B19：不动产的投资思路！

这是觉悟社提问引出的回答，当时正在走路，就直接用语音回答了。我不是专业炒房的，但是，我会通过亲自下注来验证自己的判断：我认为深圳的房价以后会上涨，上个月完成建仓。而且，我认为未来一线老破小不会再是主流，反而是品牌具有更多的成长空间。

我们对新疆政策的判断逐步被事实所验证。关于供销社会被激活并作为新的流通体系也在越来越详细的落地为事实。关于全球贸易体系结构性碎裂的预判已经彻底被证实。连同互联网的根域名天朝都搞自己的了。贸易战是这种全球贸易分工体系碎裂的表层行为而已。我们在提炼结构学时的态度和立足点是什么呢？我有一个原则：如果这个事情我亲自下注，应该如何做判断？《结构学》这本书是我和觉悟社中的你们一起在完成。我希望蕴育出一本能经得起检验的书，一个完整的体系，而不是几篇爽文！

如果我们研究一个东西是为了自己做决策，那绝对不会糊弄自己，也不会信口开河。因为需要为之承担代价和支付成本。那些连自己都骗的人，最后一定会输得很惨！很多人跟我说你的进度怎么这么慢？除了我还有事要做，时间不够之外，这个原则就是最主要的原因：我是要用它来指导自己的判断并承担结果，必须深究其理，不能信口开河！

关于不动产的判断思路，曾经阐述过原理：房价是土地价格的抽象，土地的价格取决于土地之上所有社会经济活动构建起来的多维度经济生活价值之和。这种社会经济价值由土地来承载，并用货币来表示——你可以把土地的价格看成某个区域内社会总价值的标识符号。

城市化进程是社会基础结构升级的基本形态，一个社会要完成升级，生活和经济的重心必然会转向城市。这就决定了城市化越快、城市的产业现状与产业发展周期越匹配、社会分工协作的密度越高的区域土地也就越贵。某个区域的房价次第分布对应的是土地资源的社会利用价值的次第分布！物业的价格不过是土地资源社会价值的一种影射。

人类社会的一切经济活动，最后都能折算成土地和劳动。这个劳动就是社会分工协作创造的社会经济价值，土地作为一种底层不可再生资源，按照市场交易原则最后会被出价最高的需求方获得，就像竞价排名一样，价高者得！这是因为任何社会经济活动最终都需要落到一个物理空间。比如说一个商场，你可以建很多层，每一层经营不同的业务，这个物业被开发出多个维度的商业价值，但最终会汇总并折算成商场所占地块的价值。也就是说，在这个商场里面搞的名堂越多，创造的价值越多，那块地就越值钱！

一块土地上如果全是农田，生存在其上的主体人群就是农民，能用于交易的东西只有农产品，土地的全部价值等同单位时间内所有农产品的价值。一块土地上都是工厂，对应的产业就是工业生产和内外贸易，主体人群则变成了技术工人、工程师和企业主，这块土地的价值是上面所有工业生产和市场交易所能产生的社会价值之和——农业产出受自然条件和土地本身特征所限制而工业品的生产不受土地的限制，只受生产资料成本及市场规模的制约。一块土地上如果都是科研机构、高新产业园、金融和贸易中心，它对应的产业和人员就更加的高端。它的价值取决于这些产业在全球范围内的全产业链的价值之和。这是一个再简单不过的数学表达式：土地面积是恒定的，土地之上的社会总价值差异巨大，承载物的市场价格也必然千差万别！

资源的价格取决于资源的社会供需矛盾：价值源于稀缺，价格源于扭曲。从长期来看，资源的价格取决于它的社会利用状况。从短期来看，资源的价格不仅仅取决于供需矛盾的扭曲程度，还取决于产生共同预期的群体所能调动的资金总量。我相信你们更关注的是后面这句话。它的意思就是政策的确立和放开所造成的流动性的周期性变化，就如同上游河水的暴涨和枯竭，对下游造成的影响。政策的改变就如同边界的确立，它会增加或者降低调动资金的成本。这个成本决定聚集资金的规模和对价格的影响。

除此之外政策还会在另外一个关键点上产生决定性效果。一个政策的确立或者废除的深远影响，取决于它是否对原有结构中关键点的权重产生调整，这种调整是否有利于创造增量。包括产业政策，基础配套设施的建设，人口引导的政策。这些政策的确立或废除都是生命体求存的内在冲突在推动着它。具体来说，任何一种资源被广泛应用，它就会成为瓶颈，就需要突破现有的结构来缓解这个矛盾。要突破它，必须形成结构力量。从内而外突破的结构量无非两种手段：用科技的方式，或者因金融的方式。说的更直白一点就是：要么创新，要么负债！如果二者暂时都无法缓解就要用一种催眠的方式去转移注意力——现实中已经短缺了，不能在人心中制造短缺的感觉。因为失真的判断会产生恐慌，生命体内在的驱力会驱使生命体用一切手段去获取这种资源，从而造成进一步的短缺和供需的扭曲。

面对不确定的复杂问题，首先要找到确定的边界和支点。如果往上寻找确定的支点，那就是国家的战略和城市的发展了——任何政策的确立和废除都会引导巨量的资源向某个地方聚集或释放出巨大的能量。任何过犹不及都是大机会大周期。比如加入WTO的时候，国家放弃对煤炭的指导价格，从而让煤炭的价格翻了十多倍，从而造就了一大批煤老板。国家的战略太宏大，那个周期也长，以后再阐述。

就城市的发展而言，地理位置和资源状况是一个很重要的制约因素。任何综合性的开发，最大的前期投入就是对生存环境的改造。印度的班加罗尔纵深只有200公里，它是个沿海城市，它只能往南北狭长方向发展，不能往东发展。因为它的背后就是海拔超出1000米落差的德干高原。改造地表的成本太高——这会是城市发展的硬性边界。除此之外，一个地区能发展什么产业，跟它所能够利用的资源有关。英国工业革命时候的所有大城市都在河流沿岸，而且属于煤产区！有些城市不具备资源条件，即便搞个什么样的规划，投入多少钱依然没用。打个比方吧，克拉玛依是在沙漠里面建立出来的一座城市，连蔬菜都要每一天运进去。这个城市的维系成本其实是非常高的。如果有一天油没了，这个城市马上会被废弃。因为它攫取能量维持自身存在的能力太低！所以我强调城市的发展要去看河流，因为即便到今天，水运的平均成本是最低廉的。要知道工业化生产不管是原材料的输入还是产品的输出，运输的成本都非常高。成本不会凭空消失，它只是转嫁到产品的销售里面去了。成本太高，产品就没有竞争力，产业就无法存活。所以，凡是能够以低成本的方式保证资源流动的流通体系，就会像动脉对人一样具有制约力！这也是为什么我们的工业体系和全球贸易体系完整以后，会对美国产生那么大冲击的原因。控制生产和贸易通路，只要物资在其中流动，早晚就会控制资金——做过供应链的人都知道，即便是通过一级一级赊账的方式也能让一个行业完整的运转起来。关于金融的本质，以及运作机制，我们后续再详细阐述，《C13：金融与交易的价值》仅仅是一个原理性的开头。《结构学》目前在提炼框架，暂时还没有时间深入到每一个专业领域的应用里面去，目前只是蜻蜓点水阐述一点相关的基本原理。

总而言之，环境的改造成本，流通体系的成本，资源的利用成本，外加人才成本，这些在最底层决定了一个城市的周期性发展。当然，人才这种资源是可以流动的，要让它流动肯定是有成本的。当城市发展的这些关键支点与产业周期相契合的时候，加上政策和资金的助力，就会得到蓬勃的发展。有这种综合性的发展，最后会落在一个载体上面——它就如同一个企业所创造的社会价值，最终会落在一个品牌上面一样！

这个思路同样适合于在二级市场对公司的选择：当社会结构升级的周期与行业周期以及企业的发展周期相吻合的时候，那个龙头绝对是所有资源追逐的热点。能够成为龙头的企业，一定是以结构力量创造增量的方式去缓解某一种将被广泛应用的资源不足的社会问题。我举一个最简单的例子：当我们开始吃饱肚子以后，家电作为现代生活的标志性产品，就开始被千家万户所需要，这势必造成这种资源的供给短缺。哪个企业能解决这个社会问题就会成为龙头！

上面给出的是思路和方法论，用于确立思路和判断框架。对于具体标的的判断，还需要一些数据，然后结合这个思路去作出判断。当你脑子中有模型以后，那些零散的信号出现的时候，你才会知道那是冲锋的号角。否则你会把它当噪音忽视掉！

最后再提举一个实在的例子：摊开深圳地图，你首先会发现深圳城市与产业的发展轨迹，总的来说，产业涌动的轨迹就是城市发展的轨迹。最早是罗湖的加工批发，然后是福田的国际贸易，现在是南山的科技以及接下来的金融产业。越新的产业所聚集的地区，规划的越好，房价越高，配套设施越先进和完善，创造增量的能力也就越强。

这已经属于过去了，我们说点未来的：沿着滨河滨海那一条线，存在几个产业聚集的区域，它们就是那条线上的支点。深圳是一个靠海的城市，由东向西发展，由南向北推进。所以，必然会出现东西走向的大通道串联起来的支点。在比较靠北的那条横线上面，宝安中心在西边建立了一个支点，那一块发展的还可以。深圳北站在中心建立了一个支点，北站周边也在开发，根据我的调查，接下来符合国家战略的产品出海的贸易产业密集于这个区域。在宝安中心和深圳北站两个支点中间还需要一个支点来桥接。你看一下地图就会发现，最好的位置在西丽！因为地铁5号线已经在东西方向把宝安中心那个支点和深圳北站那个支点连接起来了，而且穿越留仙大道的公路也是辅助地铁完成平行连通的，我还特意开车去验证过。西丽在行政区域上还属于南山区，它的正南方其实就是华侨城商业区，但是发展状况很不南山！为什么呢？因为有一座山阻隔了它与近在咫尺的华侨城区域的连通。一旦公共规划打通这座山的阻隔，在南北和东西方向都连通，西丽的价值不但会凸显，而且会成为一个价值洼地。决定它的后劲能持续多久的是与之配套的产业定位，就目前而言，西丽的产业与其地位是不相匹配的。它的产业必须更契合南山的风格。当然，一旦阻隔打通，洼地价值凸显，产业会向地成本的区域迁移，大学城就在附近布局，连让人瞩目的南方科技大学也距离不太远。

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