应计划来看，2022年保障性租赁住房的供应量约占“十四五”规划的三成左右，供给量明显增加，这将在很大程度上满足广大群众的住房需求。

随着住房租赁市场快速发展，租赁住房运营企业、房地产开发企业等产业链相关企业都会迎来一定发展机遇。如房地产开发企业可借此契机为政府提供保障性租赁住房代建服务，进一步丰富企业利润增长点；部分银行可以将住房租赁金融作为展业重点之一；商业保险公司也可以按照市场化原则参与到保障性租赁住房的建设中来。

从实践反馈来看，保障性租赁住房在投资运营过程中也遇到一些挑战：如项目获得难落地、项目建设资金难到位、后期运营盈利模式难建立等问题。要形成保障性租赁住房制度良性闭环，以及可持续发展，是“促进房地产业良性循环和健康发展”的一个重要命题。如果市场化投资不能持续，保障性租赁住房的供应量就难以根本保证。

目前，保障性租赁住房已纳入公募REITs试点。后期，在相关企业具备退出通路，该领域真正形成“开发、运营、金融退出”的商业模式之后，将大大激发众多企业参与保障性租赁住房投资运营的积极性。

总之，我预计2022年保障性租赁住房制度建设将会进一步提速。随之而来的土地供应、中央补助资金、金融信贷、降低企业税费负担、非住改租的水电气价格等各方面优惠政策也会积极跟进。

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